“金九银十”这台楼市2008年的最后一场销售大戏甫一开幕，降价就俨然成了主角。各地开发商纷纷抛去以往遮遮掩掩的降价面纱，相继公开宣布各种幅度的打折促销措施。但降价能让今年的“金九银十”再现“辉煌”吗？

    目前，持续了近一年的本轮房地产调整呈现出逐步加剧之势。从成交上看，不仅新房市场成交量持续萎靡，不断下滑，观望气氛更浓，而且二手房市场的成交量也明显下滑。比如，据北京多家房地产经纪机构的统计显示，8月份，北京二手房成交量环比下降27%，同比则下降33%；整体成交均价与上月相比小幅下降2.3%。从价格上看，新房市场前期的“价滞”态势逐步演绎为价格松动态势，70个大中城市中有30多个的房价在跌；不少城市的二手房市场也呈现出多年来的首次量价齐跌现象。从房地产投资来看，增速下滑的态势相当明显。前8个月，房地产开发投资18430亿元，增长29.1%，比前7个月累计下降1.8个百分点。从个人房贷市场上看，个人房贷增势减缓明显。央行上海总部的报告显示，当月上海中资商业银行个人住房贷款仅增加2.9亿元，较上月少增25.1亿元。

    在此背景下，开发商的战略调整也颇为明显。从前期万科降价销售的先知先觉到近期大小开发商初步形成降价共识，降价自救已成为开发商最保险的、也是不得不为之的方法。从前期的疯狂抢地到如今的减少土地贮备，不拿地或者少拿地，甚至是退地，“土地为王”已让位于“现金为王”。此外，压缩投资规模、减缓项目开发进度、出让项目或者公司股权等现象也是屡见不鲜。因此，面对一度吃紧的资金链，以及年底银行贷款到期、工程款结算等资金使用高峰期的即将到来，对不少开发商而言，把握住2008年的最后机会，在销售旺季“金九银十”打个“翻身仗”颇为重要。

    但通过降价来拯救“金九银十”也面临不少难题。首先，万科、恒大等房地产一线品牌的降价引领了全国范围的房价松动，但不少开发商的降价措施还主要是特价房、打折等形式，并没有真正地大幅度降价，与人们的预期和真实收入的承受能力颇有差距。尽管这些降价措施也收到了不小成效，采取降价措施的开发商也取得上亿元的销售进账，但总体而言，开发商降价行为还需要市场的进一步认同。其次，房价下跌的预期不可能在短期内改变。且不说降价后的房价依然大大高于居民承受能力，远远低于购房者的预期，房地产将持续调整一两年的预期很难在一两个月的时间里改变。比如一些投资银行就预测，中国内地房价今年会跌15％，明年还会再跌5％，房价到2010年才会平稳。再者，买涨不买跌的心理预期也会影响成交量的反弹。这也成为开发商降价的一个顾忌。如果降价幅度较大，不仅惹恼了前期高位入市的业主，也会刺激购房者期待进一步降价的预期；如果降价幅度温和，不仅达不到降价促销的预期目标，也为企业后市调整、品牌形象带来负面影响。

    尽管如此，可以肯定的是，楼市需要开发商降价，降价也会刺激“金九银十”成交量的反弹，但市场上的房价下跌预期并不会因此马上改变，今年的“金九银十”还会延续旺季不旺、几家欢喜几家愁的局面。

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