奥运无法“拯救”楼市房价未做“俯卧撑”

 

    国家统计局近日公布的统计数据显示，6月，全国70个大中城市房价同比上涨8.2%。剔除去年下半年特别是夏秋季房价上涨较快的因素，实际上，进入2008年以来，全国楼市已呈连续回落之势。迹象显示，总体而言，房价未做“俯卧撑”，而是在许多城市出现了“一边倒现象”。随着奥运会开幕的临近，奥运对房地产价格的影响也几乎消化殆尽。

 

    奥运会后楼市究竟何去何从，成了当前各界普遍关注的问题。

 

    奥运来了，楼市已现颓势

 

    “现在整个楼市都不太好。”在北京进入“奥运时间”之际，与鸟巢比邻的一楼盘销售人员对中国经济时报记者如此表示。当天，在亚奥酒店，前台工作人员则告诉记者，还有大量的特价房可以预定，价格也相当便宜，即将开幕的奥运会，似乎并未给当地带来比想象更多的人气。

 

    北京亚奥区域一直是楼市具有象征意义的地方，作为即将开幕的2008年北京奥运会主会场所在地，亚奥区域的楼市近年来一直炙手可热。

 

    “琥珀堡开盘那天我去了，一个买房的人都没有。”媒体从业人士曹先生近日告诉记者，这很出乎其意料。另外，曹先生还告诉记者，他去年在燕郊购买的房子，也已出现贬值。

 

    当天下午，记者实地探访了琥珀堡售楼现场。该楼盘位于鸟巢西侧，实为亚奥·观典二期，距鸟巢仅800米。与京城许多楼盘一样，琥珀堡售楼现场顾客很少，场面比较冷清，以购房者身份暗访期间，记者仅见到一名前去看房的客户。

 

    在保利金泉广场，记者看到的情形也非常相似，其间，记者正好碰见一位男士前去看房，该男士称是接到售楼小姐的电话才去看房的，这也是记者在这里见到的唯一一名看房者。在保利金泉广场记者同时看到，开发商已经打出广告，对外销售保利金泉大酒店，该酒店为五星级产权式酒店，主要销售给投资型客户。

 

    在上述两楼盘，销售人员表示，奥运期间都没有促销计划，基本上还是延续以前的销售策略。和以往一样，琥珀堡一次性付款可以享受九四折优惠，贷款购房者则可以得到九六折的折扣。保利金泉大酒店由于还未正式开盘，要明年才能投入使用，价格未定。鸟巢对面的盘古大观相关人士表示，奥运期间主要做好服务奥运工作，除七星级酒店将在月底开业外，没有其他的推盘打算。|

 

    与京城某些楼盘打算在奥运期间促销不同，奥东18号有些特别。7月18日下午，记者第三次对其进行了造访，但出人预料的是，这一次记者连售楼处的门都没能进去。下午两点多钟，记者在迈进该售楼处时，被守在门口的两名保安拦住，不让记者进去的理由竟是——“下班了”。随后记者发现，该售楼处真的在大白天别人上班的时候关门了。

 

    更奇怪的事情还在于，一再有消息说即将开盘的该楼盘，不仅迟迟未见开盘，而且显得越来越神秘。当天，记者在距离国家奥林匹克体育中心仅300米的该楼盘看到，环绕该楼盘的巨幅广告牌均打上了“补丁”，广告牌上所有“奥运”词汇都被遮挡了起来，记者数了一下，这样的“补丁”达16处之多。更令人费解的是，所有这些广告牌上的售楼电话一律被遮盖了起来。

 

    虽然有诸如这样令人费解的“插曲”，但置身奥运楼市，依旧感觉非常的平淡，甚至已经显露出一定的颓势。

 

    “去年这里二手房价曾经达到16000-17000元/平方米，现在最多只能卖到13000元/平方米。”在亚运村逸园小区，一房产中介人士对记者表示，由于成交锐减，当地的二手房价格降幅已经超过了20%。这位人士同时表示，虽然去年当地房价曾达到16000-17000元/平方米的历史高位，但处于有价无市的状态；新房市场也同步攀至新高，此后便进入了长达数月的盘整时期。

 

    奥运会后，楼市何去何从？

 

    在与亚奥区域毗邻的望京地区，房价也出现了下跌。去年，望京区域的华彩国际公寓曾经卖到每平方米18000-19000元，而此后附近首开旗下楼盘国风北京则打起了价格战，其价格目前仅在每平方米14000元左右，区域房价下降十分明显。如今，京城楼市促销打折此起彼伏，价格战愈演愈烈，开发商资金链也日益绷紧，个别楼盘甚至不惜以8折出售，以回笼资金。

 

    来自国家统计局近日公布的最新统计数据显示，6月份，全国70个大中城市房价同比上涨8.2%，但从环比看，进入2008年以来，全国楼市已持续回落。

 

    “房价不会跳水，只是在做俯卧撑。”近日，富有娱乐精神的南京某楼盘开发商打出这样的广告，借用时下网络最流行的词汇“俯卧撑”来形容房价走势。但这种说法在出现房价“一边倒”的许多城市还是遭到了不少质疑。|

 

    来自于北京房地产交易管理网的数据显示，今年上半年北京二手房成交量较去年下半年环比跌幅为37.2%，而据21世纪不动产监测数据显示，同期北京新房交易量同比则下跌了36.9%，双双接近四成。据《第一财经日报》报道，近日，北京合生两个项目尾盘价格降幅高达6000元/平方米。

 

    在上海，房价相对比较坚挺，但上半年商品住宅交易重挫。相关统计数据显示，今年上半年上海商品住宅总成交量为525.9万平方米，不但低于2006年上半年的851.32万平方米，甚至比2007年上半年的1043.63万平方米萎缩了近一半。

 

    在另外两大一线城市，深圳、广州楼市更不容乐观。近期，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，其显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年很有可能退回十年前。面对今年以来的楼市衰退，深圳市房地产研究中心提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议。

 

    来自广州市国土房管局数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量与去年同期相比大幅度下降44%，6月份广州市十区一手住宅成交均价再次回落至万元以下，降幅高达9.1%，创一年来降幅最高纪录。

 

    值得一提的是，在开发商抛出房价只是在做“俯卧撑”言论的南京，房价也出现了大幅下降。据江苏卫视近日报道，南京主城区房价“高台跳水”，出现了“5个月直降2000元”现象。

 

    另据某机构跟踪监测上海、杭州、深圳、广州、武汉以及重庆等大城市数据显示，6月份，这些大城市住宅成交量同比下降幅度在35%-50%之间。价跌量缩可以说是楼市当前的主旋律。由于奥运会对房价的拉动已经提前透支，或几乎消化殆尽，很多城市楼市房价都出现了下滑，且进入了较严重的观望时期。奥运会后楼市究竟何去何从？成了当前各界普遍关注的问题。

 

    有业界人士认为，奥运作为空前的体育盛会，必定会分散人们对楼市的注意力，再加上单双号限行，场馆周边等实行交通管制，奥运楼市必然会受到一定影响。|

 

    在潘石屹抛出“楼市见底论”后，业界人士形成了两大阵营：一大阵营力挺老潘，认为政府会出手“救市”，楼市会出现回暖；而来自另一阵营的观点则认为，现在谈楼市已经见底，“不可能再坏”，显然为时过早，政府不应也不可能“救市”，楼市调整还将继续。一种不太乐观的看法是，楼市到明年或后年才是真正最困难的时期。

 

    最近，国际物业顾问戴德梁行发布第二季度报告称，尽管楼市长期向好并未改变，但楼市短期调整不可避免。另一家国际房地产研究及服务机构仲量联行则表示，观望情绪预计要持续到2008年第四季度，当确信奥运结束后并未造成房地产价格的大幅下跌一些买家才会重新进入市场，而北京中长期房价仍将上涨。

 

    奥运会后北京二手房市场面临大考

 

    房产中介退市潮涌现

 

    “惨，惨，惨，今年北京的二手房市场非常惨。”一位浸淫北京二手房市场长达十年的从业者在被中国经济时报记者问及二手房市场情况时，接连用了三个惨字，他认为今年北京的二手房市场形势要比历年来严峻得多。

 

    “很多公司都在缩小门店规模，经营不好的甚至想缩小到十分之一，有想从300家变成30家的，也有想从30家变成3家的，大家都在撑着。”该市场人士对记者说。

 

    记者从一些中介公司了解到的信息显示，今年二季度北京二手房市场的成交量相比一季度出现明显下滑。

 

    “一季度的成交量与去年同期相比基本持平，二季度的成交量不容乐观。”某房地产经纪公司的负责人私下向记者透露，他们拿到的数据表明二季度的成交量只有一季度的2/3，而往年北京二季度二手房市场的成交量几乎都会超过一季度。

 

    长期从事二手房贷款业务的胡先生对此感触颇深，他告诉中国经济时报记者，去年需要花一天时间才能办完的手续现在只用十分钟。“你都不用关注别的，只需要去房地产交易中心看一下就能发现最近的二手房市场确实非常不好。以前过户要排很长的队，现在几乎到那儿就能办。”

 

    成交量的持续低迷，引发房地产中介加速退市。北京市房地产交易信息网上的公告显示，从2008年1月至今，已经有11家房地产经纪公司放弃存量房资金监管资格，仅今年7月15日一天就有5家企业放弃这种资格，目前北京市仍有47家企业具备存量房资金监管资格，放弃这种资格的企业占到全部具备资格企业的1/5。|

 

    “参与存量房资金监管的房地产经纪公司大部分都是想做大做强的企业，也是在行业内做到一定规模的企业，他们的退市已经能够说明市场的严峻形势。”上述企业负责人指出。

 

    记者从相关途径获得的信息显示，从去年年底至今，已有近100家房地产经纪公司退市。

 

    奥运后市场挑战众多

 

    由于二手房市场行情阴晴不定观望者增多有意买房者成为了各个经纪公司眼中的香饽饽，从业者之间的恶性竞争加剧，抢户、切户等不规范的行为增多，也有买房人以压价差额的大小为标准去选择中介方，压完房价后再要求中介公司将中介费用打折到最低。

 

    “我爱我家”认为，各个中介公司为了抢夺客户不择手段会使得中介公司共同道德准则和行业潜规则遭受毁灭性的破坏，极大地恶化中介公司的整体生存环境；同时也大大破坏中介公司在客户心目中的地位和形象。呼吁行业加强自律，政府有关部门加强规范二手房市场。

 

    除了从业环境的持续恶化，奥运会后二手房市场的需求状况能否得到充分释放也是左右北京二手房价的重要因素之一。

 

    “如果下半年购房需求没能得到释放，二手房市场将面临成交量继续下行的风险，但是我认为奥运会后如果房价没有快速下探，一些急于购房的刚性需求就有可能通过二手房释放出来。”“我爱我家”副总裁胡景辉曾在接受记者采访时表示，他对下半年北京二手房市场持谨慎的乐观态度。

 

    “链家地产”市场研发中心则认为，2008年上半年二手房市场价量增速都大大放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性；但与此同时，从二手房市场的流通率来看，由于国家宏观调控政策和房产市场增长过快因素的影响，相当一部分需求还未得到释放，成交量进一步上涨仍将是未来的主流趋势。

 

    尽管经纪公司依然看好奥运会后北京二手房市场，却都是基于需求能够在下半年释放出来的预期，一旦需求持续低迷，新房价格继续下挫，奥运会后北京二手房楼市不排除降价的可能。|

 

    奥运月楼市供需双双观望新开盘项目数量大减

 

    “对于京城楼市来说，奥运会的召开在很大程度上转移了人们的注意力和关注度，使得8月楼市供需双双观望，新开盘项目数量大减。 ”京城一位开发商对中国经济时报记者表示，奥运会对楼市产生了相当大的影响。

 

    据相关统计数据显示，预计2008年8月份，北京约有20个房地产项目开盘入市，与以往的6、7月份相比项目开盘的个数下降了一半多。数据表明，即将于8月份开盘入市的项目约有11个是纯新盘项目，其余9个项目均是老项目后期。从即将开盘入市的项目区域分布来看，顺义区即将推出5个项目，分别是万科四季花城、顺鑫花语、聚通嘉园Ⅱ期国展公馆、誉天下、仓上家园。

 

    而在这5个项目中，聚通嘉园Ⅱ期国展公馆、誉天下2个项目为公寓和别墅等高档住宅项目外，其他3个项目均为普通住宅项目，均价在7000－8000元／平方米之间，相比较今年年初顺义区普通住宅8000－8500元／平方米的开盘价格，年中价格略有回落。

 

    除顺义区的5个项目外，朝阳区在8月份也将有4个项目入市，分别为：奥东18、融华世家、知语城、东湖湾。其中奥东18、融华世家为公寓项目，均位于亚奥板块，由于借势即将开幕的奥运会，所以项目的开盘均价达到了20000元／平方米以上；知语城、东湖湾两项目位于望京地区，均为普通住宅，均价在14000－16000元／平方米之间。

 

    “由于市场受保障性住房即将供应消息的影响，给以中低收入群体为购买对象的郊区楼盘的销售带来了较大冲击，迫于现金流的压力，郊区楼盘不得不调低了售价，以期达到加快销售速度回款的目的。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受本报记者采访时表示，朝阳区亚奥、望京两个区域，均处于四环周边，而且临近于市中心商务区，因此项目售价一直都很稳定。

 

    在目前国际、国内油价快速攀升的背景下，以往“车房具备，绿色郊区生活”的消费理念已经被不断提高的生活成本击溃，一些购房人不得不考虑选择虽然一次性支出较高，但长期生活成本较低，且社区周边商业配套成熟的城区项目。 |

 

    许多开发商都避开了在奥运会期间开盘入市，还有的项目销售人员表示，项目如果在奥运会前不能开盘就推到奥运会后或者明年再开盘。北京南三环一项目营销总监告诉记者，奥运会的召开成为了全社会关注的热点，大部分开发商认为，在奥运会期间进行项目的宣传推广，显然不会收到太好效果，购房人也会因为奥运会的召开关注视线有所转移，延迟购房。因此，开发商们纷纷放慢了推盘力度。据统计数据显示，2007年8月京城楼市开盘项目为49个，而今年8月，由于奥运会因素的影响开盘项目不及去年的一半。

 

    与此同时，今年上半年市场需求一直处于停滞状态，楼市已出现供大于求的态势，选择在此时推出新盘，不利于项目品牌知名度的塑造，对于项目后期销售更会带来负面作用。因此，也有部分资金相对充裕的开发商并不急于明确时间、推出新盘，而是选择在观望市场变化中伺机而动。

 

    此外，受宏观调控政策趋紧、国际国内资本市场萧条，国内众多城市房价跌幅明显，交易量大幅萎缩等因素的影响，京城的一些开发商把希望寄托于奥运会之后，认为奥运会后房地产市场有可能出现回暖之势，因此推迟了开盘入市的时间。

 

    总体来看，奥运会的召开对京城楼市的影响较大，奥运期间的京城楼市新增商品房供应量将会大幅减少，难现往昔的火爆场面。

 

    专家对话奥运前后楼市变局

 

    离北京奥运会开幕还有10天时间，奥运前后楼市变局的话题越来越热烈，有关“断供”、“奥运行情”、房价涨跌与“救市”的讨论此起彼伏，为此，中国经济时报记者采访了地产商、房地产高级经济师和房产经纪机构的研究人士，请他们就相关热点问题发表了看法。

 

    大规模断供将带来金融风险

 

    中国经济时报：有业内人士称，深圳楼盘断供已过千亿，并且只是冰山一角。尽管目前还没有相关数据支持上述观点，但假使深圳真的发生大规模的断供，这对银行体系将带来什么样的后果？ |

 

    朱大鸣（上海春之声置业（集团）有限公司董事长、上海房地产经纪协会副会长）：大规模发生断供意味着直逼银行的金融安全。

 

    章林晓（房地产高级经济师、知名地产评论人）：真的发生大规模的断供，后果将会是不堪设想的，美国的次贷危机就是我们的前车之鉴，而且，中国式次贷危机肯定还将更加惨烈。关键原因有两点：

 

    一、中国房价会跌得更惨。美国的房地产泡沫主要是由于金融机构为赚取风险贴水、降低购房客户信用和收入门槛的盲目放贷，导致房地产需求的盲目增长而引起的。而中国的房地产泡沫的成因，比美国复杂得多，最主要有几大方面：一是卖地财政盛行，二是投机炒作不受限制，三是官商勾结腐败严重，四是当铺特色信贷宽松，五是海外热钱兴风作浪。从房价收入比、房价房租比这两项指标可以看出，中国房地产泡沫远大于美国房地产泡沫，一旦断供发生、泡沫破灭，中国的房价会比美国跌得更惨。

 

    二、中国式次贷风险没法转嫁。美国的次级抵押贷款通过次级贷款证券化的方式，将风险转嫁给了全世界。如“房利美”和“房地美”虽然是美国房地产贷款市场的“心脏”，但里面流着的却是世界各国的“血液”。据美国财政部和美联储2007年联合发布的“海外持有美国证券情况的报告”，中国是这两家公司排名第一的外国债权人，持有3760亿美元公司债券，接下来是日本、开曼群岛、卢森堡和比利时等国，海外投资者共持有1.3万亿该公司的债券。中国式次贷风险能转嫁给谁呢？中国式次贷风险只有中国银行体系独自承担，而且到时还得遭受海外资本的“乘火打劫”。

 

    覃晓梅（世邦魏理仕研究部总监、高级分析师）：如果房价的跌幅在30％以上，将对银行带来潜在的呆坏帐风险，但同时提醒消费者，中国的信用体系正在建立，如果不按期还款，个人终身的信用将受到影响，消费者也要权衡。例如在香港1997年金融危机时，很多负资产人士仍然按期还款。

 

    房价到底是涨还是跌？

 

    中国经济时报：去年以来，全国各大城市楼盘打折消息不断，近日，更有合生在北京的两个项目楼盘传出每平方米直降6000元的消息。而与此相对应的是，国家发改委、国家统计局7月16日公布的数据显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％，涨幅比5月低1个百分点，环比价格与上月持平。其中，新建住房销售价格同比上涨9.2％，二手住房销售价格同比上涨7.5％。为什么各大城市楼盘纷纷打折的同时，统计数据却依然显示房价在上涨？ |

 

    朱大鸣：媒体的报道只是局部的，官方的数据是按照网上备案而来，更具有权威性。

 

    章林晓：统计数据尤其是“同比”这一指标存在滞后性，不能准确反映不同地区、不同品质楼盘的房价变化。

 

    通常所说的房价上涨主要指的是“同比”上涨。因此，即使是房价开始下跌了，但只要没有跌到上年同期的价格水平之下，同比的房价依然还在上涨。在当前房地产市场面临大起大落的大背景下，我们看房价的涨跌和发展趋势，“环比”往往比“同比”更重要。

 

    覃晓梅：北京及全国房价的快速上涨主要发生在2007年的下半年，当时主要城市的房价还较平稳。今年二季度北京及很多城市的房价出现了环比价格下降的情况，主要是针对一季度及去年四季度环比的增幅下降，但房价对于去年同期水平仍有很大的上涨，因此政府数据显示房价同比去年的增幅仍然很大。

 

    中国经济时报：您认为内地楼市像上面提到的合生在北京的楼盘一样大幅降价的可能性有多大？

 

    朱大鸣：可能性很小。

 

    章林晓：在正常情况下，内地楼市是否存在大幅降价的可能性，关键取决于其房地产市场投机炒作的严重程度。

 

    覃晓梅：部分早期拿地、成本较低的楼盘有大幅降价的可能性，因为从成本上分析有降的空间，但绝大多数开发商不愿意大幅降价，一是对以前的买家很难交待，二是房价也同股市一样，有买涨不买跌的心理。但高价房比中低档房更具备降价的空间。

 

    奥运行情提前透支

 

    中国经济时报：您认为地产奥运行情是否已经发生，楼市是否会受到刺激出现反弹？奥运会之后房价到底是升还是降的争论至今依然热烈，您如何看待？

 

    朱大鸣：奥运会也不是经济“灾难性的拐点”的关节点。虽然我国最近一段时间遭遇到不少困难，但是，这些困难我们完全有能力克服，经济发展速度也并没有明显的掉头或者放缓的迹象。

 

    对于奥运预期影响比较大的是北京。前期过度炒作奥运对于北京有影响，并不排除北京房价奥运后会盘整，但是，这种盘整是有限的。而且，从紧的货币政策已经遏制了这种预期的炒作，北京的房价上涨幅度明显得到遏制，虽然房价总体上还是在微涨，但北京的楼市炒作奥运的预期已经提前消化，提前得到遏制。 |

 

    另外，奥运会对于全国其它城市的房价基本上没有影响。

 

    章林晓：对于中国这样的一个大国来说，“地产奥运”无非是一个概念炒作，对楼市的走势产生不了多大影响。

 

    现在，对于前期炒作过度的城市，奥运过后房价下降早已没有什么悬念。而对于前期没有什么炒作，房价没有脱离民众购买力的城市，在输入型通货膨胀和成本推动型通货膨胀的双重压力下，房价应该没有什么下跌空间。

 

    覃晓梅：没有什么奥运行情出现，消费者比以前更加成熟，楼市正处于观望期。

 

    房价的升与降首先要明确是同比去年还是环比上季度或上个月，没有明确约定的争论是没有意义的。我认为中国经济发展有很大的潜力，房地产中长期处于平稳的上升通道，但目前由于房价处于很高的水平，需要小幅的回调，但总体房价与2007年同期相比还是会有小幅上升，环比的增幅会下降。

 

    楼市需要“救”吗？

 

    中国经济时报：在当前的宏观政策调控下，开发商的日子普遍不好过。近日，更有开发商自比“猪坚强”，呼吁政府救市；有报道称，全国工商联房地产商会和中国房地产业协会两大地产行业协会也上书呼吁放松调控盼“救市”；而有调查显示，有超过八成的购房者反对政府救市。您认为楼市需要政府救吗？政府出手救市的可能性有多大？

 

    朱大鸣：楼市不需要救，政府也不可能拿钱来救。关键是适度松绑从紧货币政策，让企业有活力。

 

    松绑从紧货币政策，让银行有自主权，放宽银行信贷，让更多的企业资金链不至于过紧，这有利于保持企业的经营活力，不应采取过度行政干预，使经济大幅减速的方式来应对通胀，企业有了活力，也能拉动内需，与此同时中央财政也会获得更多的税收。

 

    章林晓：楼市崩溃必将引发中国式次贷危机，当中国式次贷危机暴发时，不难预料，中国政府必将伸出救援之手，救市的可能性是百分之百。

 

    当然，我们必须清醒地认识到，中国政府的“救市”与开发商所要求的“救市”、与超过八成的购房者反对的“救市”，在理解上是有差别的。

 

    开发商呼吁政府“救市”，要救的其实是自己；购房者反对“救市”，他们反对要救的是“高房价”；而政府的救市，救的应该是中国的金融安全。 |

 

    中国政府在“救市”的同时，应该采取强有力的措施铲除这些导致房地产泡沫产生的“土壤”，当务之急是要明确让谁来承担房地产泡沫破灭的损失，在此基础上再来出台“救市”的政策措施。

 

    覃晓梅：不应该救市。首先房地产本身就是高利润高风险行业，企业需要对自身投资行为负责；其次，宏观调控的作用刚开始体现，行业本身也需要清理，对于专业水平差、资金背景不好的小企业就应该退出房地产行业。我认为政府继续出台严厉的调控政策可能性不大，但也不会救市。

 

    奥运会后房价回升或将无望

 

    救还是不救，是房地产企业需要救，还是房地产行业需要救？最近国内两家房地产协会不约而同向国家有关部门发出救市呼吁，将“救市论”推向高峰。

 

    “房地产行业正处在调整期，远没有到需要救市的阶段。经过十年的发展，中国房地产行业无论从企业数量，还是开发体制上都到了需要调整的阶段。”7月18日，北京师范大学房地产研究中心副教授王宏新在接受中国经济时报记者采访时表示，理论上的行业调整还没有展开。

 

    早在2007年5月，王宏新就在公开场合表示，房地产行业的调整正在孕育当中，提醒房地产企业准备过冬。然而，一直到2007年底，绝大多数房地产企业并没有意识到冬天的来临。在一个由某网站举办的小型论坛上，记者发现，包括几位地产大佬在内的房地产商都在唱强房地产行业，像王宏新一样的唱衰派被划入市场中的少数派。

 

    事实上，当时一边倒情形的产生有其特殊的历史背景，众多利好因素支持企业做出楼市长期向好判断。一方面，长时间以来，针对房地产行业的宏观调控政策密集出台，但一直到2007年上半年，这些政策的成效并不明显；另一方面，房地产企业与银行关系密不可分，深谙其中之道的房地产企业有恃无恐。

 

    与此同时，固定资产投资量居高不下，物价指数不断上涨，消费者购买力不断下滑的隐忧并没有引起行业足够重视。直到2007年底央行和银监会严格限制第二套房贷款比例后，房地产市场中的投资投机需求被抑制，市场显现出下行趋势。 |

 

    “2007年国务院24号文件出台，强调加大保障性住房供给力度。无论是第二套房贷款比例提高，还是国务院24号文件，这两个政策区别于以前的历次调控，首次拿需求开刀。随后国土资源部又出台了35号文件，提出要集约利用土地。政策在土地供给和购买力上的控制，表明调控已经深入到行业根本，但是企业并没有意识到政策风向的转变。”王宏新说。

 

    进入2008年后，从紧的货币政策威力渐显，房地产企业除了要应对观望情绪浓厚带来的销售困境，还得想方设法突破融资难题。“两面夹击下，房地产企业支撑不住了，通过行业协会呼唤政府救市。”分析人士指出。

 

    记者注意到，两个房地产行业协会向政府提交的救市方案中，均表达了希望政府能够适当放开保障性住房的信贷政策对第一套房及换房性质的第二套房等情况应取消一些贷款方面的限制。

 

    有市场分析人士指出，作为行业管理机构，行业协会为行业争取发展空间的举措无可厚非，但是在现有的市场环境下，救市并没有多大的意义。

 

    奥运会后楼市回暖不可期

 

    房地产企业能否盼来政府救市还是未知数，未来宏观经济政策的基调却已经被奠定，从紧的货币政策短期内不会松动。

 

    多次参与国家宏观政策制定的全国政协经济委员会副主任郑新立，在参加7月17日央视对话节目时明确表示，未来还要继续实行从紧的货币政策，并更多地发挥财政政策的作用，可能对个别行业有所松动，而房地产企业显然不属于其中。

 

    “只要中国的宏观经济形势没有发生实质性改变，奥运会后房地产市场的回暖就难以实现。”王宏新说。

 

    促使他做出以上判断的依据是，尽管今年年初以来，从紧的货币政策和稳健的财政政策已经取得一定成效，通货膨胀对国民经济的威胁，结构性流动性过剩的现状有一定缓解，但并没有得到根本性改变，短期内宏观经济政策走向不会改变。

 

    他说，事实上，从紧的货币政策并非只针对房地产行业，而是针对中国经济全局出台的调控政策。自实施以来，不仅对房地产行业产生剧烈冲击，一些过度依靠出口的外向型企业也遭遇严峻的经济困境。 |

 

    一位不愿意透露姓名的人士表示，只要银根没有松动，房地产企业融资难题就很难被突破，现在发行的一些公司债对于求资金若渴的房地产企业来说，无异于杯水车薪，只能满足个别房地产企业短期的资金需求。

 

    他强调，从目前的市场现状来看，除深圳等少数城市，大部分城市的房价并没有出现全面下挫，仅有一些新开楼盘低价入市。行业重组还没有开始，只有少数中小型房地产企业退市，波及全行业的洗牌并没有来临。

 

    一些房地产企业退市并未能阻碍其他业外企业进入，自去年下半年以来，依然有不少制造业、能源行业等业外企业进入，这种少量退出大量进入的现象在王宏新看来有些不正常。

 

    他说：“从业企业数量减少是必然趋势，市场中存在数量巨大的开发企业是市场低效的表现。房地产市场持续低迷，却还有一些企业进入抄底，这从另一个角度说明调整并没有真正展开，政府救市还为时过早。”

 

    奥运会后房价存在不确定因素

 

    已扩散至全国的楼市低迷开始于2007年四季度末，以观望情绪迅速蔓延、成交量急剧萎缩为主要特征，至今只有极少数城市出现价格的明显波动。截至今年7月，房地产市场低迷仅持续半年。王宏新认为从经济调整周期来看，调整过程很有可能会持续到明年上半年。

 

    “任何一个行业都有它发展的周期，有高峰就必然有低谷，房地产业是一个周期性特别强的行业。前几年许多房子的购买行为都是与投资混在一起，这个阶段已经过去，真实的需求将决定房地产市场未来的走向。”王宏新说。

 

    他认为，奥运会与房地产行业的发展并没有必然联系，房地产行业并不会因为奥运会的来临或者结束发生非常大的变化。“中国正处于快速城市化的阶段，城市的基础设施加速建设，人居环境逐渐改善，一定阶段内房价上行是正常的。在这种大的社会背景下，奥运会的作用并不明显。换句话说，即使没有奥运，中国的房地产市场的过热，在过去的几年里也是不可避免的。中国的房地产市场发展有着深层次的制度内因，而不是由于像奥运这样的外部因素。”

 

    另一方面，奥运会后房地产市场依然存在一些不确定性因素。上述不愿意透露姓名的专家向记者强调，金融政策是否转向将对房价走向产生较大影响。 |

 

    他说：“自银行实施从紧的信贷政策以来，开发商资金链已处于极度紧绷状态。现在看不出来从紧的信贷政策是否会松动。但是房地产类贷款与银行的业绩密切相关，客观上银行存在放松信贷的冲动。一旦银行的信贷资金再度充裕起来，房地产企业的资金现状将得到有效缓解，房价继续上行的可能性也将相应增大。”

 

    然而，由于中国的宏观经济形势并没有根本好转，理论上宏观政策并没有放松的动力。基于目前的经济运行状况，明年上半年也很难出现调控政策转向。“但是如果全球经济持续萧条，继续向下运行。我国从紧的货币政策就可能会放缓，通过适度放松甚至扩张性的财政与货币政策也是有可能的。”

 

    “之前的调控政策大部分都集中在货币政策上，相关部门已多次调整利率与存款准备金率。如果经济继续下行，政府可以灵活地使用上述货币政策工具，通过增加公共财政支出等财政政策来救市也并不晚。总之，当前经济社会发展的主要矛盾仍然是过热与通货膨胀。”王宏新最后向记者表示。

 

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