摘要：将贷款额度未获审批的所有责任全部由买受人承担，出卖人却无需承担贷款额度未审批的责任，明显减轻或免除出卖人责任，加重了买受人责任。

根据消费者投诉情况分析，安徽省消保委对省内商品房买卖合同进行了整理，发现以下容易产生纠纷和侵害消费者合法权益的类似格式条款，提醒消费者注意。

格式条款1：

无论任何原因导致贷款银行或公积金对《商品房买卖合同》及其补充协议约定的贷款额度未审批，不管是全部还是部分贷款，买受人都应在收到出卖人通知之日起7日内补齐全部购房款（含税），逾期未支付完毕的，视为买受人逾期付款，应按主合同及本补充协议约定承担违约责任。

点评：第一，该约定中买受人的商品房贷款额度未获审批，只能由买受人承担责任。贷款额度未获审批，除了买受人自身原因，有可能是出卖人未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证等导致的，也有可能是购房政策、银行信贷政策发生变化引起的。将贷款额度未获审批的所有责任全部由买受人承担，出卖人却无需承担贷款额度未审批的责任，明显减轻或免除出卖人责任，加重了买受人责任。

第二，该约定买受人的商品房贷款额度未获审批，买受人只能补齐全部购房款，否则须承担相应的违约责任。根据相关法律规定，不管是出卖人还是不可归责双方的其他原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人都享有依法解除合同的权利，该约定排除了买受人依法解除合同的权利。

因此，上述约定买受人的商品房贷款额度未获审批，买受人只能补齐全部购房款，否则视为逾期付款，该约定属于经营者明显减轻或免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者依法解除合同的权利的不公平格式条款。

格式条款2：

出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折纸、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任。

点评：一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不作为合同内容，但出卖人在一些宣传资料、销售广告中若同时符合三个条件，应当认定为要约。一是该说明和允诺属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；二是该说明和允诺具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，如宣称具体确定“买房另赠送面积”、“安装电动窗帘”、“安装日本进口三菱品牌电梯”、“温泉入户”等，亦构成要约，属于合同内容，对出卖人具有约束力，出卖人未按约履行，则应当承担违约责任。

因此，上述约定出卖人做的销售资料及宣传资料仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，该约定属于经营者通过免除自身责任的方式侵害消费者合法权益的不公平格式条款。

责编：杨奉娇