摘要：抛开沸沸扬扬、真真假假的机构榜单，房企新一轮业绩公告已经密集发布，2017年业绩大涨已是不争事实。据记者统计，截至1月10日，至少有32家上市房企发布了业绩公告，合计销售额约3.88万亿元，平均同比增幅超55%。业绩增长背后是多重因素合力而致，包括三四线城市去库存下的楼市大热、房企前两年密集补仓引发的马太效应，以及更猛烈的员工激励机制等，造成了调控大年和销售大年同时出现。

三四线楼市大热 是蜜罐还是砒霜？

2017年楼市形成“冰与火”两极分化，一二线市场在史上最严调控影响下，已出现全面降温，而三四线城市却较为火热。但对于三四线城市，不同企业有不同的看法。有房企认为，三四线不能进，但也有房企在三四线获利颇多，碧桂园就是一个典型。那么，三四线楼市，到底是蜜罐，还是砒霜？房企选择三四线城市有何标准？进入的方式跟此前相比，又有何不同？

房企拿地重心转向三四线

“疯了！咱们这城市，房价才过万元，刚开年，地价就又拍出过万元。”中学教师王萍(化名)在同学群里说。1月2日，汕头东海岸新城迎来新年首宗土拍。本次出让的住宅用地宗地面积1.3万平方米，临一线河景，起拍价3.55亿元，吸引了龙光、雅居乐、中交、中海等多家实力房企参与，经过数十轮激烈竞价，最终由龙光地产以5.53亿元摘得，成交楼面价10641元/平方米，溢价率55.77%。而再往前几天，龙光地产刚以14.01亿元拿下同一区域的一宗居住用地，楼面价突破1.1万元/平方米。

在调控政策不会放松的大背景下，在一二线城市加大布局难以获得业绩增长，还会沉淀资金、拖累发展速度的情况下，不少房企拿地重心由一二线城市向三四线城市下沉。

在2017年度销售额破千亿的品牌房企，在三四线城市拿地面积占比也在逐步扩大。其中，一直以来深耕三四线城市的碧桂园，去年销售5508亿元，由2016年的第三位跃居第一位。截至2017年12月底，碧桂园累计进驻中国超600个城镇，拥有超过1000个项目。在王萍所在的广东汕头，碧桂园仅去年底就陆续拿下两宗居住用地。

不仅是大房企，部分中小房企也抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市需求释放的机遇，实现销售额的突飞猛进，如中梁、祥生、美的等企业。其中，祥生地产就是聚焦三四线城市的典型。据悉，祥生地产主要布局上海、杭州、南京等一二线大城市周边高铁30分钟可到卫星城市群，享受大城市外溢的客群。2017年1-11月，祥生在诸暨、泰兴、南陵的城市销售市场份额占比分别达到45%、25%、26%，截至11月三四线城市销售占到了祥生业绩总额的90%。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷指出，下沉合适的三四线城市，才有可能获得高周转的市场机会，房企需要结合自身实际，进行精准化的战略布局。

政策相对宽松去库存明显

回顾2017年，在一线及重点二线城市受严控之时，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，支撑着全国楼市总体“余温”尚存，致全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标保持正增长。

上海易居研究院报告显示，按城市层级来看，2017年1-11月，一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米，同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中，一线城市跌幅最大，主因是严格的预售审批制度导致新盘供应量较小，次因是严厉的调控政策抑制了部分购房需求。此外，二线城市的成交也出现明显下降，也是受到严厉的楼市调控政策影响。而三线城市的成交跌幅最小，这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好因素有关。

在此背景下，很多三四线城市的去库存周期已明显收窄。上海易居研究院报告显示，截至2017年10月，包括滁州、柳州、清远、茂名、常德、九江、宜昌、金华、莆田、温州、马鞍山、景德镇、岳阳、嘉兴、日照和惠州等16个三线城市存销比明显偏低，即低于8个月的水平，类似城市也是2017年房价上涨相对较快的城市。

不过，值得注意的是，三四线城市内部也出现分化。其中，一线及重点二线城市楼市调控使需求外溢到部分有区位优势的三四线城市，这些城市2017年的房地产市场表现亮眼，比如：无锡、泉州、汕头、佛山等。而仍有部分三四线城市面临去库存问题，如威海、呼和浩特、运城等。

责编：洪丹丹