“过山车”一般的深圳楼市让不少购房者成为“负翁”，随之而来的“断供”现象更令诸多商业银行始料不及。当几起“断供”案浮出水面后，逐渐暴露出深圳楼市惊人内幕，银行、开发商、中介和炒房客之间的利益链条由此清晰显现。

    形形色色断供频现

    7月末，深圳一炒房客因连续4个月未能偿还一套物业贷款，被工商银行南山支行告上法庭。由于此前已有三套房产，该业主去年以其妹名义再购入两套房，自己作为担保人偿还贷款，后因资金紧张，其中一套位于南山的房产连续4个月断供。

    随后，轰动一时的“零首付”楼盘——“漾日湾畔”的业主刘英、傅泳栋断供案在深圳市中级人民法院开庭审理。两名被告表示，楼盘漾日湾畔开发商——国基地产2003年在被告不知情的情况下伪造了首付款收据，从招商银行蛇口支行成功申请到了贷款并挪做他用。

    期间国基地产一直自己供楼。然而2005年3月，国基地产公司资金链断裂，无法继续按月还按揭贷款；随后，银行通知被告，被告无奈接过国基地产供楼的接力棒开始还按揭贷款。

    然而在2006年9月在国基地产破产清算时，由于账目上没有其房产的首期房款缴纳记录，漾日湾畔众多房产无法办理房产证。由于迟迟拿不到房产证，自2007年10月起，被告与多名业主选择了停止供楼。为该楼盘做贷款按揭的某商业银行蛇口支行认为，购房合同和按揭合同都有被告的亲笔签名确认，说明按揭合同有效。今年5月，该银行对断供业主提起了诉讼。

    一波未平一波又起，深圳爆出了业主徐梦莲诉中房集团南方置业公司的买卖纠纷，徐梦莲称付了三成的首期款，但中房南方公司称其仅付一成，其他两成是采取“潜规则”由公司代业主垫付。断供后，贷款银行向徐梦莲索赔了其余七成房款60万元，但原告与被告之间由两成首付18万元引起的纠纷，一直持续至今。

    这些断供案例虽各有不同，却曝出了开发商与银行间种种违规操作的内幕，正是这些为“断供”埋下了隐患。

　　骗贷手法层出不穷

    在这些对簿公堂的断供案中，无一例外地存在着“假按揭”、低首付甚至零首付等违规房贷。在法庭的公开审理中，漾日湾畔的业主指控银行参与了假按揭，在整个过程中存在监管不严、违规放款等失职行为。被告指出依据合同法第52条规定，以合法合同掩盖非法目的，合同无效。同时，银行在放款时也没有通知业主本人，业主也未进行确认。

    国基地产公司破产清算小组负责人赵健承认，国基公司销售时的确存在通过假按揭从银行套现的情况，通过清算小组的调查，被告此前确实不知晓已贷款的事实。

    同时，工行南山支行诉炒房客断供案中的被告代理律师刘子孺也表示，银行涉嫌违规贷款，总价230万元的房产，业主向银行贷款190万元，首付不及总价的两成，而这不到两成的首付早已跌没了，业主卖房还不够还银行贷款。

    而徐梦莲案中被告中房集团南方公司表示，当时银行办理按揭贷款的前提条件必须是首付三成购房款，因徐梦莲资金困难，无法申请到按揭贷款，便向开发商暂借两成首期购房款。

    中房南方公司副总经理李宇辉称，开发商垫资给业主付首付，方便向银行贷款，在房地产界很正常，只要业主以后把钱还给开发商就行。法院也认为，中房南方公司向按揭银行出具收款收据复印件，目的在于在原告未付清三成首期款的情况下取得银行发放的贷款，而这种促销房屋的手段，在深圳的房地产交易中是相当普遍的。

    一手楼违规贷款花样百出，二手楼同样如此。“利用阴阳购房合同，抬高房产价格，向银行骗取更高额度的贷款，实现‘零首付’或者‘低首付’。”深圳一地产分析人士告诉记者，利用“假合同”或阴阳合同骗贷，在深圳由来已久。

    记者在采访调查中发现，在深圳购买二手房，首付不足不是问题。某地产中介负责人信誓旦旦地向购房人保证，如果不能足额支付首付，完全可以通过评估公司做高评估价，申请到更多贷款，做到两成以下甚至更低的首付。并表示，该地产机构与评估公司、银行都是长期合作关系，操作非常容易。 |

    另一地产中介公司按揭部的D女士也表示，对于第二套以上房贷，只要本人名下没有购房，写一份未婚说明即可按照首套房产的政策来办理按揭贷款。银行不会去查贷款人是不是已婚，也不会去查家庭是否已有正在按揭的房产。

    在深圳房价狂飙的过程中，中介公司、评估公司和担保公司扮演了推波助澜的角色。炒房客小陈去年7月通过中介公司抛掉了手上几套房产，他告诉记者，中介几乎可以提供完整的一条龙服务。当时小陈的房子尚在按揭中，而手上并没有多余的钱“赎楼”，中介公司联合评估公司做高评估价，利用虚假合同帮助买家降低首付比例，通过长期合作的担保公司为卖家先行垫资“赎楼”，或为买家担保出银行贷款为卖家继续还按揭。

    据小陈介绍，炒家和房产中介公司、中介担保公司以及评估公司都是长期合作，关系十分“默契”，甚至许多担保公司就是中介公司的“子公司”。据记者了解，去年11月携款潜逃的深圳中天置业老板蒋飞，旗下就有一家由其妹夫张兴友为首的“中天长盛”担保公司，专门为中天置业提供服务，构成了一条完整的“炒房”利益链条。

    真正的断供元凶

    与去年最高点17350元/平方米相比，深圳房价整体下跌已经超过30％，关外许多炒风较盛地区跌去了一半。价格的下跌造成了大批负资产，而促使一些炒房客勇于“断供”的元凶却是低首付甚至零首付。

    曾经在博客中披露“深圳断供已过千亿”的一个名为“风语”的人表示，深圳楼市疯涨时期，很多炒家钻了银行对房贷借款人审查不严的漏洞，利用提高房产实际交易价格的方式，不用交一分钱首期款就把贷款从银行贷出来，再进行炒楼。虽然某些银行对这种情况知晓，但为了发展业务而表示默许。

    记者调查得知，深圳楼市常见的违规操作有“假首付”、“假价格”、“假身份”三种手法。“假首付”是开发商为消费者垫资首付款，或虚开首付款收据，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。其次是“假价格”，在购房合同上为炒房客提高成交金额，使得炒房客获得相当于房产全款的贷款，实现“零首付”买房。再者是“假身份”，开发商为回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。

    工行深圳分行某客户经理表示，去年各家银行疯狂争抢个贷，对炒房客名下有多套房产审查不严，对房贷政策同样执行不严。银行在争抢市场份额的过程中存在“冒进主义”，中小银行更甚。同时，由于我国银行业务操作流程、风险控制往往和市场脱节，贷款时对开发商、地产中介以及借款人情况审查不到位。

    已经断供的深圳碧水龙庭业主张先生告诉记者，他们并不担心断供的后果，当初购买该房产时使用的是父母的身份证，有些业主使用的是远在家乡的兄弟姐妹的名义，断供对本人并不造成直接影响，对亲人亦无法构成约束。

    一边是断供愈演愈烈，一边是低首付又浮出水面。今年4月，航程国际公寓打出了“2万元一个家”的宣传语，购买该盘单身公寓的客户，只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付。龙翔花园也挂出了“送五成首期装修款”的条幅，客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。

    这两家开发商分期首付的行为很快被深圳市国土房管局紧急叫停，并发文全面禁止分期首付。但随着房屋销售的持续低迷，业内人士担心，此类活动屡禁不止，有可能会从地面转至地下。

    深圳市银监局局长刘元表示，截至2008年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。按五级分类口径统计，个人住房贷款不良余额为13.85亿元，不良贷款率0.63％，比年初下降0.02个百分点。然而，按更审慎标准(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)统计，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元，不良贷款率0.79%，比年初上升0.11个百分点。

    刘元坦陈，深圳个人房贷不良贷款率并未上升，也不至于出现系统性风险，但个人按揭的违约率呈上升态势，存在潜在的断供风险，银行贷款质量仍面临较大的压力。

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