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物业管理法律常识问答③

合肥家园网 www.hfhome.cn   2023-12-06 11:41:18   来源: 市房产局  点击量: 355

摘要:物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

Q:公共收益应该如何分配或使用?

A:公共收益应当按照业主大会的决定或管理规约的约定进行分配和使用,主要用于补充物业专项维修资金、共用部位、共用设施设备的维修养护、业主委员会的办公经费等。【参考阅读】《合肥市住宅小区物业管理条例》第三十七条公共收益可以用于下列物业管理支出:(一)补充建筑物及其附属设施的维修资金;(二)共用部位、共用设施设备的维修养护费用,但物业服务合同另有约定的除外;(三)业主委员会的办公经费,业主委员会委员的补贴,业主委员会执行秘书等专职人员的薪酬,召开业主大会会议所需费用;(四)有关审计费用;(五)业主共同决定用于物业管理的其他费用。

Q:物业服务企业是否可以在公共收益中扣除其合理成本?

A:正确,物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

【参考阅读】

《民法典》第二百八十二条

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

Q:物业公司是否可以将物业用房作为经营用房出租?

A:不可以,物业用房属于业主共有,未经业主大会同意,不得改变物业服务用房的用途。

【参考阅读】

《安徽省物业管理条例》第四十七条

物业服务用房不得计入公摊面积,所有权属于全体业主。未经业主大会同意,不得改变物业服务用房的用途。

Q:哪些小区应当配置物业服务经营性用房?

A:集中建设的保障性住房应当增加配置一定比例的物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。【参考阅读】

《安徽省物业管理条例》第四十七条第五款

集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。

Q:物业费的计费方式如何确定?

A:普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。非住宅、非普通住宅、已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费、车辆停放服务费等实行市场调节价,具体收费标准通过物业服务合同约定。【参考阅读】

《合肥市物业服务收费实施办法》第五条

物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。

非住宅、别墅(包括独栋、双拼、联排等)等非普通住宅、已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费;物业服务企业为满足部分业主(物业使用人)需要或接受业主(物业使用人)委托开展的特约服务收费;车辆停放服务费等均实行市场调节价。

实行市场调节价的物业服务收费标准,通过物业服务合同约定。

Q:物业费的支出主要包括哪些?

A:物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;清洁卫生费用;绿化养护费用;秩序维护费用;办公费用;物业服务企业固定资产折旧等。

【参考阅读】

《物业服务收费管理办法》第十一条

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

Q:哪些费用不属于物业费支出范围?

A:业主专有部分内的设施设备维修、养护费用;因公共部位建筑物及附属设施工程质量问题所需要维修费用,保修期内由开发建设单位负责维修,保修期后可申请使用物业专项维修资金;物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用;根据相关规定或合同约定未纳入物业费支出的其他费用。

【参考阅读】

《物业服务收费管理办法》第十一条

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

Q:物业费从什么时候开始交纳?

A:一般房屋交付前由开发建设单位交纳,交付后由业主交纳,具体依据相关规定或合同约定。

【参考阅读】

《合肥市物业服务收费实施办法》第十三条

物业公共服务费按照以下规定交纳:

(一)前期物业服务合同签订之日至房屋交付之日当月的物业公共服务费,由建设单位交纳;

(二)房屋交付之日的次月起的物业公共服务费由业主交纳,业主将其物业出租、出借给承租人、借用人使用,且约定由物业使用人交纳物业公共服务费的,从其约定;

(三)承租公有住房的,自租赁合同签订次月起至合同期满当月的物业公共服务费,由公有住房承租人交纳。

Q:物业管理收费应当遵循哪些原则?

A:合理、公开以及费用与服务水平、质量相适应,按当地行业平均成本、法定税费和合理利润确定原则。

【参考阅读】

《安徽省物业服务收费管理办法》第五条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则,按照当地物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。

Q:房屋交付后,业主能否以未收房为由不承担物业费?

A:不能,业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。

【参考阅读】

《安徽省物业管理条例》第六十八条

已交付业主的物业,物业服务费由业主承担;未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业,物业服务费由建设单位承担。

前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

责编:杨奉娇

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