日前，上海市房地局发布了新一批国有建设用地使用权挂牌出让公告，其中，位于长宁区虹桥地区的一幅小面积住宅地块尤为引人注意。这是今年以来，上海住宅市场推出的地理位置最优越的住宅用地。

    尽管历年来上海地王频现，但最终成交楼面地价逾2万元/平方米的地块屈指可数。不过该地块体量较小，仅2.8亿元的总价，令不少开发商一度认为“有实力拿下该地的公司不在少数”。

    然而，该地块受“90/70”政策对于小户型占比限制，加上1.0的低容积率要求，也使开发面临考验。

    黄金住宅用地出让

    长宁地区一向出让土地寥寥无几，住宅用地更是经年不见踪影。

    这幅名为长宁区新泾镇240街坊地块的纯居住用地，位于青溪路以西、可乐路以南、野奴泾东北，占地面积虽然仅约1.36万平方米，但地理位置相当优越，紧邻西郊国宾馆，周边环绕多个高档别墅，堪称上海市中心惟一的闹中取静的顶级居住区。

    公告显示，长宁区新泾镇240街坊地块的起拍价为2.8亿元，大致推算楼面地价应该在20670元/平方米左右，已创下上海历年来居住用地出让底价之最。

    实际上，这一价格已超过去年11月份的“地王”——新江湾城D3地块的成交价2万元/平方米，但当初D3地块起始单价尚不足万元。

    但该地块受“90/70”政策影响，对小户型占比进行了规定，且1.0的低容积率。

    “这就要考验开发商的产品设计和规划能力了，这一宅地未来应该会定位为别墅类社区。”一位上海开发商认为。

    去年，龙湖地产曾以1万元/平方米的楼面地价拿下的赵巷地块，与这一长宁地块异曲同工，容积率同为1.0，也有着90平方米以下小户型占比70%的限制。但龙湖地产有关人士曾向记者透露，将开发成同时拥有联排和叠加别墅的混合型社区。

    不过，北孚地产研究所副所长刘光东表示，由于目前上海楼市呈现观望局势，地价走低趋势明显，对于起始价就已达2万元/平方米的高价地块而言，是否会引起激烈争夺，还有待观察。|

    下半年修复供应缺口

    尽管今年时间已经过半，但上海目前入市的住宅土地仍然屈指可数。

    据不完全统计，2008年上半年，上海只成交了南汇9万平方米的住宅用地。而进入7月份以后，政府的推地速度略有加快。

    “上半年通常是对整年计划的调整和安排，由于在6月份要处理闲置土地，使得现在与计划差距比较大，今年的供地在800~1000公顷，下半年的住宅地块的供应量会增大，政府将修复住宅地块供应的缺口。”刘光东认为。

    今年情况或许与去年相仿，据上海北孚地价指数统计，2007年上海全年住宅推地量701万平方米左右，是四年来最多的一次，上半年推地量100万平方米左右，下半年达到了600万平方米左右，其中宝山出让面积最多，为110.89万平方米；嘉定出让面积为110.16万平方米。

    在刘光东看来现在有种“头轻脚重”的感觉。他认为，今年下半年，预计会有两波住宅用地供应的高峰，9月份会有一次，11~12月份也会有一波供地的高潮，地块供应的重点将会在浦东、闵行等外围的区域。

    佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，目前上海市政府可用的地并不多，所以在行情趋稳的情况下，政府也就不急于推地。留到行情不好时，重新用来调控楼市之用。第三季度后会重新出现供不应求的情况，那个时候政府可能会大规模推地。

    “从近几年来看，上海一直没有完成年初制定的土地供应目标。由于上半年供应量少，下半年将会放量，修复上半年住宅供地的缺口。”易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭说。

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