在一系列的“救市”建议中，作为房地产一级市场，土地出让不仅事关楼市供需，其与地方财政的微妙关系也显露无遗。

    近日，江苏国土资源厅网站上挂出一条南京国土资源局的工作简报。核心内容是建议控制未来单宗用地的规模，降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金总额较高地块的付款期限。这一表述被当地业内普遍解读为，政府即将为土地出让条件“松绑”。

    更早些时候，深圳市土地储备中心首次通过市场化路径向一家企业收购土地。并且还首次批复一家房企延后开发的申请，理由是“市政配套设施尚不完善、房价下跌”。

    业内分析人士认为，这几条显然可看作“救市”、“托市”的政策，“是国土部门应对低迷市场的积极行政作为”。但这些政策能否唤起开发商的拿地信心，还需时间验证。

    “地皮财政”危机

    处在本轮房地产调整下行通道的深圳市，“地皮财政”危机隐约可见。

    2007年6月28日，深圳天健地产曾以1.66亿元夺得位于深圳福田保税区桂花路和槟榔道交会处的B105-100宗地，楼面地价为10375元/平方米、可售楼面地价15333.5元/平方米，是迄今为止深圳楼面地价的最高水平。但如今，该区域的房价已跌至该楼面地价以下，成了名副其实的土地“负资产”。

    本报记者对2006年至今出让的深圳5大天价地块逐一调查发现，这些地块基本刚刚动工，但是周边的二手房价比地价都没有高出太多。如果加上未来开发成本，利润空间几乎不敢奢想。

    而南京土地市场去年的火爆也和今年的冷清形成强烈对比。其带来的直接后果，便是地方政府城建资金的“捉襟见肘”，城市建设进程放缓。

    具有官方背景的南京网尚研究机构统计数据显示：2008年上半年南京土地市场流标3幅，成交28幅，其中24幅底价成交，只有4幅溢价成交，成交面积224.25万平方米，流标面积约31.72万平方米。

    据《南京市2008年度经营性用地供应计划》，今年南京市经营性用地计划供应量为850公顷，目前的成交面积还不到总计划的1/3。

    事实上，地方政府正在感受到缺乏建设资金压力。日前举行的南京市委十二届九次全体会议一场分组讨论会上，南京建邺区委书记陆志鹏感叹：“土地市场和房产市场对区县的财政贡献很大，地卖不出去了，财政资金怎么解决？”|

    降地价并非首选

    尽管救市心态坚决，但无论是南京还是深圳，当地政府部门均不愿考虑以降地价刺激市场。

    早在今年5月底，在江苏省地价动态监测发布会上，江苏省国土资源厅副厅长吴震强就表示，土地不会降价出让，更不会廉价出让，“因为土地有它的市场价值，政府部门不会让土地价格低于它的基准价格。”

    而据业内专家分析，深圳市政府部门在回购企业土地后，也绝对不会以降价来促动再入市的成交。“如果政府再以招拍挂的形式投入市场并从中获益似乎皆大欢喜，倘若土地出现流拍或者低于购得价，则由谁来承担相应的风险损失值得探讨。”深圳地产研究人士朱建烽说。

    一方面政府不愿土地贱卖，一方面是城市建设又急需用钱。在地价不降低的前提下，调整出让条件，算是一种折中的尝试。

    南京市国土资源局办公室主任、新闻发言人杨闳炜也坦承，今年土地市场在调整，但任何市场都有它的市场周期，今年以来南京土地市场冷清跟整个宏观经济形势有关。“大地块化整为零，延长周期可以满足更多意向开发商的需求。”

    据悉，自去年土地出让限制中添加了“70/90”条款后，南京市单宗用地规模便转向以200亩以下的中小幅地块为主。“面积控制在100亩以下”，出让面积再度缩小，令业内关注。

    另一位不愿透露姓名的南京国土局人士解释，土地出让规模原则上不超过200亩，而现在南京主城区的地块很紧张，控制在100亩以内也是正常的。该人士表示，原来出让土地不论大小，一般都约定为六个月内付款，现在所谓“大”地块可延长到一年。如果是需要拆迁的“毛地”，开发商延期付款也是可以的。

    南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，防止房地产一级市场的大起大落，理应成为地方政府下半年的工作重点之一。“土地市场是房地产开发的源头，需要率先有所动作”。但“土地市场冷淡不是因为缺地，而是缺信心。”

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