合肥市房地产管理局的分管领导在接受采访时表示，近年来物业管理的覆盖面不断扩大，管理队伍日益壮大，水平和服务质量也逐步提高，市场化机制初步形成。应该说，物管行业的发展不仅改善了居民生活质量，也促进了城市环境和容貌的改观，而且还为社会提供了数万个下岗再就业岗位。

目前，省城物业管理面积已达3000万平方米，2万平方米以上的物业区域中，物业管理覆盖率已达80%，新建小区95%实行物业管理。已有13个住宅小区（大厦）达到国家级优秀示范标准。初步形成了以住宅小区为主，高档公寓、商贸办公、医院学校、工业仓储等为辅的物业管理多元化发展格局。

此外，物业管理法律法规进一步健全。《合肥市物业管理条例》于2006年3月1日出台，之后又出台了《合肥市物业管理招标投标暂行办法》、《合肥市业主大会和业主委员会规程》、《合肥市物业管理企业退出管理有关规定》等一系列配套规章。

物业费偏低服务质量不高

那么，目前合肥市物业行业的发展水平还存在哪些不足呢?市房产局坦承，虽然合肥市的物业服务工作发展很快，但是离广大业主的要求还有一定距离，矛盾纠纷还很多。由于人手不足等问题，目前监管力量也比较薄弱。

从开发商来看，开发建设时遗留问题较多。一些开发商在建设时，承诺有物业管理用房、车库、幼儿园或者学校等公建配套设施，实际建设时不建或少建，给日后物业管理和业主使用带来麻烦。开发过程中存在的问题，责任被推给物业服务企业，业主一有怨气就拒缴物管费，收费难必然直接影响服务质量，使业主和物业公司之间产生矛盾。

从物业公司看，服务收费偏低，服务质量普遍不高。近几年物价普遍上涨，物业服务企业的服务成本不断提高，但收费的标准没有相应的上调。物业处的工作人员为记者算了一笔账：目前，合肥市多层住宅收费标准大都在0.4元/m2月~0.6元/m2月。小高层和高层收费标准为0.8元/m2月~1.2元/m2月。老小区费用收缴率一般在50%~70%，新小区费用收缴率在80%~95%。经测算，一般多层住宅物业服务保本价为0.4元/m2月，小高层和高层住宅物业服务保本价为1元/m2月。由于物业公司入不敷出，为减少亏损，就采取降低服务标准的方法来维持基本运转，服务质量下降又激发了更大的矛盾。

从业主看，相关意识仍须转变。张勇向记者表示，部分业主对物业服务不了解，接受物业服务的意识不强，也是个别纠纷产生的直接原因。此外，客观上还存在着各职能部门职责不明，业主委员会运作不规范等问题。|

“收费难”问题首当其冲

记者问到，作为行业主管部门，如何看待在物业公司与小区业主之间产生的纠纷？

张勇毫无讳言地表示，物业公司与业主纠纷本质上是利益之争。其焦点是物业收费与服务效果，“收费难”是各物业公司负责人最头疼的一个问题，而“对服务不满意”是大部分业主陈述的不愿交费的原因。例如：小区随处可见的垃圾、绿化带长期无人修剪、保安不能24小时巡查、监控系统不能正常工作、业主时有被盗，等等。实际上，物业管理服务目前还是一个不成熟的行业。张勇表示，各物业公司之间存在差距，内部管理上还有待进一步规范。

此外，收费标准和服务是否相称，如何评判也是一个难题。业主与物业之间，表面上是个沟通问题，本质上是利益之争。无论是公开透明还是接受监督，或者是活动交流，都有一个成本问题。但是，这些都是必要的成本，应该说只有共赢才能获取长远利益；目前一些业主和物业的纠纷，大多是只争夺眼前利益的结果。

合肥物业管理意欲“破题”

物业管理在全国是普遍难题，合肥市对于下一步如何“破题”是否有所考虑？市房产局对此表示，将考虑积极推行物业“属地管理”，并在此基础上提出了几条管理思路。

根据国家、省、市有关物业管理法律法规精神，要求区一级人民政府要确定一个部门负责对本行政区域内物业管理活动的指导和监督。而合肥市目前还没有设立这一级别的行政机构。因此建议各区政府（含开发区管委会）尽快成立物业管理机构，负责监管辖区物业管理工作，充分发挥其区域管理优势。

同时，市政府各相关职能部门也将各尽其责，履行其物业管理方面的监督管理职能。在此基础上，进一步发挥市物业管理协会的作用；定期组织业主委员会负责人培训，规范业主大会、业主委员会的行为，区、街道办事处要正确处理行政管理和业主自我管理的关系，切实履行对组建业主大会和业主委员会的监督指导职责，积极引导业主大会按照合法程序选举业主委员会，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。

尝试建立“履约保证金”制度

张勇进一步表示，为破解“监管难”，可以尝试物业服务企业实行“履约保证金”制度，物业服务企业损坏公共设施、解聘后多收业主物业服务费及水电费不退还、拒不移交项目或相关资料等行为，扣除相应履约保证金；开发建设单位或业主委员会也应严格履行合同约定，违约者应依法承担违约责任。

市房产局根据行业发展需要适时制订物业从业人员培训计划，并严格按计划组织从业人员培训。坚持持证上岗制度，物业管理人员和专业技术人员持证上岗率应达到100%。

对小区开发过程中配套不齐全，质量不高等问题，市房产局要求开发建设单位要切实承担主体责任，严格按规划建设配套设施，积极履行保修责任。同时，建设、规划、工商以及行政执法的有关部门也应相互配合，依法加强监管，努力营造良好的物业管理环境，从而从源头上减少物业管理纠纷的产生。

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