【北京】开发商翻盘最后机会 传统旺季定价的悖论
合肥家园网 www.hfhome.cn 2008-09-08 00:00:00 来源: 中国房地产报 点击量: 334
9月3日晚上8点,黄曦还在开会。自从进入9月,公司的销售会议就格外多了起来。
“今年的‘金九银十’和往年大不一样。”黄曦说。对于这位北京万年花城房地产开发公司副总经理而言,往年的九十月份仅仅是一个销售旺季,而今年则意味着项目销售的最后冲刺,“乐观的结果是让2008年的销售数字稍微好看一些”。
作为北京现存的最后一个大盘,万年花城自2004年起开发建设,4年来随着北京楼市那条“优美”的向上曲线步步成长。如今,它也与所有京城的楼盘一样,在这条向上曲线嘎然而止的时候面临着最大的考验。
降,还是不降?
黄曦将万年花城新一期开盘时间定在了9月底——这是该项目今年第2次开盘。
上一次开盘在4月份,万年花城推出了277套房源。“当时有很多优惠活动,如9.9折、推荐朋友买房可各免1年的物业费等。”万年花城业主陈辉(化名)说。然而据北京市房地产交易管理网的数据,这批房源最终仅成交50套,预订2套。
事实上,上半年房屋销售遇冷,万年花城并非个案。据统计,今年上半年北京市住宅交易量比去年下半年下降了51.8%,近80%的楼盘未能完成年初制定的销售任务。
“前三季度销售惨淡,加上年底贷款到期、工程款结算等资金压力,九十月份是开发商翻盘的最后机会。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋说。
然而,定价却成为进退两难的事情。
作为一个总建筑面积达200万平方米的大盘,万年花城将有1.1万户家庭入住,如今已有8000户完成交易。“没有一家愿意看到自己的资产缩水。”陈辉说。
“我们以前的定价一直比周边楼盘略低。如今一些新盘开始降价,我们的价格相对高了起来。那现在降,还是不降?”黄曦颇有些为难。
这样的困境在两年前几乎不可想象。2006年10月,陈辉在万年花城买房时,第一次看房每平方米均价为7400元,几天后来下订金已是7600元,等到交首付时已近8000元,“当时周边的房子涨得更厉害”。|
据亚豪机构统计,9月北京预计有38个楼盘入市,多数项目一改过去少量多批的风格,直接集中推出。目前,这些项目的定价还未确定,但预计会有近半数新盘采取低价入市的策略。
“新盘没有往期业主的舆论压力,强烈的资金需求会使其直接降价促销,这势必给老项目市场压力,让后者不得不以各种方式变相降价。”杨少锋说。
打折的“金九银十”
由于残奥会的举行和机动车单双号限行,今年北京的“金九银十”在时间上显然只剩下一半——黄曦也因此将开盘时间定在了9月底。褪去奥运的光环,10月势必成为北京楼市下一步走向的关键节点。
黄曦对这轮“金九银十”的前景保持着谨慎的乐观。“如果在10月份能掀起销售高潮,年终业绩应该能好看一些。”
杨少锋则对本轮“金九银十”的预期非常清晰:“只有通过价跌量升的方式,才能让楼市有一定程度的回暖,不然只会将本次调整周期拖得更长。”
而业界同样有许多看空“金九银十”的声音。远洋地产市场部总经理肖劲便认为:“北京楼市一直处于微调和观望当中,政策的不明朗无疑会加重观望氛围。”
陈辉的朋友于阳本来也打算在西南三环上买一套小户型,但陈辉劝他“再等等”,“应该还能降”。据搜房网近期的一项网络调查,北京购房者愿意在今年九十月份出手的比例仅为四成,有近六成人选择了“再等等吧”。
“过去两年的房价上涨已经透支了北京消费者未来五年的购买能力。”黄曦坦言。
而北京限价房的集中入市令这个“金九银十”再度“缩水”。据公开资料显示,今年北京共有2.7万套限价房上市配售,“10月前全部摇号完毕”。虽然每个开发商都强调“客户定位不同所以影响不大”,但就整体市场而言,如此批量的限价房必然会严重分流购房需求,而每一个限价房项目给周边区域带来的价格落差亦是巨大的压力。
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