摘要：3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

合肥家园网讯（记者 杨天骏、刘楚天）3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

除此以外，财政部也下发通知，宣布对个人已购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对于这些酝酿已久的“大动作”，业内人士表示此举是央行、住建部和银监会贯彻国务院关于改善性住房基本政策的具体体现，起到了支持居民自住和改善型住房需求的作用。

此前，住建部政策研究中心副主任王珏林对媒体透露，目前市场库存量较大，需要进一步消化，应增强消费者购房能力，即通过降低二套房首付和利率来解决库存问题。去年央行“9.30”房贷新政发布之后，各家银行开始执行“认贷不认房”的首套房认定标准，拥有一套住房并已结清相应购房贷贷款，再购买一套住房时，该套住房视为首套房，首付三成，利率执行基准利率；若名下有一比贷款且未结清，再次买房时，便认定为二套房，首付要在6成以上，利率要在基准利率基础上上浮10%。

针对此次央行下调二套房首付比例，安徽清源房地产研究院执行院长宋元表示，央行在此时出台这样的政策，既有去行政化的因素，也有救市的原因。对于下调二套房首付比例政策所产生的影响，宋元表示主要还是看买房人群的需求，要买的还是会买，不买的也不会因此而买房。此次二套房首付比例下调可能会刺激一些本来想购买二套房却因资金不足而放弃的人群的购买欲望，因为首付比例下调了，所需的首付也少了。宋元还表示，此次政策出台主要是为了救市，如果楼市发展良好，那么可能会维持现有的政策，如果楼市发展情况并不乐观，那么可能会继续出台相关政策，但是对于二套房首付比例而言，此次下调幅度已经很大，不太可能在短期内继续下调。

就目前房地产现状而言，用降低二套房首付比例来拉动需求的方法，在有房产的家庭不会有用，真正需要房产又敢贷款的家庭少之又少，不可能拉动过剩的住宅。合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，此次央行、住建部、银监会联合下发降低二套房首付比例的通知，主要目的是为了稳定楼市的成交量和成交价格，防止楼市拖累整体经济，目的能否达到，值得商榷。对购房者来说，楼市政策频出对购房者的心理可能产生较大影响，短期内准备购房的人或将继续等待更加优惠政策的出台；对商业银行来说，为保证自身利益，如果有收益更高的产品，可能不会积极响应此类政策，加之以往贷款过猛，银行为抑制房贷的过快增加，则对房贷发放加强控制；对市场来说，目前刚需房仍占一手房的主导地位，改善性住房所占比例不大，而此次下调二套房首付比例主要的对象是改善性住房，不足以稳定成交量。

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降首付对买家的影响

1、对北上广深购房者（总价以100万元计算）

首付至少70万元时，贷款至少30万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计53万，月供2234元。购房总支出：70万+53万=123万

首付下降到40万元，贷款60万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计107万，月供4470元。购房总支出：40万+107万=147万

二套房首付比例降为四成 一线城市购百万房产需多付24万利息

2、对地他城市购房者（总价以100万元计算）

首付至少60万元时，贷款至少40万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计71万，月供2980元。购房总支出：60万+71万=131万

首付下降到40万元，贷款60万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计107万，月供4470元。购房总支出：40万+107万=147万

炒房的期限越短，现值越高，说明短期炒房收益率高。因为投资期限越长，投入其中的本金越多，炒房的杠杆越低，在固定的房价涨幅下，收益率趋向降低。

认房不认贷情况下二套房首付最低可以三成

1、还请首套房贷款 购买二套房的贷款可按照首套房贷款的标准执行。购买二套房首付可低至三成，贷款最多可贷七成，贷款利率也按照首付房贷的标准计算。

2、公积金首套房认定标准 除了商贷，不少城市也调整了公积金首套房认定标准，使之与商贷同步。

3、银行消费贷款 即购房者支付三成首付，另外七成通过银行贷款，其中四成为正常的按揭贷款（二套房最多可贷款六成），另外三成通过消费贷款实现。三成的消费贷款一般由住房抵押消费贷款实现，但也有公司通过购车、大额消费、装修等贷款方式实现。

二套房认定

1、借款人家庭 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数

2、家庭人均住房面积 以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准，借款人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平

3、住房公积金贷款 已利用住房公积金贷款购房的家庭，再向商业银行申请住房贷款的房贷房

4、离异户口不在一起 婚前一方贷款购房，婚后以另一方名义再购且户口不在一起

5、离异户口在一起 离异后共同贷款购房，离异后再购房只要央行的征信系统中能够查到贷款记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套

近年二套房首付比例变迁情况

2010年1月 “国十一条” 二套房贷款首付比例不得低于40%

2010年4月 “国十条” 规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷

2011年1月 新“国八条” 二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍

2013年2月 新“国五条”北上广深等城市都将二套房首付提高至七成

责编：杨天骏