摘要：住房租赁市场是一个相对充分竞争的市场，若住房租金价格继续上涨，有支付能力的租赁需求下降，从而就会形成制约住房租金价格继续上涨的收缩力。

住房租赁市场是一个相对充分竞争的市场，若住房租金价格继续上涨，有支付能力的租赁需求下降，从而就会形成制约住房租金价格继续上涨的收缩力。

据国家统计局数据发布，8月份全国住房租金价格同比上涨4.4%，已连续43个月上涨。此外，据媒体报道，往年非常抢手的北京学区房，今年房租空涨一个月后又降了回来。

住房租赁市场相对新建商品房和二手房市场来说，是一个充分竞争的市场。因此，破解住房租金连续上涨难题，需要充分发挥市场机制的作用。

住房租赁市场是一个相对充分竞争的市场，主要有以下原因。

一是住房租赁市场的交易双方数量众多。无论是出租方，还是承租方，对应着一个庞大的社会群体。而在新建商品房市场，住房供应总量与节奏，主要由房地产开发商把控。受当前住房供求关系相对紧张影响，二手房市场出售方议价能力要强于购买方。

二是住房租赁市场交易中的一方无法决定住房租金走势。由于可替代的住房较多，出租方的定价要受到其他出租方强有力的挑战。同理，承租方的出价也要受到其他承租方的竞争。

三是依托于遍布全城的中介网点和互联网，住房市场租赁信息大体透明。

由此可见，住房租赁市场相对具备了经济学理论中完全市场竞争的基本条件。

当前住房租赁价格连续上涨是城镇化进程的必然结果。随着越来越多的就业人群向城市、特别是一线大城市转移，产生了规模庞大的住房需求。其中，一部分的住房需求主要通过新建商品房和二手房来满足，而相当部分住房需求必须要借助住房租赁市场来解决。同时，房价连续高位上涨，造成房屋持有成本上升，一定程度上抬升了住房租赁的成本。据国家统计局发布的全国70个大中城市住房销售价格变动情况，7月份有62个城市住房价格环比上涨。自去年第四季度以来，房地产市场保持连续上涨态势，高房价带动租金上涨是当前住房租赁市场的一个显著特征。

尽管如此，破解住房高租金问题，还需要依靠市场机制来解决。住房租金的演化态势，是市场供求动态均衡的结果。如前所述，北京学区房租金价格在上涨一个月后回落，是有支付能力租赁需求下降的结果。同样，若住房租金价格继续上涨，按照市场规律，有支付能力的租赁需求下降，从而就会形成制约住房租金价格继续上涨的收缩力。

城市发展有其边界，住房租金也是一个重要的制约因素。现在一线城市人口扩张压力巨大，住房租金的上涨也会分流部分人群，促使他们转移到其他城市。住房租金与收入之间的动态平衡，始终是决定住房租金未来演化的重要力量。考虑到住房租金占个人收入或家庭收入的比重逐年上升，不排除未来会有更多的人逃离“北、上、广”。

当然，政府治理也不能忽视住房租金价格的过快上涨。城市中服务业发展需要更多人群的支持。除了要规范住房租赁市场，还要采取综合措施加强住房租赁供应，加大公租房建设，以满足中低收入人群的住房需求。因此，地方政府在抑制房价过快上涨的同时，也需要促进住房租赁市场的健康稳定运行。

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