万科降价、恒大“成本价”甩卖……2008年的中秋比往年提早了不少，但中国各大城市楼市的秋意却让人提前感到寒冷。开发商和购房者维持了数个月的平衡开始被打破。继去年底、今年初的寒流之后，国内楼市在传统的“金九银十”再遇挑战。降价，已成为目前全国楼市的关键词。

    上海、南京、杭州——“长三角”地区已率先掀起降价战，万科、恒大的第一枪正是在这里打响。

    “降价、降价，到处都在降价”，这是来自房地产行业的真实“写照”。继2年～3年前的购房团疯狂买房之后，目前涌现了许多房产商的大肆甩卖。

    价格下跌后，楼市的成交量并没有出现大幅增加的迹象。上海楼市成交量的持续萎缩从央行上海总部日前发布的数据可以直接反映出来：8月份上海中资商业银行个人住房贷款仅增加了2.9亿元，比7月份少增加了25.1亿元。因此，楼市出现的是“价跌量缩”的局势。上海知名房产专家蔡为民甚至还认为房地产即将从“拐点到达冰点”，那么房价还距离底部尚有时日。

    “多给我推荐几位有意看房的朋友，最近主动看房的人实在太少了。”一位组织看房班车的业内人士向《每日经济新闻》抱怨，“现在开发商很急，因为最近上海积极看房的人实在太少了。”

    2年来首次面临“拐点”

    上海知名房产专家蔡为民用“风雨飘摇”来形容当前开发商所面临的形势。“这一波低迷的购买意愿，是10年来最严重的一次。”他说。

    上海近期的成交数据，也如实的反映出市场的观望。有业内人士指出，近期量价齐跌的现象，是最近2年来首次出现的情况。

    上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，房价的拐点已经出现。今年8月，上海二手房价格指数为2385点，较7月环比下降11点，跌幅为0.45%。这是上海二手房指数自2006年10月以来，历经22个月上升后再度出现下跌。

    另外，国家发改委公布的70个大中城市房价数据显示，上海房价同比涨幅已从6月的8.7%，下滑到7月的7.5%，环比也出现了去年以来的首次下跌。

    在房价成交指数下跌的同时，上海个人住房贷款少增直接反映出上海楼市成交量的持续萎缩。根据央行上海总部日前发布的数据，上海个人住房受整体房地产市场低迷的影响，8月上海的银行房贷急剧萎缩。数据显示，8月上海中资商业银行个人住房贷款仅增加了2.9亿元，比7月少增加了25.1亿元。|

    “拐点”后是“冰点”

    蔡为民说，“拐点”过后，接下来就是“冰点”。目前“上海楼市的寒冬还没有到，这只是微有寒意。”上海房价目前只能说“开始降了”，降幅只在8%左右。到年底，预计90%的楼盘都会降价；10%不降价的楼盘，以内环以内的高档楼盘居多。

    华远集团董事长任志强在参加9月初的博鳌论坛时表示，冬天还没来，现在最多是个深秋，只是“秋风扫落叶”罢了。他“扫落叶”的意思是，根不太深的叶子掉了，可能有些小企业倒闭，有些开始压缩投资规模，有些开始缩减楼盘项目；有些开始降价，有些为现金流而发愁了。他同时认为，房地产的冬天会在迟些时候到来。

    佑威数据显示，9月第一周，上海新建商品房的成交量为16.81万平方米，环比下滑19%；其中，商品住宅的成交量更是环比下滑34%，仅成交10.94万平方米。

    对于目前楼市交易量大幅萎缩的情况，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，主要原因是2008年的紧缩房贷、压缩需求、防止过热和通胀的宏观调控政策抑制了需求增长，再加上今年特殊的国际背景和国内经济受到灾害影响，导致了购房需求的大幅下降，以致形成了供给远大于需求的状况。

    率先降价是机会

    一边是对价格下滑处于观望中的刚性购房者，另一边则是急于出货的开发商。僵持中，谁将率先打破僵局？

    上海最近几个月来，包括万科、金地、和黄等知名企业均出现价格调整动作。佑威的研究报告还显示，7月、8月，上海已有44.8%的楼盘售价出现下跌。

    蔡为民说，当前楼市行情下，“不降没人买，降也没人买”的观点，其实该延伸开来解读，那就是降了还有机会，不降就没机会了。

    而事实上，率先降价的部分开发商确实也获得了良好的市场接受度。以万科为例，自8月30日上海万科推出促销活动以来，截至9月7日，认购套数已达337套，认购金额达5.67亿元。杭州万科随后推出的降价行动也得到市场的充分回应，9月3日至7日五天内认购336套，认购金额达到2.9亿元。 |

    降价压缩利润空间

    “开发商所面临的，是‘保命’还是‘保本’之间的抉择。”蔡为民在接受采访时表示，正是出于“断臂求生”的理念，部分开发商开始降价销售。景气好的时候，开发商没有2倍的利润是不做的；但当景气下滑的时候，20%的利润也是好的。

    那么，降价是否是活命的“稻草”呢？一位业内人士坦言，降价会压缩开发商的利润空间，但并不代表没有利润可赚。房价降到一定程度，肯定会吸引购房者入市。毕竟对于上海楼市而言，刚性需求还是大量存在。对于会降到什么水平较为合适，该人士认为是2007年4月的水平。

    目前，开发商对上海房价调整心态不一。部分大开发商已经在价格上进行了较大幅度的调整；而对于中小开发商而言，主要是跟风。看区域大盘的走向，如果区域楼盘价格调整，当然不会坐视不管；而对于是尾盘，或者前期房源已经消化的开发商而言，房价多数保持不变。

    采访后记

    “前途是光明的，只是不知道能不能活到明天早上。”上海易居房地产研究院房地产研究院房地产研究所所长研究所所长李战军用这句话，来描述当前房地产市场中部分开发商的心态。

    2008年以来，中国各大城市住宅的成交量都在大幅度下滑，同比指标下滑的幅度越来越大。SOHO中国董事长潘石屹认为，这已经非常清晰地表明中国的住宅市场，的确下滑到了灾难的边缘，虽然房屋的单价未下跌，但对房地产行业的资金链来说，成交量的影响要比房价的影响大得多。

    潘石屹说，中国房地产的这种危险，也已经影响到地方政府的财政收入。今年上半年以来，各地频繁发生“退地”，和“拖欠政府出让金”事件。同时，各地方政府“招拍挂”的地块也不断流标，上海也首次出现了住宅用地的流拍。如果这些情况进一步恶化，将直接影响到银行等，影响到金融机构。从市场的销售情况就可以很容易推算出来企业财务状况非常不妙。

    同时，中国的房地产行业要走出困境，需要政府和银行的帮助，政府和银行最大的帮助就是为房地产行业“松绑”，在资金上面能够享受和其他行业一样的待遇；潘石屹认为，在税收上和面，尤其是二手房的税费，能够适当地降低，回归到前几年的水平；第二套住房的按揭等条件能够适当放松，回到前几年的水平。这就是对中国房地产行业最大的支持，这就是解救房地产行业危机的“解放军”。

    而在今年年中，国际五大行之一的戴德梁行曾预计，银行系统对于房地产企业的信贷紧缩，将加大融资渠道单一的中小型房地产业的资金压力，致使中小房地产企业会更多的采取项目转让的方式盘活资金，资源的有效重置有利于市场集中度的提高。

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