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阵地丨谁在重仓长三角?

合肥家园网 www.hfhome.cn   2024-06-17 10:40:38   来源: 丁祖昱评楼市  点击量: 390

作为经济基础好、发展潜力佳的三大城市群之一,长三角一直是众多品牌房企纳储首选。尽管当前长三角楼市因行业大环境调整,市场较去年同期明显降温,但横向对比其它区域来看,因产业发达、居民收入水平高,长三角购房需求仍相对充足,与全国平均水平相比,长三角楼市表现也称得上“独树一帜”。

我们梳理了典型房企在长三角41个城市的土储情况(扣除已售未结转部分),结果发现:2023年在长三角41城市中的总土储货值超过1000亿的房企有29家;其中在长三角总土储超过4000亿元的房企就有4家。

其中,除了有规模优势明显的央国企,也有地缘优势突出的浙系房企。

在当前行业筑底修复的阶段,多数房企投资战略大幅放缓,即便是有能力、有意愿拿地的央国企也仅聚焦在3-4个优质的核心一二线城市,从新房市场、土地市场的“体感”来看,当前长三角区域内的核心城市更受青睐。

受房企资金承压以及市场调整影响,长三角区域的楼市成交热度不及2022年。但横向对比其它区域来看,长三角区域楼市表现仍然最佳,尤其是上海、杭州、合肥等核心城市,新房消化周期都在12个月以下,楼市成交仍一定的热度。在此影响下,长三角区域也成为各大房企增储的首选。

CRIC数据显示,2023年底,TOP30企业于长三角41个城市的土地储备货值和建面总量分别达6.43万亿元和2.83亿平方米,占百强房企在长三角的总土储货值和建面占比均达八成;其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.7万亿元和1.6亿平方米,占比均在四成以上。

根据统计局数据显示,长三角三省一市2023年商品房销售面积达2.75亿平方米,与2023年TOP30企业新增土储建面基本相当。

具体来看,2023年在长三角41城市中的总土储货值超过1000亿的房企有29家;其中在长三角总土储超过4000亿元的房企就有4家,分别为绿地、保利、金茂和融创,介于2000和4000亿元之间的房企有6家,涉及万科、金地、绿城、招商、滨江和新城等规模房企。

规模房企一般资金雄厚,也具有全局布局的特征,再加上长三角本身就是房企布局的“香饽饽”,土储总量领先也在意料之中。

从重仓长三角的企业可以看到,长三角总土储货值超过2000亿的10家企业多为2022年销售额TOP30房企,其中有两类值得注意:

第一类是在全国全面布局的规模房企,长三角区域的土地储备占比多在35%以下,典型如绿地、保利发展、融创、万科。这些房企经过多年的发展,已经实现全国化的布局,因此长三角地区的土储占比也相对偏低。

第二类为深耕长三角的房企,尤其是浙系房企,在长三角的土储货值方面表现抢眼,譬如滨江,作为本土企业,对区域内市场熟悉度、深耕程度、以及良好的政商关系,使得其在长三角一体化土储竞争中具有一定先天优势。2023年在长三角区域内总土储货值高达2524亿,占其总土储货值占比的97%。

总体而言,在长三角一体化中占据先机的主要是来自部分规模房企和地方性企业。前者全国化布局多年,后者地缘优势明显。在房地产整体市场表现不佳的当下,需求韧性较佳的长三角地区成为房企增储的首选,届时这些土储将成为企业规模稳健增长的有力保障。

在整体收缩之下,投资由以往的全面散网到关注核心一二线和核心三四线,逐渐过渡到聚焦核心一二线的核心板块。

CRIC数据显示,2023年末,典型企业在长三角的总土储能级分布来看,一线城市占比30%,比2022年末增加3个百分点,二线城市占比39%,比2022年末降低3个百分点,三四线城市占比28%个百分点,同比基本持平。

细化至各个城市来看,上海以总土储货值占30%左右领先其他城市,其次第二梯队的杭州、南京和苏州占比均达到10%-11%左右,与2022年末相比几乎没有变化,而这4个核心城市的总土储占比已经高达总土储的六成,保持较高的集中度。第三梯队城市则土储占比均在5%以下,与前两个梯队形成了明显差异。

需要注意的是,在2023年整体投资收缩的情况下,长三角虽然是企业投资相对聚焦的区域,但也面临房企拿地减少的情形:2023年末长三角土储TOP30房企中,有半数房企2023年已经没有在长三角拿地,例如绿地、融创、瑞安等,这部分企业依靠过去的拿地名列前茅,也体现出当前库存在较大的去化压力。

依然持续拿地的企业也大部分存在2023年拿地金额低于2022年的情况,对比企业2023年在长三角的投资情况,我们发现不同类型的房企对长三角的青睐程度仍有明细差异:深耕型的本土房企保持高度聚焦,如滨江、绿城2023年在长三角的投资金额占全年投资金额的七成以上;长三角依然是国央企的布局重镇,但投资分布有所收缩,仅中海投资占比增加;外来地方国企投资分化,华发积极布局长三角。

综合来看,土地储备作为房地产开发企业的重要资产,对企业的长期发展至关重要。然而,土地储备并非越多越好,关键在于优化土储结构,以实现资源的高效配置和风险的有效控制。企业需要根据自身发展战略、市场变化和资金状况,合理规划土地储备的规模和结构。

目前市场分化愈演愈烈,在政策利好、预期修复之下,行业将在一两年内低位调整并逐步迎来复苏和回暖,而核心城市土地的布局更能够快速、有效地响应市场需求,提升项目品质同时,增强竞争力,并在市场竞争中保持领先地位。

毫无疑问,作为国内经济活跃且民营经济相对领先的长三角是布局的重点之一。这一点从区域内上海、杭州等城市土拍热度显著高于武汉、郑州等中西部城市也可见一斑。

我们认为,未来强调的是在土地选择上的精准定位和对项目质量的严格把控,从2024年一季度部分热点城市土拍降温的走势来看,即便是核心城市内部板块分化、差异仍然显著,在市场尚未企稳之下,即便是核心城市次优板块土地也应该谨慎对待。

责编:杨奉娇

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