今年以来，全国楼市成交低迷，房地产业资金紧张，部分地区房价下跌。对此，有专家呼吁政府为紧缩政策“松绑”以“救市”。房价下跌真的能“绑架”紧缩政策吗？恐怕未必。

    首先应该弄清楚几个问题。

    一是目前房价下跌的“灾情”究竟有多严重？不妨来看一组最新数据——深圳5月住宅均价比去年10月的高点下降30%左右，6月房价止跌；上海住宅价格上半年上涨了7.26%，比去年下半年涨幅趋缓，但仍在高位上温和上行；5月全国70个大中城市房价同比上涨9.2%；招商证券统计，上半年重点城市的成交量总体上出现了30%以上的降幅。

    以上数据显示，成交低迷仍是目前楼市最大特征，但房价下跌仅限于部分地区和时段。多数地区房价仍在缓慢上涨或盘整中。由此看来，作出全国房价暴跌之类的判断与事实差之千里。

    二是房地产业会不会崩盘？毋庸置疑，今年地产业总体面临利润增速下滑的局面，但主要压力不是来自房价下跌，而是来自销售低迷及由其加重的资金紧张。寻根究底，销售缩量是由于前期市场泡沫过大，打击了购房者需求。目前的调整是市场挤泡沫、重新寻求平衡的过程，并非行业“末日”即将来临。

    万科6月销售面积和金额同比分别下降38%和22.8%。分析师指出，这在一定程度上代表了整个房地产业的现实情况，但6月销售下滑最主要的原因是去年同期基数过大。而从陆续公布的上市公司半年报业绩预报看，房地产业上市公司预增家数占比超过六成，预计利润增速多在50%以上。

    至于资金紧张的情况，并非房地产业所独有，所有行业都面临紧信贷政策的影响。虽然房地产业负债率较高，但其利润率也高，2007年房地产业毛利率在A股市场所有行业中排第一。分析师认为，那些去年高价拿地、今年销售不佳的房地产公司资金压力更大，这显然是由企业经营策略决定的。

    此外，房地产业在“大洗牌”中也并非无所作为。日本、香港、美国的经验证明，在房价下跌30%-90%的同时，大地产商可以抓住机会兼并中小同行，更可以趁机压低地价、降低成本，从源头上挤出泡沫。

    三是银行受到的冲击有多大？支持“救市”的专家多认为，楼市崩盘是银行和政府不能承受之“重”，主张为地产信贷和个人房贷“松绑”。

    银行5月份数据的确显示个人房贷出现明显滑坡。不过，这可能更多是房价过高、民众观望心态所致。在市场观望气氛浓厚的时候，放松房贷只能激励投资性购房，而非有真实需求的购房。这将加重银行承受楼市泡沫的风险，与次贷危机产生的机制是完全一样的。

    目前，银行业的利润和资产质量情况仍是良好的，没有受到楼市影响的迹象。已预告半年报业绩的7家银行预增幅度均超过50%，其中4家超过100%。

    这样看来，幻想房价下跌以“逼迫”紧缩政策放松的想法过于天真。目前实行的紧缩政策既不是仅针对房地产行业，也不会因某个行业的下滑而改变。紧缩政策的调控方向是否改变，取决于整个经济增长的态势，更取决于通胀状况的趋向。在高通胀的风险没有得到根本化解之前，放松紧缩政策只会刺激信贷，加速货币供应量增加，从而带来更高的通胀风险。|

    近期，福州、厦门、广州、深圳等城市出现了二手房价格比一手房还要高的“倒挂”现象。一二手房价格“倒挂”现象虽然都还只是发生在这些城市的局部区域，但局部现象是否能表明楼市在这一轮宏观调控之下渐趋成熟？“倒挂”现象能否持续？购房者该如何买房？一系列问题引起各方关注。

    局部出现一二手房价格“倒挂”现象

    在福州市金山新城区域，二手房价格比一手房高的价格“倒挂”现象在今年初就开始显现。“五一”小黄金周过后，这种价格“倒挂”现象在福州市的多个区域呈现蔓延趋势。

    “在金山新城，一些早期的小户型楼盘均价，高的达到8000元左右，低的也有6000多元。而同一地段的不少新楼盘预售价却在4000元到5500元之间。二手房价格比一手房高的现象太明显了。”福州市朝阳房产金山区域经理许俊武告诉记者。

    记者在金山新城区域了解到，以金山大道旁和榕城广场附近的二手房价格为最高，其次为金山展览城周边的部分楼盘，而金山大道沿线的部分新开楼盘的一手房价与上述的二手房价相比，的确出现了价格“倒挂”现象。

    另一家福州大型房产中介负责人介绍，福州城东、城南也有几个小区域出现一二手房价格“倒挂”。目前，福州市的二手房价格水平总体有所回落，基本与去年同期持平，但局部区域的二手房价格却出现较大幅度上涨。

    据中原地产介绍，目前，广州市有不少新建商品房促销价达到了近一年来的新低，甚至比同地段的二手房还要低，如白云大道北板块、龙洞板块、广园东板块、华南板块等。今年3月以后，广州市不少片区新楼盘比预期定价低了10%--40%，同一地段楼盘在售新房价格已经比二手房低的约占10%。

    楼市强劲促销风吹出“倒挂”现象

    业内专家不约而同地认为，出现一二手房价格“倒挂”现象，主要是楼市近期强劲促销所致，还有其他一些因素也促使二手房价格比一手房更显坚挺。

    中原地产的专业人士分析，一手房曾一直充当着二手房的价格标杆，尤其是在广州、深圳等一线城市，一手房楼盘的每次提价，都成为周边二手房升值的机会。近期，这些城市的部分区域二手房价反超一手房价，一是楼市处于低迷时期，开发商都在铆足了劲促销，直接压低了一手房价格；二是许多二手房因朝向、楼层较好，交通便利，物业服务完善等良好条件，致使这些二手房价格进一步走高。

    福州大学房地产研究所所长王阿忠说，今年上半年，福州部分开发商急需迅速回笼资金，集中上市的大量新楼盘促销打折力度一阵猛过一阵，二手房业主大都没有严重的资金压力，虽然也有部分二手房出现议价松动，但松动幅度有限，二手房成交价相对稳定。一手房与二手房价格经过一个此消彼涨的过程后，出现价格“倒挂”是正常的。

    王阿忠说，从各地楼市情况分析，一手房楼盘绝大多数仍是期房，不能立即入住，因此购房者需要面临很多不确定因素，而通过正常程序购买二手房，既可以预防购买期房所承担的投资性风险，又可以即买即住。

    不少购房者觉得二手房价格比一手房高，首付差异也是一个重要原因。记者在福州、厦门等地调查发现，这些城市近期的新开楼盘首付普遍较低，甚至有些开发商为了促销，不惜以“代垫部分首付”的违规手段吸引购房者，但二手房的购买者除支付30%的首付款外，还要缴纳由卖方转嫁的税费和差额款等，导致二手房价趋高而无人问津。|

    价格“倒挂”现象表明楼市渐趋成熟？

    一些业内人士指出，一二手房价格“倒挂”是现阶段楼市调整过程中必然出现的现象，也是楼市趋向成熟的标志之一。

    福州阳光家园房产公司总经理高岩认为，一二手房价格“倒挂”现象并非新鲜事，在海外二手房市场相当成熟的国家和地区，都曾发生过，而早在几年前的上海楼市也出现了类似的价格“倒挂”现象，只是当时没有受到人们的关注。

    “二手房市场交易越活跃的地区，这种‘倒挂’现象越容易出现，这是市场成熟的表现。”高岩说，“许多发达国家和地区，一二手房市场交易比例通常能达到１∶５，然而在我国许多大中城市，这个比例在１∶１的范围内，经过今年的楼市调整，这个比例有望进一步缩小，趋向合理。”

    王阿忠认为，一二手房价格“倒挂”，是宏观调控发挥作用、房地产市场逐渐成熟的一个重要信号。这表明，房价上涨势头已经得到有效遏制，投资和投机购房受到打击，市场趋于理性，价格机制开始成熟和稳定。然而，这种现象目前还处在局部阶段，没有形成全面的态势，能否表明楼市成熟还未可知。

    “倒挂”现象能否持续　购房者该如何买房

    厦门大学陈培爱教授表示，从短期来看，一些城市在经济发展以及城市化、人口规模膨胀等因素作用下，自住刚性需求仍将促使二手房市场保持稳中有升的发展态势。但从长期来看，二手房价一定会比一手房价低。

    王阿忠认为，住宅商品是一种流动性较差的商品，一手房价格影响传导到二手房市场会有一段时滞，随着投资者对市场预期的下降，二手房价格也会随之下降。

    据一家总部设在广州的大型房地产开发企业负责人透露，随着各地炒房团的逐个溃退，这种“倒挂”现象维持不了多久。在深圳，这种“倒挂”可能已经难以持续了，二手房价格水平的整体下降指日可待；在广州，因为这个城市与深圳的楼市炒家有３０％的重合率，深圳扛不住的话，广州也同样扛不住。

    价格“倒挂”对一二手房市场产生了不同的影响，购房者该如何买房？记者在福州、厦门等地调查发现，普通购房者在一二手房价格相当甚至一手房价高于二手房价的情况下，一般会选择一手房。如果一手房价低于同区域的二手房价，多数买房人仍然倾向于选择一手房，但对于二手房市场，其价格优势相对一手房来说荡然无存，二手房在销售过程中将会遇到很大困难。

    陈培爱建议，今后楼市将步入一个以刚性需求为主导的市场，一手房价格会赢得较大份额。在此轮房地产宏观调控过后，开发商会更加注重楼盘品质、社区环境、配套以及物业等各项服务，而且新建楼盘放量也将大于二手房，购房者有足够大的选择空间找到理想户型的房子。

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