摘要：在谈及需求侧改革方面，房地产下一步到底还有没有需求、需求在什么地方？刘世锦认为，还是城乡融合发展的问题。中国这几年发展很快，主要是城市发展得快。

2023年11月22日，由中国房地产业协会主办的第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举行。本次论坛以"新阶段 新模式"为主题，旨在加快探索房地产业发展新模式，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

会上，第十三届全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦以《宏观经济态势与房地产稳增长促转型》为题，发表演讲。

在谈及需求侧改革方面，房地产下一步到底还有没有需求、需求在什么地方？刘世锦认为，还是城乡融合发展的问题。中国这几年发展很快，主要是城市发展得快。我们的城市因为建得比较晚、比较新，所以在很多地方比欧美城市要好。但现阶段的发展差距主要表现在城市之间，在乡村地区。

另外，城市核心区通常已达到较高水平，还出现了一定程度拥堵，存在疏解的必要。从国际经验看，城市群、都市圈范围内核心城市之外，中小城镇还有巨大的发展空间，可容纳60%以上的城市人口，其中既包括原有城市疏解人口，更多是农村和其他城市的流入人口。

但这些都市圈、城市群的核心区域也已经很拥堵。对此，刘世锦认为关键是在外围，这是中国下一轮城市化发展的一个新重点。

刘世锦表示，某种意义上我们的城市结构是在都市圈、城市群、核心城市之外将会有第二轮的城市化，即大批中小城镇的发展。所以把这些搞起来以后，房地产还有相当大的空间。包括基础设施建设，通过轨道交通等，把不同小城镇连接在一起，空间也相当大。

在其看来，这件事情要做起来，现在遇到了一些体制机制的障碍。对此，刘世锦特别强调“三个平等”。一是，身份平等，城市居民和农村居民的身份平等；二是，基本公共服务获取权利的平等；三是，土地包括不动产财产权利的平衡。

对于下一步怎么解决这个问题。刘世锦建议，把基本公共服务均等化，在获取权利平行问题上要有所推进。刘世锦呼吁在三年脱贫攻坚战取得重大成就的基础上，能否再搞三年，使近3亿农民工基本公共服务均等化方面能再有很大进展。

在刘世锦看来，这里包括进城农民工的保障性住房、医疗、教育、社保、养老等方面的内容。包括现在房地产领域，有些地方现在房子卖不出去，政府能不能收购一部分，把它作为农民工保障性住房，来提升农民工的基本公共服务的水平。

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