楼市要崩盘了吗？未来投资什么好？昨天，第二届中国EDP商界领袖财经论坛暨中科大EDP第十二届领袖经济高峰论坛在安徽高速开元酒店举行，国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平演讲认为，说中国房地产崩盘是片面的错误理解，调整结构的格局下，一二线城市仍然会是房产发展的高地，三四线城市房价也不会出现大幅下降。

房市正在理性回归

今年前4月，全国房产开发投资额22322亿元，同比增16.4%，住宅投资额15299亿元，同比增16.6%，占房地产开发投资比重的68.5%。商品房销售面积27709万㎡，同比降6.9%。开发到位资金37200亿元，同比增4.5%，开发商收取的定金与预售款9019亿元，同比降7.8%；个人按揭贷款4238亿元，同比降3.1%。

怎样看这些数据？是否这就意味着全国房地产市场面临崩盘的巨大压力？范剑平认为，今年前4月全国商品房销售面积及个人按揭贷款量均是除去年以来历年第二高。其实，前几年房地产市场的连续高速发展，是不正常的，其背后原因是我国货币供应量的大幅增加，大量资金蜂拥进房地产市场，“风足够大，猪都会飞”。

目前，房地产市场正在逐步回归理性。商品房市场的导向则是市场分类调控。以往各城市的限购、限贷，在今后市场逐渐回归自我调控后，都会逐步取消。

人口聚集度影响房价

看一个城市房价是否有上涨趋势，最关键的是人口劳动力的流动情况。根据测算，北京等一线城市的比值基本在1.84左右，省会城市、计划单列市的比值在1.21左右，地级市的比值在0.98左右，县级市的比值更低。范剑平说，这个公式可以提供基本的依据参考，但还要结合当地的实际。

从目前的产业结构来看，制造业为主的城市对人口的吸引力正在急剧下降。第三产业更强调面对面的服务，对人才劳动力的集聚程度更高。以第三产业为主的城市，购房刚需更强，必然有力支撑销售及价格。

宜投资写字楼和商铺

范剑平说，学过投资学的都知道，生产资料才是真正的投资领域。今后，住宅投资价值不大，而商铺和写字楼是未来的投资方向。

写字楼和商铺的租金是租用者生产成本的构成，只要生意红火，回报率高，商铺和写字楼租金每年上涨不成问题。如果住宅租金每年上涨，甚至高于住酒店的价格，是不会有人持续承受这种生活成本压力的。

范剑平认为，今年下半年，国家对产业结构的调整会初见成效，投资下半年增速会逐步回升，房地产市场不会再出现统一的国几条，而地方政府依据市场的分类调控会增多，未来人才和劳动力依然会向一二线城市大量聚集，三四线城市虽然房价上涨有上行压力，但也不会出现大幅下降。

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