2月恰逢春节传统假期，新房供求延续上月降势、环比降幅均超4成，与2019年以来历年同期相比，仅略好于2020年2月疫情初期。各城市几近普降，无一城市单月成交规模突破100万平方米。

二手房方面，同环比跌幅6成左右，成交淡季，与去年春节月相比跌幅达到26%。

进入3月，恰逢传统营销旺季，房企推盘积极性大幅回升，但绝对量仍处历史低位。

据CRIC调研，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米，环比上涨124%；但整体推盘量还是低于2023年同期且不及2023年月均水平。

我们认为，基于供应放量，成交有望修复，预期环比持增，但是考量到去年高基数原因，同比或将延续降势。

2月，受春节假期影响，房企推货节奏持续放缓，新房供应继续下滑，30个重点城市新增供应346万平方米，环比下降53%，同比下降55%，排在2019年以来同期的次低位，与去年春节假期所在的1月相比也下降了44%。

一线供应大幅缩水，北上广显著回调，深圳稳中有跌。4个一线城市整体供应面积41万平方米，环比下降58%，同比下降61%，与2023年1月相比下降66%。北京供应进一步缩量至5万平，仅有晓月和风、永定樾两个项目取证，同、环比在低基数的基础上仍然腰斩。上海、广州受春节影响供应节奏明显放缓，同、环比均下降6-7成，深圳供应同样收缩，规模稳中有降。

二三线城市供应跌幅略小于一线。26个重点二三线城市合计供应305万平方米，环比下降52%，同比下降54%，较2023年1月下降39%，总体降幅小于一线城市。环比来看，近8成城市供应回调，不过长沙、无锡、常州等仍保持相对平稳供给节奏，环比微增。同比来看，除长沙外，其余城市成交规模均低于去年同期，杭州、南京、合肥等城市降幅居前。和去年1月相比，成交同样跌多涨少，青岛、南宁、福州等均腰斩式回落。

成交来看，2月30个重点城市整体成交495万平方米，绝对量创2019年以来同期次低，仅略高于2020年疫情爆发之初；单月同环比齐跌，跌幅分别为71%和45%，较2023年1月春节月降幅亦达到55%，降温程度可见一般。前2月累计同比“腰斩”，降幅持续扩大。

分能级来看，不同能级均呈现同环比齐降，一线城市总成交仅68万平方米，同环比降幅分别达到了65%和56%，较2023年1月春节月降幅达到了65%。其中北京、上海、深圳市场热度大幅回落，同环比跌幅均在6成以上。北京、上海、深圳春节假期表现均略显平淡，北京重点监测项目案场平均单盘周度到访量80组左右，低于平日100-120组的来访水平。上海重点监测项目春节期间来访组数由节前500组降至160组，而认购套数由25套降至20套，市场仍以复访客户/存量客户为主；深圳如是，新政后成交量仍处低位，来访仍以存量客户为主。广州环比下降34%，跌幅略小于京沪深，整体市场延续低迷行情。

二三线城市总成交427万平方米，环比下降了43%，同比下降72%。从绝对量层面，无一城市单月成交量突破100万平方米，榜首成都单月成交量仅为61万平，西安次之，达到了51万平，其余二线城市单月成交不足50万平方米。同环比来看，几近全线飘绿，仅无锡一城环比微增9%，累计同比增2%，与去年同期基本持平。三四线返乡置业缺席，安徽、川渝、苏北等地市折扣力度大但收效甚微。

从项目层面来看，一方面房企推盘积极性较低，春节期间多城0供应，济南、青岛等部分售楼处直接放假。节后房企推货量略有回升，但整体仍处低位。另一方面，多数城市微观项目来访、认购持续走低，仅西安、杭州等个别城市表现略好于去年同期。此外，改善项目去化优于刚需，尤其是供应稀缺、配套健全、学区改善盘去化较佳。

二手房方面，2月，19个重点城市二手房成交面积约405万平方米，同、环比分别下降58%、55%，与去年1月（春节所在月）相比下降26%，前2月累计成交1305万平方米，累计同比转跌14%。

环比来看，由于春节假期影响备案，所有监测城市成交均呈回落走势，杭州、东莞等跌幅居前，较1月下降约7成。同比来看，由于春节错期，各城市成交不及去年2月。和去年1月相比，深圳二手房市场活跃度仍有所提升，成交规模略超去年春节月，厦门、成都等市场韧性凸显，成交跌幅在3成以内，而苏州、东莞等成交尽显乏力，跌幅超50%。

3月作为传统营销旺季，房企推盘积极性回升。

CRIC调研数据显示，3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米，因2月恰逢传统春节假期，基数较低，3月环比上涨124%，同比下降60%。但是整体推盘量还是低于2023年同期且不及2023年月均水平，尚属历史低位。

分能级来看，一线倍增，环比上涨332%，同比下降47%，一季度累计同比下降44%。得益于近期一线密集出台新政，房企推盘积极性稳步回升，京沪环比增幅显著高于广深，京沪单月供应量分别达到了56万平方米和61万平方米，广州、深圳则在30万平方米左右徘徊。

二线城市环比翻番，同比仍跌64%，累计同比下降47%，跌幅在不同能级城市中居首。从绝对量来看，成都、杭州、武汉、长沙排名居前，单月供应量均突破50万平方米，多数城市保持着环比增长，同比回落态势，仅少数城市出现了差异化行情：济南、昆明、长春、南宁等弱二线城市同环比齐跌，累计同比降幅持续扩大至6成以上。郑州、宁波则出现了同环比齐增态势，主要源于去年基数较低，郑州累计同比已然回正，微增2%。

三四线整体供应稳中有增，环比增39%，同比下降39%，累计同比下降32%。我们调研了长、珠三角部分重点城市，常州、徐州、泉州属“供应大户”，单月供应规模均超过10万平方米，泉州同环比齐增，累计同比因去年基数较低而实现倍增，房企推盘积极性相对较高。无锡、漳州则略显不济，同环比“腰斩”，仍处探底阶段。

从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、49%和9%，呈现出以改善为主、刚需为辅的供应结构。3月恰逢传统营销旺季，“以销定产”模式造就房企更愿意推出适销对路改善盘迎合高净值人群需求。

分城市来看，昆明、济南、重庆、长沙、天津、武汉等城市刚需产品供应占比都在60%以上，事实上昆明、济南、重庆、武汉等二线城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。而泉州、厦门、北京、无锡、常州、南宁等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。广州本月同时加强了改善和高端供应占比，供应面积占比均在35%以上。苏州供应则兼顾了刚需、改善和高端，占比均在3成以上。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为60%、27%和13%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，泉州、昆明、长春、合肥、西安、重庆、成都、武汉、南宁等主城占比均在7成以上，青岛、漳州、济南、宁波则以近郊项目为主，占比均在5成及以上，少数城市诸如天津、常州等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：3月供应环比翻番，同比持降，仍显著低于2023年同期且不及2023年月均，可以看出房企推盘积极性较2月有所回升，但是因低迷行情影响，房企信心早已今非昔比。

基于供应放量，成交有望修复，预期环比持增，但是考量到去年高基数原因，同比或将延续降势。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类为北京、上海、成都、西安、深圳、厦门等核心一二线城市，因政策利好、叠加适销对路改善产品入市，成交预期会迎来一波放量。以北京为例，3月新房市场待入市项目达56万平方米，以改善产品为主，其中不乏中心城区优质板块项目，优质板块新房项目的入市将带动市场交易量上涨。成都如是，从目前释放信息来看，预计3月市场供应量将有明显回升，但整体仍是低位水平；具体看，多个核心区域关注度较高项目即将入市，如锦江区现房项目锦发广场、麓湖西派臻境等，或能带动市场点状回温。

第二类为武汉、郑州、长沙等短期内购买力仍待修复。对于这类城市而言，刚需客群购买基数较大，二手房小面积、低总价房源热销便可看出端倪，当前房企普遍调整供应结构，以主城区刚需产品为主，不过从当前市场来看，以价换量效果递减，对于成交促进作用有限。

第三类为供需错配持续加剧城市，诸如青岛、宁波、常州等，虽然3月供应环比持增，但是整体产品集中在近远郊，对于成交制约作用较为显著。青岛、宁波3月供应主要集中在近郊刚需盘，常州3月供应则为近远郊改善盘，主城区供应占比下降对成交也将产生一定的负面影响，对于这类城市而言，外围市场相较主城更为惨淡，除非房企能加强营销力度，以低总价、低首付招揽客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

第四类为天津、长春、昆明、济南、漳州、无锡等预期成交仍处低位运行。这些城市3月供应不增反降，主要仍集中在刚需盘，因刚需客群购买力降级严重，加之供给持续缩量，预期3月整体成交也难有亮眼表现，反而会造成短期库存积压加剧。

责编：杨奉娇