今年以来，国内多个城市的商品房市场出现了销售持续下降态势，楼市整体呈现低迷状态。这样的发展形势令部分城市主管部门产生楼市“硬着陆”担忧。为此，部分地方政府开始着手采取一些暖市措施。

 

    第一招

 

    放宽土地出让：刺激开发商拿地央行、银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，规定金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。这一条款无疑给原本低迷的土地市场再次雪上加霜。

 

    而与这一背景对应的是，各地政府暗自“松绑”土地出让条件，一场土地市场的救市行动正在悄然进行中。

 

    调节供应节奏

 

    作为游戏规则的制定者，南京第一个摇起大旗。2008年南京先是第一季度放缓了土地推出的节奏，淡化开竣工时间，更“断粮”一个月。

 

    5月4日，在南京市国土资源局发布的“第四号土地出让公告”中，仅有两幅地块挂牌。而此公告的拍卖日期是6月12日，距前一次土地拍卖整整间隔45天。

 

    对此行为，尽管官方和业界说法不一，但惟一确定的是，面对如此波澜不惊的市场，此举无疑是在试探。

 

    天津和武汉随即成为跟风者。武汉市土地交易中心主任余翔7月曾向媒体表示，武汉正在酝酿多种方式来应对土地拍卖寒冬，土地供应亦会面临调整。

 

    虽然余翔并未具体透露调整细节，但据武汉市国土资源和房产管理局网站资料显示，武汉市土地交易中心在7月初的一次公告原计划有9宗土地参与拍卖，随后该网站上分别挂出三个补充公告，声明其中计划出让的4宗土地“因故延期，具体时间另行公告”。放缓节奏不言而喻。

 

    放宽出让条件

 

    南京国土资源局做出更有魄力的决策，大尺度改变并且公之于众。7月，一则南京国土资源局的工作简报挂在江苏国土资源厅网站上，建议今后控制未来单宗用地规模，降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金额较高地块的付款期限。|

 

    厦门和福州也不约而同地选择对土地出让条件进行调整，以期挽救颓势的土地市场。在近几次的土地出让中，这两座城市均选择了下调规划中90平方米户型的比重，最低下调至50%。

 

    而厦门政府部门更是尝试在土地出让价格方面做出让步。7月11日，厦门市国土资源与房产管理局发布预告，厦门16幅国有建设用地使用权计划公开出让。

 

    本次预告规定，意向购买者可在规划涉及要求、地价支付方式等方面提出具体开发设想和要求，并可对意向地块的出让起始价提出合理化建议。

 

    对于“意向地块的出让起始价提出合理化建议”，在厦门乃至全国的土地招拍挂规则中从未出现过，这也被业内人士解读为未来土地市场存在议价空间。

 

    “这说明厦门市国土局也在试探市场。”厦门新景祥房地产策划代理有限公司总经理秦刚向记者表示，此前厦门土地市场流拍严重，因此国土局也不得不做出相应的应对措施，刺激开发商拿地的积极性。

 

    关注一级市场

 

    上海在此轮调整中略显稳重。它的方式是对现行基准地价进行重新评估，而这样一来土地价格将有更新的机会。

 

    上海目前执行的基准地价是以2003年6月30日为基准日期公布执行的。而按照今年4月国土资源部发布的《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》，规定凡现有基准地价已3年以上未更新的或当地地价水平已发生重大变化的，必须及时更新并将结果上报。于是，此时评估也就成为了顺其自然的事情。

 

    深圳无疑是最另类的。它并没有急于把地卖出去，反倒向企业回购土地。7月，深圳市土地储备中心与深业金宝源投资有限公司负责人签订了土地收购合同书，收回福田梅林片区的一处土地。而后又批复了另一家房企延后开发的申请。

 

    “相比别的城市，深圳要更担心自身的土地储备。”深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕这样解读。深圳国土资源管理局有关人士曾表示，政府向企业收购土地，主要是深圳农村集体土地已基本征为国有，闲置土地并不多，因此回收闲置土地不如政府直接向企业收购手中的存量土地来得更有效。|

 

    高海燕同时认为，面对开发商失去动力的境况，适当延后开发周期也不失为一条解决途径。“政府不会产生价值导向，如果市场持续疲软，包括回购土地在内的这两方案则更显针对性。”

 

    第二招

 

    公积金调整：释放暖市信号

 

    8月23日，河南省政府召开经济运行会议，对住房公积金贷款的首付比例、贷款期限、贷款条件做出一系列的优惠调整。

 

    无独有偶，福州、长沙、北京以及湖北等也纷纷出台了公积金新政。本报采访的多位专家表示，在这个时候，各地调整住房公积金政策，透出一些救市味道。

 

    放行公积金异地贷款

 

    8月23日，河南省政府召开全省经济运行电视电话会议。会议透露，购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由目前的30%调减为20%，最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长到20年至30年。

 

    更为重要的是，住房公积金交付人在全省范围内，可异地申请办理住房公积金贷款购买住房。

 

    河南省委常委、副省长李克在会议上表示，今年1~7月，河南商品住宅销售面积和销售额分别下降了9.8%和4.6%，为防止房地产销售持续回落，河南将采取一系列购房优惠措施。

 

    据了解，除公积金贷款优惠外，从今年9月1日起到2009年8月31日，河南各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率，购买普通商品房亦可按照一定比例减免房地产交易契税。

 

    此前，辽宁八城市也调整政策，对公积金异地贷款放行。沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新等城市住房公积金管理中心共同签署协议，约定今后8个城市之间居民异地购房都将享受公积金贷款的同等待遇。

 

    随后，沈阳公积金中心立即设立了异地贷款营业部，并开通“异地贷款绿色通道”。

 

    延长贷款时限

 

    近日，沈阳出台政策，将商品房公积金贷款年限提高至30年，二手房提高到20年，贷款最高限额亦相应上调，并将商品房首付款比例底线降至20%，二手房降至30%，且设立50万元的购房奖励。|

 

    事实上，早在今年5月，沈阳市便公布了普通住宅价格新标准，上调市内五区普通住宅标准至6700元/平方米，使得大部分商品房交易契税从4%降为1.5%。

 

    7月22日，长沙也出台了一系列房地产优惠政策，其中，公积金贷款的首付比例由30%调整为20%，贷款最长期限由20年调整为30年。

 

    而在不到两个月前，长沙市住房公积金管理中心公布新的管理条例，长沙市贷款额度由15万元提高到30万元，贷款年限由15年延长到20年。

 

    湖北省住房资金管理中心最近也发出《关于进一步完善个人住房公积金贷款服务通知》，把新房贷款额度、二手房贷款额度、贷款条件都适当进行放松，甚至不强调武汉户口以及无需提供收入证明。

 

    “放松公积金贷款，其实就是政府部门在房地产市场已经明显进入拐变阶段的应急措施，也是一种救市手段。”武汉一位房地产顾问公司总经理表示。

 

    继5月北京市政府出台政策进一步简化公积金贷款业务流程，并将公积金缴存比例提高至12%后，7月，北京市公积金管理中心联合建设银行推出“无指定楼盘“组合贷款业务，使广大借款人在购买任意楼盘的项目时均能享受到组合贷款的优惠政策，并且压缩了办理周期至15个工作日左右。

 

    第三招

 

    减免契税：降低购房成本

 

    为促使楼市回暖及恢复市场信心，各地相继出台了以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的购房政策，以期市场重回健康的轨道。

 

    福州：契税减半放宽预售

 

    8月4日，福州市政府下发了《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见(试行)》(以下简称《意见》)，推出了降低契税、延长公积金贷款等一系列举措，被喻为福州市政府部门的“救市一揽子政策”。

 

    政策一：契税减半。《意见》规定，2007年1月1日后通过公开出让方式取得商品住宅用地的项目，同时具备住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下(包括140平方米)、单套成交价格在7000元/平方米以下(包括7000元/平方米)3个条件的，可享受契税减半征收等相关税收优惠政策。|

 

    政策二：放宽预售许可证门槛。此举放宽取得预售证的“门槛”，缩短了开发商回笼资金的周期。更为重要的是，《意见》还表示将搭建银企对接的互动平台，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求。

 

    政策三：调整公积金贷款规定。《意见》对于公积金的高效使用标准做出相应的调整，提高公积金贷款金额上限，延长贷款最长期限至30年，并增加公积金贷款承办银行，简化公积金贷款楼盘备案流程。

 

    长沙：推行货币补贴

 

    此前，长沙市人民政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策。

 

    政策一：经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。

 

    《意见》规定，具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。此举意味着经济适用房建设资金将直接进入房地产交易环节。

 

    政策二：二手房交易税调整为1.1%。在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。

 

    政策三：基础设施配套费(在办理建设用地审批手续未缴纳的)、劳保基金、人防易地建设费等多项房地产税费减免或延迟收取。

 

    政策四：公积金贷款首付降为20%，贷款最长期限由20年调整为30年。

 

    重庆：减免购房契税

 

    重庆市财政局8月12日公布了《关于对农民购买商品住房实行契税优惠政策的通知》(下称《通知》)，“为促进农村劳动力转移，推进城市化进程，鼓励农民购买城镇住房”，凡该市农村居民，在重庆首次购买一套建筑面积90平方米以下(含90平方米)普通商品住房(含二手住房)，其购房单价，主城11区在重庆市国土房管部门公布的市场均价以下，远郊区县在当地市场均价以下，免征契税。

 

    该规定称，购房单价超过上述规定标准的，其超出部分，按现行政策计征契税。夫妻双方均为农民的，只享受一次契税优惠。重庆市12日公布的这个通知被当地房地产商理解为政策托市信号。|

 

    重庆三升房产负责人在接受当地媒体采访时称，如果农村居民在城镇首次购房能免契税，虽然费用占房屋总价的比例不高，但这透露出的政策信号是政府利用政策手段调控房地产市场，刺激市场信心。

 

    该负责人称：“目前市场上房屋积压较多的就是90平方米以下的房源，让农村居民来购买，无疑是释放需求量的一大举措。”

 

    而此前，重庆刚刚出台购房税收政策，政府在减免多项房地产税费的同时，对于二手房交易税费实行补贴——二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%。购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴。在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房在交易所交营业税时由财政给予全额补贴。

 

    厦门：降低准入门槛

 

    厦门降低购房门槛政策也被称为救市强心针。2008年1~6月厦门全市住房销售面积同比下降60%；8月3、4、5日，厦门市商品房销售套数仅为11、12、20套。

 

    从今年8月1日起，厦门市降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，调整了普通住房标准。

 

    新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区购买商品住房的，除享受原有“购房入户”政策外，新增“购买70~80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。调整普通住房标准后，可让更多买岛内房者少交1.5%的契税。

 

    厦门业内人士分析，厦门房地产市场是外需型的，近几年厦门市场有一半买家是外地人，实行入户政策的调整，对外地买家有拉动作用。而高档住宅定义的放宽，则明显是降低买房契税。

 

    “这是地方政府救市的表现。”戴德梁行策略顾问部门负责人表示，入户和调整高档住宅定义标准，都是地方政府力所能及的，包括今年初福州允许外汇支付地价等政策的出台，均可视为地方政府对区域市场的一次调整和积极的回暖预期。

 

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