摘要：业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。符合首次业主大会会议召开条件，建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主可以书面向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

新小区交付超过一半面积的应召开首次业主大会；首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担；提倡采用信息化技术改进业主大会表决方式；物业合同到期前九十日业主委员会要决定是否继续聘用……7月30日，大皖新闻记者从合肥市房产局了解到，该局制定《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》（修订征求意见稿），现向社会各界公开征求意见。

新小区交付超过一半面积的应召开首次业主大会

征求意见稿指出，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；首批物业交付满三年的。

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。符合首次业主大会会议召开条件，建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主可以书面向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合首次业主大会召开条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。符合首次业主大会会议召开条件，三个月内未召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内，应当组建业主大会会议筹备组。筹备组业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、模范履行业主义务、公正廉洁、具备必要的工作时间。业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担

征求意见稿明确，建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作，首次业主大会会议的筹备经费由建设单位依法承担。已归集筹备经费的，筹备组应当制定筹备经费预算，向街道办事处、乡镇人民政府申请预支首次筹备经费。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议；筹备组在业主委员会成立后自行解散；筹备组组成之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会，由街道办事处、乡镇人民政府重新组织筹备工作。

业主大会决定以下事项：确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；依法改变共有部分的用途或者利用共用部分进行经营以及所得收益的分配与使用等。

提倡采用信息化技术改进业主大会表决方式

记者注意到，征求意见稿规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主不按规定缴纳专项维修资金、物业服务费等费用，或者实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约或业主大会议事规则中对其被选举权的行使予以限制。

值得注意的是，征求意见稿指出，要提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式，发布业主大会、业主委员会的相关公告、通知、决定和信息。倡导通过政府部门搭建的公益性业主大会投票平台开展业主大会表决。

如业主大会会议提倡采用信息化技术表决，也可以采用集体讨论、书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

物业合同到期前九十日业主委员会要决定是否继续聘用

征求意见稿还规定，物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。

业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会或者其他代管单位应当将《安徽省物业管理条例》规定的资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：业主本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的；存在其他违反有关法律、法规、规章规定行为的。业主委员会违反相关规定的，严重损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府可以应五分之一以上业主要求，在三个月内指导召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

推进建立业主委员会主任离任审计制度

征求意见稿指出，业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益列支。

此外，征求意见稿还规定实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会委员履职承诺制度。业主委员会每年应当向业主大会述职，并向街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理工作有关情况。街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主对业主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域显著位置公示。

推进建立业主委员会换届审计和业主委员会主任离任审计制度。业主大会可以组织或者委托第三方开展审计。街道办事处、乡镇人民政府指导、监督业主委员会换届审计以及业主委员会主任离任审计工作。五分之一以上业主联名要求审计的事项，街道办事处、乡镇人民政府应当组织开展专项审计。审计结果应当在物业管理区域显著位置公告。审计发现问题的应当依法追究责任人责任，发现涉嫌违法犯罪的，依法移交司法机关。

责编：杨奉娇