中介佣金让利应对萎靡成交

    有关人士对中介公司的生存情况表示担忧

    买卖成交量在低位徘徊。为稳住客户促成交易，沪上中小型中介公司普遍采取了“折佣”的形式，通过中介公司让利来平衡上下家的买卖心理，调控时期暗行的“零”中介费也开始逐渐回到二手房市场。业内人士表示，目前，上海规定的成交价2%的最高二手房买卖佣金标准并未改变。

    调查：成交萎靡，部分中介无奈佣金打折

    6月中上旬，虽然二手房成交量同比5月份整体小有上升，但是市场仍是难以摆脱“清冷”两字。成交套数、成交面积、成交总金额都远低于去年6月份的水平。无奈之下，有中介公司开始打起了“折佣牌”。

    位于大木桥路上的一家中介公司就刚刚成交了一单生意。成交价86万元的老公房，买家原本应该支付给中介公司8600元服务费，最后仅仅支付了5000元：“本来两家已经谈得差不多了，却在家具赠送和税收费用上又起了争议。双方都不肯退让，眼看这单买卖就要黄了，只能我们吃亏给买家让点价格。现在要成交一单买卖太不容易了。”

    市场成交转淡，是佣金打折的一大原因。中原地产研究咨询部经理马冀分析，现在很多中小型中介公司出现打折情况多数是因为买卖双方价格谈不拢。如果买卖双方在自己要求的价格和条件上发生僵持，那么中介公司为了促成交易只能牺牲自己的利益，以此平衡客户的买房或者卖房心理，给他们一些成交的“动力”。

    由于后市存在不确定性，买卖双方对于成交都抱有一定的怀疑态度，并不十分积极，成交难度越来越大，中介行推出折佣这一托市举动是希望挽回成交量。

    此外，也有业内人士指出，其实折佣现象在中介行业早就存在。但是在目前成交不畅的情况下，这一现象就格外突出了，折扣也来得比以往更“凶”：“折佣跟市场上买卖双方的强弱相关，如果卖方强势，那么就适当给卖方一点折扣；如果是买方犹豫是否要买，那么一般更倾向于给买家折佣。而就现在的市场环境来说，显然是买家更加强硬，而卖家稍显弱势，能够“赚”得中介佣金让利的也通常是买方。目前，虽然大多数中介都不愿意明说自己会折佣，但其实在这样的市场情况下，佣金基本上都能够坐下来谈谈。”

    观点：折佣很可能让中介“很受伤”

    目前，市场上的折佣形式多样。一般来说，中小型中介公司折佣的方式较为直接，给出的折扣也比大型的中介公司要高，既有向买方或者卖房单方面收费的，也有给双方各打折扣的，甚至如果客户既买又卖的话，还能给个“打包”处理方案。和中小型中介不同，大型的中介公司考虑到自身的品牌效应和美誉度，会更喜欢含蓄的方式，而不是直接抛出折扣。他们更倾向于给予消费者买卖房屋的附加价值，如送保险、送旅游以及贷款等方面的优惠等。

    此外，不同的市场细分对于折扣的力度也不一样。对于标的总价在100万元左右甚至更低的房源，折佣的现象会比高标的的买卖更明显。这是因为中低端市场对于价格敏感度高，折佣更加能够打动买卖双方，从而促使交易顺利完成。高端客户则更看中房屋本身的质量以及中介公司服务的水平，对佣金的多少并不会太过计较。 |

    按照2003年颁布的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知（沪价商（2003）036号）》规定，居住房屋买卖中介经纪服务的最高收费标准为房产交易中心登记成交价的2%；中介经纪服务收费原则上由买卖双方平均分摊；买卖双方也可书面约定中介经纪服务收费的分摊办法。根据规定，这个收费比例是上海的最高收费标准，具体的收费情况各中介公司可以根据实际情况在规定比例内自我适度调整。

    长期以来，中介业内基本上都是按照这个文件规则，实行买卖上下家各自收取1%的佣金费用。这也是目前多数房产中介公司的主要收入来源。

    对于目前出现的折佣现象，业内人士认为，在目前市场情况下，部分中介公司采取了少收或者免收佣金的形式，希望籍此来“薄利多销”，促成买卖成交。说到底，这一行为跟消费品领域商家让利促销打折一样，“折佣”也只是房产市场的一种营销手段而已。时间长了，反而会影响到自己的发展。

    同时，业内人士也表示出了忧虑：中介公司每天的运营费用、人员开销、门店租金、广告以及公司的利润等主要来自佣金，如果实行折佣或者免佣，那么中介公司势必将面对生存的难题。此外，一旦折佣，是否会挫伤中介经纪人员的积极性，中介所提供的服务是否也会随之打折？

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