房屋二重买卖中宜保护前买受人权益

合肥家园网 www.hfhome.cn 2013-11-05 08:12:44 来源：检查日报点击量： 571

摘要：房屋二重买卖中，传统理论认为登记的后买受人优先于已占有的前买受人，因为债权不能对抗物权。但笔者认为，登记的后买受人可以对占有的前买受人主张返还请求权的要件是无权占有，不过实际上前买受人之占有乃基于有效之买卖法律关系，该买卖之效力并不因出卖人的二重买卖而受影响，前买受人之依据交付获得的占有和收益权也不因再次转让行为而终止，故后买受人主张返还请求权不能成立。

房屋二重买卖中，传统理论认为登记的后买受人优先于已占有的前买受人，因为债权不能对抗物权。但笔者认为，登记的后买受人可以对占有的前买受人主张返还请求权的要件是无权占有，不过实际上前买受人之占有乃基于有效之买卖法律关系，该买卖之效力并不因出卖人的二重买卖而受影响，前买受人之依据交付获得的占有和收益权也不因再次转让行为而终止，故后买受人主张返还请求权不能成立。

当将房屋交付后，前买受人取得了占有、使用和收益等权能，出卖人的再次转让行为属无权处分，登记的后买受人不能取得出卖人所没有的占有、使用和收益权。已登记的后买受人只有符合善意取得的要件时才能对抗前买受人的占有权利。前买受人的占有产生公示效力，后买受人负有合理调查占有的义务，未尽该调查义务的，即应视为知情。

侧重保护前买受人既符合诚实信用原则，减少信赖损失，更有助于提高经济效率。

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