安徽财富论坛（六）

——后奥运时代宏观经济形势及投资机遇

 

 

主题：安徽财富论坛（六）——后奥运时代宏观经济形势及投资机遇

 

主讲嘉宾：任若恩教授

 

主办机构：安徽置地投资有限公司

 

时间：2008年8月30日

 

地点：元一希尔顿

 

 

任若恩简介：

 

任若恩，男，60岁，汉族，北京人，山西财经学院经济学学士、中国人民大学经济学博士。现为北京航空航天大学经济管理学院教授、博士生导师，享受政府特殊津贴，国际竞争力与风险管理研究中心主任。

 

主要研究领域：宏观经济分析、国际竞争力研究、国际收入与产出比较、国际生产率比较、经济计量学、商业银行的信用风险管理计量方法。|

  

以下是论坛全记录：

 

主持人李莉：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好，我是安徽卫视的节目主持人李莉，非常高兴为您主持这一期的财富论坛，首先我要代表安徽置地投资有限公司向各位的光临表示由衷的感谢和欢迎。

 

活动现场高朋满座

 

下面为您介绍一下出席今天财富论坛的嘉宾：

 

北京航空航天大学经济管理学院教授、博士生导师任若恩先生、合肥市庐阳区招商局的副局长盛国先生、庐阳区副局长张燕女士、安徽辉瑞有限公司总经理徐先生、安徽和合商业经营管理有限公司总经理李镭女士，参加今天活动的还有我们置地的贵宾客户、置地社的社员，以及合肥家园网、新安晚报社、安徽商报社、江淮晨报社等媒体的朋友们。首先感谢大家参加安徽财富论坛，已经成功的举办了5届，我们成功邀请了樊纲教授等著名的人士出席，吸引了安徽政界、学术界广泛的关注。安徽财富论坛第六期将由北京航空航天大学经济管理学院教授、博士生导师任若恩教授主讲，他为我们做的主讲的是“后奥运时代宏观经济形势及投资机遇”。

 

嘉宾席

 

下面有请任若恩教授给我们做精彩演讲。|

 

任若恩教授演讲中

 

任若恩：首先非常感谢安徽置地邀请我担任主讲，给我很大的机会跟各位探讨目前宏观和国资方面的问题，下面要谈的问题有很多是有相当大的争议性，所以我的观点是代表个人的观点。我谈完以后，很愿意跟大家讨论具体的问题。

 

首先我想对我们这个题目做我个人的理解，现在很多媒体都在讨论“后奥运时代宏观经济形势和投资机遇”的问题，但是我自己觉得奥运虽然是具有历史意义的事情，我们现在还沉浸在各种欢乐之中，但是从真正的经济意义上来说，它并不是非常重要的，原因就是中国经济太大了。所以奥运的花费包括跟奥运直接有关的投资，相对于中国经济这个巨大的规模，都非常重要的。我说一个非常具体的数字，比如说现在官方的数字，中国跟奥运之间有关的投资是2800亿，我理解在北京修的体育场馆、地铁这样的一些设施，从申办奥运到举行奥运有7年，平均一年下来有100亿，中国2007年全年的投资是13.7万亿，这个奥运投资的数字无论多大，忽略都是很大的。我理解的后奥运时代是一个时间的概念，就是说奥运这件巨大的历史事件结束之后，包括残奥会结束之后，已经到了9月的下旬。第四季度开始，我们在宏观投资方面所碰到的问题，为了分析这个问题，我简单的说一下我目前面对的国际形势，因为中国经济在全球化的过程中，现在跟世界经济联动的程度已经很高了。我们知道世界经济的情景，好的世界经济有这么一个概念：世界经济除了中国、印度刚刚兴起的国家以外，通常认为世界经济有三个隐情，美国、欧元区或日本，欧元区的概念是不包括英国的。

 

我先说一下美国大致的情况的估计。美国经济的情况，现在美国国内政府官员也好，经济学家也好，争议都非常大。我现在所介绍的是一个相对悲观的看法，这个悲观的看法认为，美国经济金融体系处在大萧条，大萧条发生在1929年—1933年，那么这次世界美国经济出的问题发源是次贷危机，那么算下来的是3300多亿美元，现在悲观的估计认为可能应该在1万亿到两万亿的概念。我在这儿要特别强调，我自己对美国经济所说问题的理解，美国经济出现的问题是信用的问题，而信用的问题实际上说到底是一个概念。用通俗的话说，美国人借债太多了，花的更多。大家可以看到次贷危机发生之前美国经济发生的财政问题、贸易问题，财政取决于政治，这个我们很好理解。

 

另外一件事就是它的正常贷款；第三是信用卡的问题。普通美国人经常一个人手里有十个信用卡，然后增加自己的经济，美国经济现在所碰到问题的本质，我理解是借钱借太多了，国家也借多了，政府也借多了，现在要还帐了，这个我认为是很关键的问题。那么欧元区我不太想谈更多的问题，我只谈最近的数据，最近的数据在欧元区经济下降，1995年以来首先出现次增长。日本曾经经历了15年的衰退，真正走出衰退是在2006年，这两年的情况，基本还可以，今年再次面临衰退，日本政府现在正在出台刺激经济的措施，这也是我们在未来将要面临一个基本情况。|

 

观众正认真听取任若恩教授的演讲

 

下面我稍微谈一下我们关心的问题，应该考虑的问题，我们有很多媒体经常在这个问题上走偏向，你现在看到所有的讨论都是围绕着经济。我认为宏观经济要考虑很多问题，在这里面我想借助这个机会讨论一下。刚才主持人提到凤凰卫视的讲座，之后很多人跟我说，别人谈宏观问题不谈失业的问题，你总是要谈失业的问题，我觉得失业对中国来说是一个非常重要的问题，中国上没有一个可以监测的指标，所有的经济学家就回避这个问题。实际上这个问题是回避不了的，当你讨论宏观问题的时候，如果你把通货膨胀的重要性放在增加就业之下，我觉得就更不可思议。

 

怎么估计我们宏观经济的情况，之所以产生这么大的争议，政府内外、学术界的争议，在于宏观经济的情况的分析有分歧，这个分歧表现在一部分人认为现在的经济情况很好，还有很多人认为现在的经济情况正在恶化，正在下滑；那么这个分析在哪？我认为，关键在于我们现在所依据的宏观指标和经济的数字。我下面谈一下为什么我对它有质疑。

 

国家总局在去年公布过，说去年GDP增长，消费、投资、净出口分别拉动4.4、4.3、2.7个百分点，这个结果是国家总局公布的。那么我们看到，在整个2007年社会商品零售总额实际增长13%，但是现在到今天为止1—7月份增长14.4%，因此它对经济的贡献提高了，去年是4.4%，现在提高到4.9%，这个我认为是非常好的一点。

 

下面看投资，整个2007年投资实际增长20.9%，但是1—7月份我们城镇投资只增长了17.3%，那么城镇投资通常比全社会投资还高一点，投资对GDP的贡献从4.3下降到3.5%，这一点我们已经看的非常清楚了，第三个就是贸易方面的情况，进出口去年全年增长40，今年增长12，从去年的2.7下降到今年2.66%，也就是说我们已经从11.4%下降到9%，这就是我们现在实际感受到的经济的情况。我认为这个数字正体现了我们现在真实的感觉。下面我们还可以看到一些其他的东西来支持这个工作，比如说7月份的工业增加值比去年下降了3.3%，这个已经引起了政府的高度重视；另外一个数字，发电的数字是很说明问题，发电的增长速度在下滑，就是说用电在减少。|

 

第三、政府的税收有大幅度的增长。这是我们必须面对的，中国经济在今年第四季度开始的时代一个非常是严峻的情况，经济在下滑，我们现在这些比较乐观的人是根据宏观经济来看问题的，这个情况是一个真实的情况。那么实际上，另外一个也能支持我们的观点。居民实际收入的增长在去年12.2%，今年只有6.3%，也有明显的下滑。这样一个分析，我认为，第一个我们必须看到经济增长，控制物价肯定是重要的。特别要看到我们现在由于全球化的发展，物价上升也是有很多因素，就是从外部传进来，待会我会稍微介绍一下这个问题，所以在这种情况下，不是一个国家的货币政策能够紧缩。我们现在老是紧缩货币政策，紧缩货币政策能把油价拉下来吗？我待会说。

 

那么中国经济增长下降幅度最大最恶劣的后面就是失业问题有多少？这是我们必须要面对的问题。再一个就是中小企业，这也是一个长期讨论的问题，政府比较关心大企业，一个国家提供就业最主要的载体是中小企业，很多国家都做过详细的调查，所以当经济下滑的时候，它所冲击的恰恰是中小企业。那么第四，从我们知道2007年以来，货币一再的紧缩。我们谈了这么多，刚才说国际情况是这样一个情况，面对这样一个经济正在下滑的世界经济外部环境，中国怎么办？中国其实没有别的办法，就是我们要去刺激我们的内需，靠自己解决问题。那么我们要讨论的是，什么力量能够起到平衡经济下滑的作用。这也是目前争议非常大的问题。在讨论这个问题的时候，很多人说我们可以通过刺激消费的情况来推动经济增长，这方面有很多论述，媒体上可以看到，但是我觉得所有这些观点忽略了一点，收入是决定消费最基础的因素，当你的收入不大幅度上升的时候，我们消费也不会大幅度上升，消费的决策是个人的决策，个人永远是量入为出的。我们没有像美国那样借贷来消费，大部分是用信用卡，我相信很多人都老老实实的，用完了就还，所以我要强调的是刺激内需的重点应该是恢复投资的正常增长，为了防止进一步下滑还必须加快投资的实际增长，也就是说，现在只有十七点几，回到去年的20%，如果我能在去年的基础上再加一定的规模，比如说涨到25%的话，中国经济就能把下降的势头遏制，现在这一点争议是非常之大。

 

那么我在讲的具体一点，什么叫投资？其实投资很容易理解，包括三个部分：一个是基础设施的投资；一个是工业的生产能力；最后一个就是房地产的投资。那么我想这里面大家可以看出来，从97年开始，我们曾经用很多年的时间去刺激内需，当时主要做的都是基础设施，所以我们现在看，基础设施在各地都有很多的改善，在这个基础上，它的空间是不大的，那么至于工业生产能力的投资肯定还是有很多空间，但是它的真正的空间也不是特别大的，所以我觉得更重要的是房地产的投资，只有让房地产的投资正常发展，刺激内需保经济增长的任务才有希望。这一点是目前争议非常大的一点。我再稍微论证一下。

 

我们可以回想一下历史的经验，上一次刺激内需保经济增长是1998年，现在大家都非常清楚的，1997年1月的CPI增长1.9，四个月就下降到3.2，CPI现在的趋势正在向同样的方向发展，我们现在预测今年到12月份CPI应该到5以下，所以目前的趋势可以认为是把通胀压下来，但是很快会变成另外一个方向，97年、98年的经验非常清楚。

 

我们可以看到房地产这样一个行业在整个中国国民经济中的作用，这个道理我们可以非常通俗的解释，就是人的衣食住行就构成了经济增长的基本内容，首先是吃饭问题，三十年前我们改革开放刚开始的时候，我们饭还吃不饱，现在吃粗粮变成时尚；第二步开始穿衣服，应该说正常没有问题了，都是名牌的问题；下一步就是公路、运输，你说汽车的普及率在中国这样的国家里面达到多少我们也说不清，但是一直都在增加；最后一个就是经济，中国经济从人的需求角度，这对中国的推动力是非常强的。

 

中国经济从另一个角度考虑，最后中国肯定从事农业的人口、居住在农村的人口越来越少，大家都进城从事第二产业或者第三产业，这样他们全家老小都搬到城市来，房地产整体的行业在中国经济发展中所起到的作用，其实从中长期来看，是非常清楚的。所以这个结论现在争议非常大，人们总是不太愿意接受，希望房地产在下一年或者怎么样，但是我想说的是，当房地产这个产业受到损害的话，整个经济都会受到损害，所以最终的结果是所有人都受到损害。|

 

那么另外第三个理由，我们可以看到，刚才我说的，城镇化的进城，大量的农村人口进入到城里。对于他们来说，其实最好都是在工业、制造业、房地产业，所以如果你这些行业受到压制的话，整个就业形势会发生很大的恶化，城镇化的过程就会结束。

 

下面我说一个比较热点的问题，如果大家在股市上做投资的人都会知道，8月20日有一根大阳线的产生，报告说中国政府正在考虑2千亿到4千亿的方案经济刺激方面，根据这个概念我想说两个概念，中国经济现在的状态和未来发展的状态来分析的话，确实一个刺激内需的方案，而且我知道，我也相信政府正在做这方面的方案。所以从这个意义上来说，这件事不是一个空穴来风的事，我知道最近这半年，中央都有大量的调研，通常这种调研代表着政府的调整。第二部分，我对它的报告其实有一个非常明显的批评，就是我认为这种经济下滑产生的原因跟货币紧缩过渡是有关的，防止经济下滑需要货币紧缩经济的某种放松，在世界各国的经验来看，包括中国的经验来看，财政政策，因为它的报告大量谈的是财政政策，应该是在货币政策死了之后放松的一种手段。我们可以回头看1997年、1998年中国政府刺激内需保经济增长的时候，就是先放松货币政策。朱镕基总理曾经把存款准备金率一次下调，这样才可能使中国经济推动下来；另外一个例子，大家知道2007年末—2008年初，美国政府也是这样做的，先是大幅度降息放松货币，然后考虑财政政策，原因是政府拿出钱来其实是非常有限的。

 

这是我的一个建议，某种程度我相信未来会怎么发展？就是货币政策的减缩是会逐步放松的。那么这件事现在很多人在做预测，有的人说，第四季度末，当然也有人可能是明年初，我觉得在第四季度就应该有动作了，原因是经济下滑的这件事会越来越让你感受到，所以我觉得在四季度就应该开始做，而且我相信这样做的可能性是很大的。因为现在17.5，全球应该是最少。那么除此之外，财政方面，现在能够听到的，而且觉得有可行性的，最主要的就是增值税的转型政策，其实在2005—2006年已经在欧美施行，当时准备向全国推广，后来因为种种原因，宏观调控的原因，这件事停止下来，目前了解应该正在加紧这件事，所以我想增值税转型的这件事，从欧美推向全国是迟早的事情。

 

稍微说一下物价方面的问题，现在之所以产生这么多争议，就是有相当多的经济学者，包括政府官员认为，通胀的风险是很大的，所以不能放松货币。我想对这个问题做一个评论。

 

第一、我们知道，这次物价上升的特点是食品推动，但是像衣着还是在下降的，真正的影响是跟食品有关，特别是像猪肉这样的一些因素，我觉得这些因素它很大程度是供应不够的原因，货币紧缩的办法未必有多大用；另外一个源泉就是输入进来，全国的能源价格、原材料的价格上升，通过自己的紧缩能压进去吗？比如大家今天知道，宝钢跟澳大利亚谈论的铁矿石涨90%，这件事不是中国的货币政策可以解决的，对于这样一些问题，这种输入型的，从外部输入进来的价格的问题，你去紧缩货币有多大的用呢？我介绍一下国际油价的问题到底是什么？大家可以看到，国际油价可能最重要的因素是美国，因为美国使用的油最多，所以它的经济情况对石油的走势有很大关系的。

 

第二、大量的石油产品适用美元标价，所以美元从2007年开始在持续的贬值，因为它用美元标价，所以贬值就大了；大家知道世界上产油的国家有将近一半是海湾国家。美元一贬值他们就只好把价格弄高一点，弥补我的损失，美元贬值是解决自己的问题。它的贸易有逆差，它通过降低自己汇率的方法，把它的损失向前扩展，现在大家都感受到了，为什么欧洲、日本都跟它开始一起出问题，因为它的问题在传播。|

 

再一个问题，也是我们最近研究发掘的，国际上期货油价和现货油价密切相关。我们中国的油价是盯着纽约的价格，那边完全是资金炒作出来的价格，那个价格一旦出现了。你在网上可以观察，它的价格是一会上来，一会下去。你可以看到，国际上投机美元期货的金融力量在左右这个价格，这件事现在愈演愈烈，影响到美国人自己不能再忍受了，所以美国自己现在它的政府在监督这件事，而且在最近发觉一个瑞士公司，这个公司占有期货市场11%的产品，大概有5000多万吨的石油，所以我就发觉这件事让我们非常清醒地看到能源价格不是一个供求造成的结果，它是金融力量炒作出来的结果，这个结果是在全国产生的，大家都受害，我们自己紧缩我们的货币，跟这件事没有任何关系，所以我想这件事只有像现在这样，由于石油价格的太高了以后，让美国自己也产生了伤害，那么他们最近正在加强措施，正在治理，所以大家看从7月份开始，油价147美元一路下来，最低下降到110块钱左右，这个里面有很多因素是跟金融有巨大的关系的。所以我觉得为了这样一个问题去继续紧缩我们的货币，这个道理是不太成立的。所以我们国际市场一旦受到监管，油价就会下降。虽然这一个星期有回升，是因为一些外部的因素，包括俄罗斯在跟美国对抗，但是总体上的趋势是一个逐步下滑的，所以一旦趋势能够稳固下来，我觉得中国的PDI也不是太值得忧虑的，现在权衡刺激内需，我们应该明确下下刺激内需，把经济增长放在最重要的问题，防止膨胀不应该成为我们放松货币政策的理由。

 

我现在进入到结论部分，我觉得对我们今天考虑中国的问题，实际上最近的经验是1997年和1998年的经验，当年的经验很清楚，如果在经济开始下滑的时候，不及时启动经济，后面是经济下滑需要更大的力度，更长的时间才能挽救回来，这件事对于今天考虑问题是非常重要的。

 

第二个我们可以看到未来全国经济的趋势是逐步的走落；三大经济体，包括美国、欧洲、日本都是逐步走落，因此在这种情况下，我们对他们的期望不要太高，我们要把经济增长的动力放在国内；所以我们国内怎么刺激内需，其实是非常清楚的，要靠增加投资，在增加投资里面更具体的来说，我们应该增加的是房地产投资。现在这个问题争论的比较厉害，我想这里面到底怎么来谈？我稍微从我个人的经济来谈，就是在95年的时候，有一年的时间我在法国巴黎工作，在那工作的时候，我发现一个现象，就是法国的年轻人很多人是没有自己住房的。甚至在国际组织的公务员，按说国际组织的公务员待遇相对高一点，但是我到他家吃饭，他住的房子比我们一般城市里的房子还要大，而当时法国的很多年轻人不但自己不买房子，还不租房，跟父母住在一块，这个现象当时我觉得很难理解，法国95年比我们高不了多少，但是它就是这么一个现象。后来到97年，我在我们学校分了一套房，现在看又小，但是当时有法国的人说，他说你这个房子真不错，在巴黎的工程师也就住这个房子。

 

我说的这个道理是想说明，从这些发达国家的经验来看，它的中产阶级奋斗一生获取的就是一件很一般的房子，所以对于房屋这件消费品的期望确实不能太高，那么跟这些发达国家相比，中国的现在所处的可能要低的多，在这种情况下，指望把房价打下来，让所有人都能买到房，这样整个国民经济会出现很多问题，所以对这件事，在中国今天的发展史上，一部分人没有自己的住房，很多人通过租房来解决住房问题，应该是一个正常的情况，政府在这方面制定政策的时候，不能期望太高。我讲这个话的背景就是我认为这几年对房地产政策更多考虑的不是让它去发展，其实本质上只有用发展才能让大家的住房问题会改善，因为房子越来越多，所以卖起来会相对的便宜，大家都能买到房子；但是我们想的是怎么能够把房价打下来，房价保障是一件很难受的时候，我也很难受。作为经济学者，我们怎么去想经济发展的基本动力？

 

我回到我开始说的第四季度的时代，对中国其实是很大的机遇，中国的经济在走慢，他们在世界经济中的经济在走弱，奥运会很扬眉吐气，金牌也上去了，那个是一方面，最后要说你的经济发展，人们生活改善在世界上占到一定的地位，这个机会其实就在眼前，我们能不能抓住这个机遇呢？使整个中国的经济增长，大家生活有一个大的改善，我觉得启动房地产投资是非常关键的。我要讲的内容就到这儿，现在我愿意回答大家的问题。谢谢。|

 

主持人：非常感谢任若恩的精彩发言，现在经济不断的上升。大家对于投资理财经济态势都把握不定的时候，通过任若恩教授的演讲，大家会了解更多的信息，对于经济态势包括投资理财方面也有自己的看法。现在你有什么想法需要跟任若恩教授交流的请举手示意我们。

 

现场观众：任教授您好，我是一个房地产行业的从业人员，我们这个行业这几年来受到国家宏观经济的影响，包括一些具体措施的影响，可能不是特别的乐观；我想请教一下您，在下半年在您看来，我们国家的宏观经济政策还有哪一些是值得关注和变化的趋势，包括政府会在宏观经济在哪些方面出台一些新的举措？谢谢。

 

现场观众提问

 

任若恩：刚才我说的是这样，因为你是房地产，可能关注货币政策，货币政策现在应该说利益上升的可能性我认为已经没有了。当然现在很多人不愿意把这句话说死，我认为世界上会开始进入一个降息的周期，现在英国、澳大利亚这些国家都开始在制造不同的理论，所以中国不会有利益上升的势头，这是我做的第一个预测。第二个值得关注的是刚才我说的准备金率的下调，这一轮的货币政策紧缩，它的主要关注不是利率，是准备金率，准备金率提的很高，我觉得可以密切关注准备金率的下调；明年内应该可以看到。再一个我想是二房房贷的政策，在公布的时候，争议非常大，细的东西我不说，争议对于二手房贷有两个关键的东西，一个是40%，一个第一手房贷还了，第二手房还要按照原来的规矩去做，我觉得这件事是有松动的。现在银行今年上半年曾经做过按月按季房贷的审查，银监会跟央行配合起来，这件事据我知道，已经不存在了。所以银行房贷已经比上半年增加。从货币政策上来看，货币政策速度在不断的下降，目前已经下降到很低的数字，比97年要低很多，我认为这个现象是很危险的，必须在央行货币政策上有大的推动，但是这一点就是刚才说的，银行的反应过度，未来当货币政策逐步紧缩的信号出来以后，银行的行为能不能有所改变，这是我想作为企业来说应该值得关注的。|

 

现场观众：任教授您好，听了您的分析以后，房地产对整个经济的振兴应该是贡献率毋庸置疑的，包括您分析中国包括国外的，我想问您一个问题，我们现在面临的经济的危机表现，听了您今天的报告以后，觉得您对房地产业再次的发展或者重起，对于拉动经济增长给予了很高的期望，您跟我们分析宏观经济区域的时候，提出了欧元区、美元区，在这几个经济体里面，有没有哪一次的经济危机是依赖于经济振兴把几个拉动起来；还有一个问题，我们在座很多都是我们置地社的会员，所以我们非常关心的问题，房子什么时候涨？现在房价可能在跌，看了网上很多资料，包括万科也提出了“现金为王”的概念，很多开发商都在大规模的促销，我们想了解一下，目前我们安徽房地产的情况下，什么时候跌到最低点，什么时候我们应该投资？掌握最好的时机。谢谢。

 

任若恩：关于房地产业我想说两个信息。例子很容易，大家知道美国经济发展跟中国经济现在处于不相同的发展阶段，所以很多人喜欢把美国的事跟中国比，其实不可比，它的区别在于美国经济一年增长下来有60%—70%的消费时间，你把经济分成快的话，政府有20%，投资20%，消费60%。中国正好反过来，这个现象很多人认为不对。就是说消费相对稳定，真正美国经济自己研究的时候，波动性大的是投资，投资里面的主体是盖房，所以从这个现象来说，找一个房地产的民用住宅建设推动经济在美国是找不到的。第二、房价。房价这件事是最难预测的，我想提供这么一个思路。现在有两种观念，这两种观念各有各的道理，一种观点认为中国从长期来说是一个土地稀少的国家。城镇化的发展是农民从农村到城市，他的居住面积实际是缩小的，农村可能是自己住一个房子，在院子里面，在城市在楼里有一间小房，所以城市再稀缺；一个很明显的例子是香港，实现城镇化以后，因为楼越建高，这些因素同时在发生作用，所以对中国中长期的房价到底是什么？很难预测，我比较起来，长期来看，应该是一个逐步上升的东西。目前房子我只能说北京的情况，我们现在估计是这样的情况，北京的房产一手房下降并不高，深圳、广州甚至上海可能都还小一点，但是北京现在二手房的价格开始上涨，但是这里面有一个事一定要注意，房地产的统一数据是质量最高的，就是房地产价格数据跟普通商品不一样，普通商品很容易比，今天一袋面跟去年的一袋面不一样，但是今年的房子跟去年的房子是不是一样，所以建立一个房子的价格体系，还是量的体系等等，我认为质量都很差，所以现在找不到一个非常合理的，信任的数据来分析，这是我们碰到的大问题，所以碰到房地产趋势的问题，我都带着极大的怀疑，因为我知道没有非常可靠的数字；现在根据我所看到的。北京二手房开始出现往下走的趋势，这个往下走能走多久，我们姑且说十几这样一个幅度；所以在奥运后北京的一手房跌15%，但是我觉得更深的跌幅也不会有，现在购买力还是在的；北京新盘开的时候，都能看到很多人在那询价，但是大家都非常的慎重。不知道这样一个答案，您会不会满意。

 

主持人：谢谢任教授，大家非常关心的房价的问题，实际上给我们提供一个通告让我们思考，至于什么时候开始跌没有人知道，说出来也是不负责任的。

 

现场观众：任教授您好，非常有幸听到您的报道，刚才大家提的是房产这一块的，我提的是大家关心的有关系，大家看到了，从去年十月份到现在，一直都是在跌。我想问一下，您所分析出来的，经济有所转变，主要是扩大房地产投资，促进消费，这一块按发展来说，主要是投机，机遇在房地产、消费类的板块。中国面临的问题比较特殊，我想问一下，对于股市这一块，二者之间有什么看法。|

 

任若恩：关于股市我们做经济学的人也非常关心，我先说一个中长期的概念，从中长期的概念来说，中国的资本市场是很有希望的，它建立与两个基础的分析以上，一个分析是什么，美国股票市场的经验，这个我有数据，美国200年股票市场如果以数字计算的话，是260，美国经济的200年的增长速度大概不到3%，最好的是1973年平均涨了3%，我平均算下来是3%。所以你会看到它的GDP的增长跟它的股市增长有哪些系统关系。中国的本身经济增长速度比美国要快两倍到三倍，中国的股市如果按照美国的经验来看，它应该平均有一个20%左右的增长作为中长期来看，这是我们讨论中长期问题的第一个根据。

 

第二个根据是这样的。大家知道，资本市场上的钱都是我们投资的，我们炒股也好，买基金也好，核心的居民储备的资金，你获得的收入相对过剩，这块对所有的居民来说，它存在资产配置的问题，你要决定这些钱多少买保险，有多少放在国债，多少放在银行，还有多少去买股票，所以这个投资决策问题；很多年前我们都放在银行里面，现在从2005年以后，大量的人参与股市等等，这是一个新的发展，也是一个非常正常的发展，这方面有一点国际经验可以借鉴，当年的英国和美国也有这样的现象，居民的财产分置从银行慢慢走向资本市场，在这方面美国走的快一点，英国走的慢一点，他们从百分之十几资产放在股市上，最后涨到百分之四十几，美国先走完这个过程，英国后走完。

 

从这两点来看，中国的资本市场，有一个中长期的发展，这是我说的第一。那么谈到眼前的问题是这样，这也是我这些年观察股市的时候发现的，我发现这里面有一个误导，就是我们很多书上讲，企业的业绩等等投资的道理等等，其实我觉得长期观察市场以后会发现，市场有一个博弈的关系，因为最后的估价是买和卖的博弈得到的；投资者做的时候可能会看企业业绩，也可能看别的，是结合起来相互博弈。从这个意义上来说，通常我们说，宏观经济差了，企业业绩又差了，要往下走，往往你发现不竟然，原因在于我刚才说的，投资者怎么看待我们的情况，不是这么直截了当。所以这个道理我想说明，我做一个非常大胆的预见，这次下滑是一个非常关键的因素，这是一个投资者的行为和判断问题，我想实际上更直截了当的因素是货币紧缩所带来的因素，那么因此我觉得现在如果我们看今年的情况，在这个过程中，如果货币政策有非常明显的放松迹象或者是正式的政策宣布等等，应该是股市非常重要的原因。

 

你现在可以看，最近股市的变化跟几个因素有关系，比如说国际油价、美国纽约商品市场，这些在网上可以看，通常晚上十点交易到三点多，它那个数可以看到期货油价的回落。国内的宏观调控放松的程度如果比较明显，会对股市有一定的亏损。在近期来看，具体情况还要看明年。

 

现场观众：任教授您好，对于您的申述论坛演讲和相关问题的回答，我都感触良多，我想问您一个最直接也是大家备受关注的问题，从今年和全国的房地产市场来说，全国的楼市是处于一个下滑的状态，合肥的楼市市场却出现了比较稳定的状态，想问您，您是怎么看待房地产的发展趋势及合肥房地产的发展趋势呢？|

 

任若恩：我们研究的情况，全国存在一线市场、二线市场的问题，问题比较明显应该从一线城市开始，从房地产市场反映程度最高的是深圳，广州那边也基本上跟进，最近有消息说上海开始回落，就是往下走；北京因为奥运的因素在起作用。刚才我说的它有二手房的问题，前一段时间，很多人认为奥运期间会大捞一笔，但是后来据说需求没有那么多，奥运的时间窗口会比其他城市更重要一点；我觉得合肥的情况可能会在二线市场中，如果说政府现有的房地产政策不做任何调整的话，我想趋势会从一线走到二线，但是这个走向会慢慢的衰减，因为当时一线涨的也很多，那么涨的多跌的也多，那么不排除当一线市场已经出现了下跌的趋势，政府开始调整政策，那么二线市场的反映会稍微弱化一些。这样的趋势让我觉得政府对房地产总体态势。我很多年形成一个观念，中国的任何政策不要碰到财政的问题，一碰到财政，难度就非常大，所以这些问题使得从理念层次，政府对于房地产的看法有一些变化，所以对房地产实质性的调整我觉得还需要时间。

 

主持人：虽然我们现场还有很多朋友要问，但是因为时间有限，我们最后以热烈的掌声送给任教授。您今天不光给我们带来精彩的演讲，还给我们现场的观众带来财富，接下来开始我们财富幸运奖的抽奖。

 

任若恩教授抽取财富幸运奖

 

财富幸运奖中奖者领取礼品|

 

主持人：刚刚任教授就目前的经济宏观形势给我们做了精彩的演讲和解答，相信大家都是受益匪浅。作为安徽著名品牌的开发企业——安徽置地，通过自己的持续经营，安徽置地通过自己的诚信经营和专业创作，不断与这个城市分享发展成功，究竟它是一种什么样的商业模式？它的投资和价格就在哪里？下面我们有请李镭女士为我们介绍安徽置地的商业理念，有请李总。

 

李镭女士介绍安徽置地的商业理念

 

李镭：各位来宾，大家下午好。今天我想在这里跟大家分享一下三个方面的内容。第一方面想稍微谈一下我们对合肥市目前的房地产市场的看法；其次我们介绍安徽置地公司和它以往所做过的项目情况；最后重点介绍一下安徽置地即将推出的商业项目，就是【置地·国际广场】，下面我们先谈一下合肥房地产市场目前的一些看法。

 

随着合肥的大建设、大发展，整个城市的面貌发生了很大的变化，合肥整个城市的软件、硬件进一步的完善，这些点的构成成就了我们合肥经济良好的基本面，良好的基本面一定在房地产发展中体现出来，虽然房地产的整个房型面临着巨大的挑战，但是我们认为它的基本面是好的，特别是在合肥这样的城市，但是良好的基本面不意味着所有的企业，所有的项目在挑战面前，它都能够经受住市场的挑战，尤其是对于投资较大的商业地产项目，我们置地集团入市有风险，投资需谨慎。作为置地公司扎根本土，有着11年房地产开发的企业，作为一家专业创新方面持续追求的开发企业，我们为合肥市行业持续、理性、健康的发展我们作着自己的贡献。

 

我先介绍一下安徽置地公司的情况。安徽置地成立于1997年，经历了11年的发展，从成立之今，一直秉承着诚信、创新、专业服务的理念。创造出一个又一个都市的房产，我们的产品希望我们每一个业主、每一个安徽人能够居住的更美好，我们始终认为客户是我们的伙伴，所以我们在不断建造产品的同时，不断的满足客户对产品的需求，投资客户对理财的需求，经过我们的专业制造，建造出客户满意的房子，与客户共同建造一个共富的理想，让我们的业主和客户成为真正我们长期合作的伙伴。那么我们从以往开盘的几个项目来看，我们确实完成了与客户的共富。首先是【栢景湾】项目，开盘的是2680元，到现在已经达到了7000元；置地公司在进入写字楼市场第一个写字楼项目——【财富广场】，从2002年的开盘均价是4000元，到今年6月份开盘的均价已经达到了6886元；【置地投资广场】是我们做的第二个项目，从开盘的时候，均价已经通过了价格的上线达到了7000元的均价。我们的开发行为以成本定价，让房价让利于客户，接着通过我们的品牌优势和服务能力，切实有效的让所有购买置地物业的客户感受到了品牌的保障，我们的目的就是让所有置地的客户感受到我们带来的精细和乐趣。|

 

接下来我介绍一下我们的【置地·国际广场】，该项目是【财富广场】三期群楼的商业项目。在这个片区里，庐阳区正准备打造一个全新的城市商务商业中心，沃尔玛为大型的商业超市，【置地·国际广场】为主题的百货，有效的进行了业态的互补。从城市的区域型的分布情况来看，我们很容易的看到，在一环的沿线已经有三代商业物点，一个是东北方向，一个是西南方向的国购广场，他们已经成为区域型商业中心，在【置地·国际广场】的位置上仍然是一个商业的空白点，【置地·国际广场】是依托着【财富广场】、【栢景湾】，将营造一个成熟规模最大的一个城市共和体。现在财富广场写字楼群已经达到了30万平方米，聚集着17家的世界500强以及国内知名的企事业单位，日人流量已经达到了5万人，它周边的一些高档的住宅区类似像【栢景湾】、【琥珀山庄】等等，它高端的消费人口已经达30万，所以【置地·国际广场】作为这个片区唯一高档的商业，未来市场的潜力应该是无可估量的。我们试想一下，濉溪路高档的写字楼以及高端的写字人群需要什么样的环境和什么样的购物场所呢？就是一个符合高端人的商业摸索，【置地·国际广场】也就是为他们去打造这样休闲的购物场所。有这样的人群基础，相信在座的各位跟我一样对【置地·国际广场】的未来是充满着信心的。

 

下面我重点从八个方面介绍一下【置地·国际广场】。

 

1、财富关键词：业态。安徽唯一生活方式商业中心，风行全球的领先商业模式。

 

2、财富关键词：定位。以商务、住宅高端人群为依托，高端产品定位，中高档经营定位，填补合肥综合体高端商业空白。

 

3、财富关键词：人气。以【财富广场】为中心，掌控濉溪路街区高端商务消费力人流，联动周边栢景湾、琥珀山庄、南国花园、元一滨水城接近30万的城市人口，吸引了整个合肥上百万向往顶级时尚体验的高尚人士。

 

4、财富关键词：商圈。

 

5、财富关键词：规划。独具特色的商业设计：唯一具有通透中的体验式购物中心、结合情调浓郁的南向广场五大街区，营造集体闲、娱乐、购物、文化、社交于一体的国际商业典范。

 

6、财富关键词：品牌。安徽置地，扎根本土11年，先后开发【栢景湾】、【财富广场】、【置地投资广场】、【置地汇丰广场】、【置地·国际广场】等知名项目，品牌地产实力和商誉保证未来。

 

7、财富关键词：管理。专业商业公司携手国内一线商业经营公司为您打理，统一品牌塑造、统一服务理念、统一经营管理，统一品牌招商，确保投资增值更安全。

 

8、财富关键词：回报。所有商铺均拥有100%独立产权，可选择交由专业经营管理队伍，统一招纳全球强势品牌，投资稳定回报，收益看得见。等商铺做旺、做熟，纯收经营利润，更坐拥物业巨大升值空间。

 

凭借我们多年安徽置地房地产的开发经验，凭借着我们对市场的把握，凭借着我们对片区高端消费的支撑，我们非常有信心将置地国际广场打造成典范，让广大的业主和客户获得更多的回报，我们真诚的希望，让携手安徽置地的人跟我们共同分享财富。谢谢。|

 

主持人：谢谢李总，对于这个项目具体的解读，包括【置地·国际广场】周边将来生态的发展趋势的解读，让我们对于投资这个项目有一些了解和把握，那么我们很多客户投资这个房子不光是说买到一个好的建筑，将来会不会有一些高端的企业来入住，下面我们就请出一位【财富广场】入住的商家代表。

 

【财富广场】入住商家代表徐永胜先生讲话

 

徐永胜：告别炎炎的夏日，告别美伦美奂的奥运盛会，我们又迎来了飒爽的秋日，首先感谢安徽置地投资公司给我们提供了这么好的学习机会，通过任教授和李总的演讲，我受益匪浅。下面我给大家介绍我们旗下打造的两岸咖啡，合肥财富广场。我们合肥是台商投资企业，我们两岸咖啡厅于2003年创立，通过五年的努力现在发展到500多家连锁店，合肥两岸咖啡财富广场店，我们在合肥的第一家店，两岸咖啡拥有丰富的人力资源和资金实力；我们决心以更完善的企业构架，打造成属于我们中国人自己的西餐厅。两岸咖啡的经营理念是以人为本，经营重点包括咖啡文化，我们除了拥有庞大而且经验丰富的经营团体，中央厨房、物流、培训学校等。

 

无论是商务洽谈、情侣谈心时都需要谈心，两岸咖啡提供给大家一个美丽的平台，达到沟通的目的，我们的门面招牌是两岸咖啡西餐，这就是我们的经营特色，我们在央视上的广告语是“两岸咖啡，西餐专家”。投资咖啡饮品一直是我们的宿愿，细心的您会发现合肥的西餐厅不多，很多咖啡店目前停留在棋牌这个层面，我们两岸咖啡拥有独特的景观设计，彰显不凡的品位，在舒适优雅的氛围中，使得咖啡厅成为一件身不由己的事情。希望通过我们的努力为合肥人民提供一个中高层次的咖啡西餐厅。

 

安徽置地有限公司作为房地产开发、物业管理、通讯设备销售为一体化的专业公司，秉承诚信、创新、专业服务的宗旨，在合肥濉溪路开发了大型城市综合项目——【置地·国际广场】，入住了许多知名企业，比如中国移动、中国石化，刚才李总也做了一些详细的说明，周边有【元一滨湖城】、【南国花园】等大型社区，一环路畅通工程的通车，合肥的北一环将会打造成为一个合肥重要商务中心。作为配套项目，我们两岸咖啡会以高品质的服务和产品随时欢迎各位的莅临指导。最后祝愿大家工作顺利，身心健康、万事如意，谢谢大家。|

 

主持人：感谢徐总，有你们的支持，相信我们接下来的【财富广场】三期，还有【置地·国际广场】会成为合肥市又一个运营的非常成功的商业典范。经过了各位嘉宾一轮一轮的精彩发言之后，今天我们的财富论坛即将进入尾声了，各位也非常关注我们财富幸运奖，下面我们有请合肥市招商局的副局长盛国先生为我们抽出第二轮财富幸运奖。

 

合肥市招商局的副局长盛国先生抽取第二轮财富幸运奖

 

第二轮财富幸运奖中奖观众领取礼品

 

主持人：安徽置地举办的安徽财富论坛第六期就到此结束，最后感谢各位朋友的光临，祝愿大家生活愉快，工作顺利。再见。 

 

家园网：郑智国

 

责编：合肥家园网