“老年人住房反向抵押养老保险”，被市场普遍称作“以房养老”模式，也叫作“住房反向按揭”，相当于住房抵押消费贷款，即老人将付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构,金融机构综合考虑房主年龄、健康状况、预期寿命、房产若干年后价值等因素,定期发放给房主一定数额的养老金用于养老,或者由房主自主决定将养老金直接购买保险公司的养老保险产品（包括养老社区的入住资格等），待房主去世后,房产要么归金融机构所有，要么由房主家人按照金融机构约定的住房抵押消费贷款利率向金融机构赎回。

每个人都将老去，但时至今日，中国巨大的老龄化压力和社会养老保障缺口，推动着一度在局部城市试点的“以房养老”模式进入了“倒计时”阶段。

国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）于上周五正式对外发布,《意见》明确提出为解决当前养老服务业发展面临的“融资难”、“运营难”等难题，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，这是国务院首次明确“以房养老”模式。据了解，该模式的具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。

盘活存量不动产

“老年人住房反向抵押养老保险”，被市场普遍称作“以房养老”模式。某专业养老保险公司负责人告诉记者，简单而言，该模式也叫作“住房反向按揭”，相当于住房抵押消费贷款，即老人将付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构,金融机构综合考虑房主年龄、健康状况、预期寿命、房产若干年后价值等因素,定期发放给房主一定数额的养老金用于养老,或者由房主自主决定将养老金直接购买保险公司的养老保险产品（包括养老社区的入住资格等），待房主去世后,房产要么归金融机构所有，要么由房主家人按照金融机构约定的住房抵押消费贷款利率向金融机构赎回。

现今，我国已经进入人口老龄化的快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，预计到2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，社会养老保障体系存在的巨大压力已经不言而喻。按照改革路线图，到2020年我国将全面建成“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡”的养老服务体系。在业界看来，发源于美国上世纪八十年代的“以房养老”模式，能够满足一部分观念开明的消费人群的需求。

“如果‘以房养老’模式能够在我国如期顺利推进，首要意义是盘活了老年人群存量的不动产资产，改变老年人群‘有资产没现金’的局面，直接满足其现实的养老保障需求，同时带动商业养老保险市场发展。”前述养老保险公司负责人称，这一模式有助于将老年人未来的资产价值提前变现，盘活这一人群沉睡的不动产，提高老年人群的收入水平和消费能力，最终成长为一种商业化的补充养老工具。

但该负责人表示，改革能否顺利推进仍然取决于诸多因素，比如老年人群是否接受房屋抵押的模式，保险公司的养老保险产品设计是否契合这部分老年人群需求，未来的商业养老社区能否吸引老年人群以抵押房屋的方式换取入住资格等。

不同于“以房换养”

近几年来，南京、上海、北京、长沙等城市曾经自发兴起所谓的“以房养老”试点。如南京“温泉留园”老年公寓早在2005年在全国率先创立“以房养老南京模式”，拥有该市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用，待老人去世后，房屋产权归养老院所有；2012年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，首次以官方态度鼓励“以房养老”，试点措施基本是以替老人出租房屋或卖房的方式来支付老人的养老院费用，所谓的“以房养老”其实是“以房换养”。结果，由于老人不认可、租赁市场尚不成熟等多重因素，上述试点因业务成交量极少而最终陷于停滞萎缩的局面。

相比之下，“以房养老”模式在国外已经成熟运行了多年，但市场人士提醒消费者，西方人与中国人在家庭观念、养老观念、消费观念上存在巨大的差异性，万万不可忽视，并且国外高额遗产税的征收也是重要因素，结果导致国外老人更加乐意将房产抵押后用于养老，子女中反对的也在少数。也有观点认为，随着中国开征遗产税的呼声渐高和时间表的迫近，国内消费者的养老观念和消费观念也在渐变过程中。

的确，随着中国目前“421”家庭结构的日趋明显，养老全靠子女变得越来越不切实际，国人的家庭消费观和养老观念正在变化中。一方面，越来越多的人员需要在年老后获得基本保障体系以外的补充养老方式；另一方面，越来越多的老年人群不愿意给子女造成过多的经济负担和生活压力，子女也在考虑老人入住养老院是否比在家里更加安全可靠。由此，“留下房子抵押,金融机构为你养老”逐渐成为一种新型的养老方式并在局部地区生根发芽。舆论普遍认为，和几年前相比，此次“以房养老”试点将带来不一样的消费环境。

“好的养老产品”是关键

在采访过程中，记者也遇到这样的观点。“除非失去了行动能力，需要长期护理，我才会考虑要不要去养老院，只要是老人，都不愿意去养老院，要我把房子抵押出去，得是什么样的养老院才值得我这么干呢？”一位年近70岁依然健朗、每月退休金近3000元、拥有市值近400万元房产的老人对记者这样说。

显然，“以房养老”的主体是拥有房产的老年人，房产成为老年人进入商业养老院的“通行证”。在拥有一定房产和退休金收入的老年人看来，养老院里均是垂垂老者，少了许多生气，能不能遇到说得上话的人还是未知数，因此对于他们而言，商业养老社区的品质如何将是自己决定是否选择“以房养老”、入住商业养老社区的重要因素。

“对养老市场供应商来说，好的养老产品包括养老社区建设至关重要，这离不开政策的扶持。”前述养老保险公司负责人称，根据此次《意见》，各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭，并且卫生管理部门要支持“有条件的养老机构”设置医疗机构，二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢性病防治和康复护理。而据记者此前调查，具有一定品质的医疗机构“入驻”商业养老机构，是老年人群选择商业养老社区的首要考虑因素。按照国务院部署，我国正在探索医疗机构与养老机构合作的新模式，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。

此外，《意见》在完善税费优惠政策上有了明确规定，对于非营利性养老机构建设将免征有关行政事业性收费，对于营利性的养老机构建设则“减半征收”有关行政事业性收费，并且养老机构的用电、用水、用气、用热将按居民生活类价格执行。

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