继中央政治局会议定调“消化存量房产和优化增量住房”后，自然资源部发文，直指限制土地供应去库存。

近日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，强调加强部门协同联动，严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。

通知称，对于库存压力大、去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，坚决遏制存量土地不合理增长态势。对于去化周期在18个月～36个月间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，确保存量不增加，逐步盘活消化。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

截至3月末，全国商品房待售面积同比增长15.6%，其中，住宅待售面积同比增速高达23.9%。这意味着，从当前全国所面临的楼市去库存压力看，很多城市的供地节奏将受到影响。

据机构统计，截至3月末，商品住宅去化周期超过36个月的城市主要是三四线城市，比如韶关、西宁、舟山、洛阳、晋江、日照、泉州、唐山、惠州、秦皇岛等。部分二线城市库存量也很沉重，如武汉、福州、东莞、无锡、常州、哈尔滨、长春等去化周期均超过36个月。

从2017～2021年主要城市土地依赖程度来看，前五名分别是杭州、佛山、南京、武汉、广州。对于武汉而言，若去化周期超过36个月，按照政策暂停住宅用地供应，对地方财政的影响可能会较大。

截至3月末，去化周期偏低的城市主要有上海、郑州、沈阳、南昌、合肥、济南、三亚、杭州、中山和成都，去化周期均在14个月以内。其中，成都、中山、杭州、合肥去化周期在10个月内。

中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所国土开发室主任黄征学表示，建立住宅用地供应和去化周期挂钩的机制，本意是缓解住房市场压力，但去化周期比较长的多是中小城市，有些地方已有几年没有供应商品房用地，而超大、特大城市去化周期多数不长，再加上各种行政措施松绑，超大、特大住宅需求会逐步企稳，住宅用地供应的节奏也不会有太大调整，这是市场机制调节的结果。总体上看，该政策短期对土地财政影响不大。

黄征学表示，楼市的去化主要和人口集聚、经济增长有关，住宅供地增减发挥作用的空间有限。再加上土地供应计划不是强制性的，不排除地方打折扣落实。

记者注意到，近期多个城市披露的2024年供地计划中，商品住宅用地量已大幅削减，有些城市甚至还没放出今年的计划。

比如，上海2024年度商品住宅用地计划供应440～545公顷，同比减少约10%；北京商品住宅用地计划供应300公顷，与去年持平；广州商品住宅用地计划供应501公顷，同比下降8.7%；苏州商品住宅用地计划供应185公顷，同比降幅超63%，创近10年新低。

此外，目前去化周期较低的合肥2024年商品住宅用地计划供应373.33公顷，同比下降6.7%；成都商品房用地计划供应567公顷，与2023年持平；郑州商品房供地计划是872公顷，同比增加87%；沈阳商品住宅用地计划供应164公顷，同比增加30%。

当前去化周期超过36个月的长春，2024年商品住宅供地计划是166公顷，同比减少43%；无锡商品住宅供地计划是225公顷，同比减少33%。

记者注意到，这不是自然资源部第一次发布此类通知。

早在2017年，自然资源部就发布了类似停止供地的通知，要求“各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36～18个月的，要减少供地”。

2017年正值房地产上升期，土地市场一片火热。2017年全国土地出让收入超5万亿元，创下历史新高。

2019年，自然资源部再发通知，提到“调整确定2019年住宅用地供应'五类'（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36～18个月的，要适当减少供地；18～12个月的，维持供地持平水平；12～6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。”

2019年全国土地市场回暖，土地出让量价齐升，部分城市土地市场过热。数据显示，全国300个城市全年土地出让金额合计50294亿元，同比增长19%。

时隔5年，自然资源部再次发文“严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制”，大背景已经不同。截至2023年底，全国300城土地市场成交建筑面积为13.3亿平方米，同比下降21%，成交规模创下近十年新低。同策研究院研究总监宋红卫表示，当前开发商的拿地意愿和拿地能力在下降，减少供地量能够有效避免土地流拍，影响市场预期。

“这个政策方向是对的，但实际效果还看不出来，怎样落实和考核是关键。部分地方政府财政非常困难，不卖地可能抗不过去，还要有其他配套政策。”厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁表示。

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