根据各中介公司的数据统计，7月份的二手房买卖成交量相比6月有不小的降幅。在此情况下，虽然大部分的卖家仍然坚持看好后市，但也有部分急售的业主，心态发生了变化，10%的议价幅度开始被部分接受。部分高端区域的二手房谈价空间也开始有所放大

    [成交量]

    买卖胶着，二手房成交量继续下滑

    7月份是楼市的传统淡季。对于本就处于观望状态中的楼市来说，今年7月份的成交量下滑格外明显。

    来自中原地产的成交数据显示，2008年7月，上海中心区域成交量相比6月下降了10%左右。一项数据显示，7月份上海二手住宅的成交面积滑落至近5个月来的最低点，整个市场的盘整持续进行中。

    外环以内的众多区域中，二手住宅7月成交面积环比出现增长的仅普陀等少数区域，其余各区成交量均有较为明显的下滑。据分析，目前的市场上，入市买房者基本上为自住购房者，且以首次置业等刚性需求为主，性价比较高的低总价、配套齐全房源区域成交更为集中。因此，整个7月售后公房成交活跃。在普陀，这类住宅的成交占据了二手住宅成交面积的半壁江山。

    中高档二手房交易中，交易的房源也正在向较低的单价靠拢。信义房屋近期数据统计显示，7月中高档二手房成交中，单价1万-2万元区间内的房源所占比例最大，达43%；其次为单价2万-3万元区间的房源，占比为32%；而单价3万元以上房源占比为15%。

    [成交价格]

    涨跌互现，急售房源砍价空间扩大

    虽然成交量还在滑坡，但就成交价格来看，目前二手房市场仍然较为稳定，各个区域涨跌互现。一份中介公司数据显示，7月份浦东、杨浦两区二手房价出现小幅下滑，业主的议价空间总体上放大到了5%左右的较高水平。而宝山、虹口两区的房源报价则略微上涨了1%-2%。 |

    值得注意的是，近期有部分区域因受到新房市场的降价影响，房东心态受到较大冲击，议价空间有所放大，部分急售业主甚至能够接受10%的议价幅度，如新江湾板块近期就出现了上述现象。

    之前一直表现良好的高端板块房价也出现了松动的迹象。在浦东陆家嘴板块，近期有不少业主放出房源挂牌出售。放盘的原因主要是业主不看好后市，认为现时抛售获利更大。同时，该板块高档房租客相对较少，如果房屋空置时间比较长，业主还贷压力很大，所以业主加大对挂牌价的调整幅度以促成买卖。

    从具体调整幅度来看，7月份陆家嘴板块挂牌价的议价空间从6月的4%上升至了6%。美联物业世茂分行营业经理李昌宏介绍，某世茂滨江花园的房东开始挂牌价格870万元，因一段时间后没有售出，而把价格下调到850万元。此类挂牌价调价的现象屡见不鲜，陆家嘴板块有议价空间的高档房源占到整体放盘房源70%。目前陆家嘴板块成交均价3.5万-3.8万元/平方米，6月是3.6万-4万元/平方米，板块内成交均价下跌10%左右。

    据悉，浦西静安寺、古北、人民广场沿线板块也出现了类似的情况。

    [买 家]

    持币观望，更多市民选择“再等等”

    虽然有部分业主转售为租，但是7月份沪上二手房源的供应量仍然小有增加。与此同时，购房者的入市意愿却有所下降，7月份全市买家的看房量下降近两成。

    相关人士表示，楼市本就处于比较显著的观望周期，加之天气炎热，这些都导致了7月份市民看房热情不高。同时，沪上部分一手住宅项目的价格回调也是全市住宅成交量下跌的重要原因。这些项目或通过打折等手段变相降价或直接调低房价，不但没有达到低价促销迅速回笼资金的初衷，反而进一步加剧了市民的观望心理。与此同时，周边的二手房市场也不可避免地受到了冲击。

    目前，市场上多数改善型需求者都抱着继续观望的心态，期待后市房价能够回调。据合富置业市场研究中心调查显示，目前有将近一半的购房者表示在目前的市场情况下，仍将采取“再看看”的观望态度。在对于楼市的后市走向预期上，有半数的被访者认为下半年上海的房价会下挫；三成左右的购房者则看平楼市，认为下半年楼市将仍旧维持现有水平。

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