摘要：公共收益应当单独列账，接受业主监督。

Q：物业服务合同的内容有哪些？采取什么方式签订？

A：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务合同应当采用书面形式，内容需符合法律规定。

【参考阅读】《民法典》第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。《安徽省物业管理条例》第三十七条第三款建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业管理的内容予以约定。《安徽省物业管理条例》第五十八条第一款业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法订立书面物业服务合同。《合肥市住宅小区物业管理条例》第二十三条第三款物业服务企业提供的定制化、个性化等增值服务不得在前期物业服务合同中约定。物业服务企业提供增值服务的，应当将增值服务内容、收费标准等事项进行公示，在物业交付后与业主另行约定。

Q：前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签署，业主是否可以不用遵守?

A：不可以，前期物业服务合同虽由建设单位与物业服务企业签订，但因房屋买卖合同，相关权利义务让渡，因此前期物业服务合同对业主具有约束力。

【参考阅读】《民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《安徽省物业管理条例》第四十四条建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

Q：前期物业服务期间，建设单位是否可以随意更换物业服务企业？

A：不得随意更换，确需更换，应通过法定形式重新公开选聘，且更换后的物业服务标准不得低于原合同，收费标准不得高于原合同。物业服务区域已符合业主大会成立条件，建设单位不得更换。

【参考阅读】《合肥市住宅小区物业管理条例》第二十四条前期物业服务期间，建设单位不得随意更换物业服务企业，确需更换的，应当通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘。投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业，经物业管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。更换后的物业服务标准不得低于原物业服务合同约定，收费标准不得高于原物业服务合同约定。物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位不得更换物业服务企业。

Q：业主能否将住宅改变为经营性用房？

A：能，但不得违反法律、法规以及管理规约，同时还应当经有利害关系的业主一致同意。【参考阅读】《民法典》第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。《合肥市住宅小区物业管理条例》第四十四条第一款第九项及第二款在物业管理区域，不得有下列行为：（九）擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房；违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，应当及时报告街道办事处、乡镇人民政府或者有关部门依法处理。《合肥市住宅小区物业管理条例》第五十条第四款违反本条例第四十四条第一款第（九）项规定，擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由有关部门责令限期改正、恢复原状；情节严重的可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

Q：小区内规划用于停放汽车的车位，建设单位是否可以随意租售给任何人？

A：不可以，小区内规划用于停放汽车的车位、车库的，归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，且应当首先满足业主的需要。

【参考阅读】《安徽省物业管理条例》第八十条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。《安徽省物业管理条例》第九十九条违反本条例第八十条规定，建设单位拒绝出租车位、车库的，由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。

Q：人民防空工程用作停车位的，建设单位是否可以将停车位出售、附赠？

A：不可以，建设单位不得将人防停车位出售、附赠。

【参考阅读】《安徽省物业管理条例》第八十四条物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

Q：小区内机动车停车收费标准如何确定？

A：按不同情形由产权所有人和使用人约定，或者由业主共同决定。

【参考阅读】《合肥市住宅小区物业管理条例》第三十条住宅小区规划的机动车车位、车库租金标准由产权所有人与使用人约定。建设单位向业主、使用人出租机动车车位、车库，租金标准应当在前期物业服务合同中约定。业主大会成立后，租金标准需要调整的，建设单位等产权所有人应当与业主大会按照公平、合理的原则协商确定。租金标准可以参照同地段同类型同品质住宅小区，并保持稳定。占用业主共有的道路或者其他场地的机动车车位租金标准由业主共同决定。对进入住宅小区执行公务、开展应急处置、实施救助救护、环卫保障、市政工程抢修等车辆，以及为业主或者物业使用人提供配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取车辆停放服务费。

Q：业主对业主大会的决定不认可，是否可以不执行？

A：不可以，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，如业主认为其决定侵害了自身利益，可以请求人民法院予以撤销。

【参考阅读】《民法典》第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《安徽省物业管理条例》第三十四条业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则，应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

Q：什么是公共收益？

A：利用业主的共有部分所产生的收入。

【参考阅读】《合肥市住宅小区物业管理条例》第三十六条住宅小区公共收益属于全体业主所有，包括：（一）利用配建用房、电梯轿厢、车位、车库等共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；（二）共用部位被依法征收的补偿费；（三）共有资金产生的孳息；（四）其他合法收入。

Q：公共收益如何管理？

A：公共收益应当单独列账，接受业主监督。

【参考阅读】《合肥市住宅小区物业管理条例》第三十八条住宅小区公共收益应当单独列账，接受业主监督。业主大会成立前，物业服务企业应当与居民委员会、村民委员会设立公共收益共管账户；业主大会成立后，业主大会可以决定与居民委员会、村民委员会设立公共收益共管账户。实行公共收益共管账户的，居民委员会、村民委员会应当对业主委员会、物业服务企业使用公共收益的程序、范围、额度等加强监督，规范公共收益使用。街道办事处、乡镇人民政府应当做好对公共收益共管账户的监督管理。

责编：杨奉娇