土地储备变现速度下降 开发商“有地无银”干着急
合肥家园网 www.hfhome.cn 2008-07-30 00:00:00 来源: 上海证券报 点击量: 453
在市场低迷、银根收紧的双重压力下,房地产企业遭遇了大量土地无力开发的尴尬。作为资金占用比重最大的土地储备,能否顺利转化为销售收入达成变现,已成为考验中国房企的关键因素。然而,上海证券报从各家房企半年来陆续公布的数据来看,土地储备变现速度下降,大量土地无力加速开发,已成为不争的事实。
土地储备变现减缓
对于房地产企业来说,土地储备一直是占据资金流的大头。从拿地、支付土地出让金、“四证”齐全直至正式动工,完全依靠的是真金白银。如果销售顺利,便是完成了土地变现的过程。但在今年,形势并不乐观。
绿城中国新近公布了上半年的销售业绩,公司方面称,集团上半年房地产销售额总计78亿元,较上年同期增长53%,且这一销售额已高于公司早先所定的上半年发展目标。
从表面上来看,这份半年业绩汇报表现“亮丽”,但细究之下不难发现,土地储备转化成销售收入的速度正在减缓。据绿城中国发布的2007年中期业绩显示,2007年上半年,该集团共有20个项目或项目分期动工建设。按照应占权益面积来看,绿城中国的新开工建筑面积应为63万平方米。但根据公开披露信息,在今年上半年,绿城中国仅仅启动了三个住宅项目,总建筑面积为21.5193万平方米。
绿城中国在2007年可谓“踌躇满志”,不惜频繁以高价出手拿地,最终直接导致该公司的资本负债率由2006年年末的73.7%增加至2007年年底的88.2%。虽然在今年上半年的业绩汇报中,绿城中国强调房地产销售额较上年同期增长53%,但与去年建筑面积达到1570万平方米的土地储备量相比,今年上半年土地储备变现速度明显放缓。
资金流动紧张加剧
这并非偶然现象。
另一家在港上市的地产公司,占比大半的土地储备是在2007年完成的。根据其2008年第一季度报告显示,营业总收入在期内为9.94亿元,营业利润为2.16亿元,但每股经营活动产生的现金流量净额为-0.12元。经营活动现金流出量的增加显而易见。参照去年的土地成本,该企业的承受压力并不小。 |
标准普尔最近确认了对沿海绿色家园“B+”的长期企业信用评级,并将其移出信用观察名单,评级展望负面。标准普尔信用分析师符蓓表示,负面的评级展望,主要是为了反映出该企业现金流保护和流动性“可能遭到削弱”的态势。
销售遇阻雪上加霜
市场观望情绪浓郁,致使开发商们希冀借助销售回笼资金的期望落空。金地集团在2008年6月份销售情况简报中透露,今年上半年公司共实现销售面积47.6万平方米,较上年同期下降11.97%。万科在今年6月份完成销售面积44.8万平方米,延续了5月份以来的下降势头。
在已经公布半年报的几家房企中,莱茵置业的开发业务毛利率为27.26%,比上年同期降低6.09%;而渝开发同样面临这个问题,房地开发经营的毛利率下降了6.45%。
未能及时通过销售回笼资金,加上银根紧缩,导致开发商们的资金流动转弱。国际评级机构穆迪将世茂房地产的评级予以下调,并展望为负面。有业内人士认为,世茂资产负债表的流动资金转弱,反映出流动资金状况非常紧张。但在今年下半年,却需要为至少80亿元人民币的土地、营运及贷款利息提供资金。在目前的市场情况下,这个任务不可谓不艰巨。
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