前言

国家统计局数据显示，6月份全国居住价格同比上涨3.1%，其中，住房租金价格上涨4.1%。在此之前的42个月里，经历了市场低迷、股市危机等种种不利环境，住房租金指数仍然一路高升。而北京6月份居住价格同比上涨6.4%，其中，住房租金上涨6.2%，涨幅远超全国水平，今年这在其他城市屡屡上演。

根据国家统计局乌鲁木齐调查队统计，首府房租比去年同期上涨一到两成。那么，是谁在推动首府房租？近一周来，记者展开了调查。

谁推高了我们的房租？

房租持续上涨，成了许多人的心病。

不能再等了。9月3日，38岁的张雅仪一咬牙，在孩子开学的前两天，租下南门国际置地小区内的一套三室一厅。

张雅仪打听到，去年这里的房租每月2300元，这次她磨破嘴皮子才把租金砍到每月2800元。

事实上，在和租金的“赛跑”中，张雅仪还不算落后太多。国家统计局数据显示，全国房租已连涨42个月；根据国家统计局乌鲁木齐调查队统计，首府房租比去年同期上涨一到两成。

两年多来，租房者在与房东关于租赁价格的谈判桌上占尽劣势，源自民间智慧的新词“房格尔系数”火了起来，这个通过房租支出占可支配收入的比重来衡量生活质量的新词在城市漂一族中传播率渐高。

物价与房租互推上扬

张雅仪的爱人在奎屯做生意，家底还算殷实，但这套房子的租金还是让她咋舌。

为方便照顾儿子读附近的重点小学，在跑遍周边中介，阅遍网上报价后，还是签了协议。

在58同城、赶集网、房产大巴扎、新丝路上，南门国际置地的三室一厅，简单装修的房租在3000元左右。

记者走访青年路、北京路、长江路、大湾附近的房屋中介了解到，房租涨幅和路段有关。喀什路、大湾北路等路段房屋的月租同比涨幅为5%至10%，而友好、南门等城市中心路段房屋的月租同比涨幅达20%以上。

例如，去年友好一带一套60平米的住房，简单装修，配备普通家电，月租金已从去年的1500元涨至1800元以上。一年3600元的新增租金，相当于首府普通工薪族的月工资了。

不断上涨的租金已让很多租住者吃不消。刘薇在月光小区租了一间单身公寓，去年房租每月是1000元，对于一个月只有3000元收入的她来说，房租已占她收入的三成。今年，房租涨到每月1200元，占她工资的四成，而且明年还有可能会继续上涨。

而这正好印证了国家统计局乌鲁木齐调查队5月份对三家房屋租赁中介公司和位于城区不同地段的8个居民住宅小区的专项调查。

调查显示，目前导致乌鲁木齐房屋租赁价格普遍上涨的原因主要有四个方面：第一，物价上涨推动；第二，房源紧张，例如学区房；第三，房价上涨以及购房人预期未来房价下跌；第四，外来人员进入乌鲁木齐就业。

乌鲁木齐昊天房产信息咨询部负责人朱莉表示，房屋持有人能够敏感察觉到房租收入与物价之间的比例关系。当房东感觉到房租收入不足以维持生活舒适性，自然会提高房租。货币购买力缩水，一些业主觉得租金“缩水”，所以提高房租，更多的房东随即跟风上涨。

房虫“从中作梗”

在房租的节节紧逼下，更多的租房者选择了合租。

租住在天府花园附近的李浩选择的就是合租，两房一厅分成三部分，他住客厅，剩下两个房间租住给别人。说到合租的原因，他无奈地说，如果不合租，1600元的房租，对于月工资4500元的他将是很大一笔开支。

58同城乌鲁木齐市代理商同城生活信息技术有限公司总经理刘俊杰说，根据后台数据统计显示，今年合租房发帖量比去年同期增长72.7%。

新疆玛雅房屋经纪有限公司总经理王俊杰也表示，以他们公司的情况来看，六成左右的公司员工都选择合租。

此外，因为合租产生了“二房东”，再一次推动了房租上涨，这只是很少一部分，而抬高房价的主要是一些房虫。

“房虫”的营利点主要在赚取差价，低价买进，高价卖出。

一名从业多年的业务经理介绍，比方说，某地两室一厅的房价本来在40万，房虫买进后，会将房价标到45万，别的房主卖房会参考这个房价，跟风定在45万左右，房价就上涨了。

而房租的上涨又跟房价的持续上涨分不开，房价的上涨必然会带动租金的水涨船高。房价的上涨对拥有房产的业主来说，会导致他不断地提高预期；如果这种预期成为一种普遍的预期，大家都会对未来租金的上涨产生共同的预期，自然而然会把租金水平往上调。

国家统计局乌鲁木齐调查队价格调查处副处长汪磊表示，房价上涨以及购房人预期未来房价下跌等因素加大了乌鲁木齐的房屋租赁需求，从而带动房屋租赁价格上涨。

租房市场的结构性失衡

事实上，乌鲁木齐住宅租赁价格的季节性增长因素亦在此时与上述推动力重合。

汪磊认为，影响租价的原因主要是供需不平衡，如果供大于求，租价肯定是涨不上去的，主要还是供求关系在主导。外来务工人员、应届毕业生、外来就医人员等群体大量进入首府就业、看病、上学等，也是造成房屋租赁价格上涨的重要因素。

王俊杰也坦言，乌鲁木齐有三个租赁变动频繁的时节，每年春节前后、6月大中专毕业生毕业季以及9月各中小学开学前后。每年这三个阶段租房需求集中凸显，快速刺激了成交增高，推高了租金价格。

据业内估算，首府大概有1.2万至2.1万套出租房。但每年乌鲁木齐市有租房需求的消费者远不止这个数字。

“季节性因素之外，还有结构性因素。”一些房屋中介机构的人士表示。所谓结构性因素，是指在首府，小户型的出租房屋“供小于求”，而大户型的高档出租屋则“供大于求”。很多租房客会认为，住房面积和室内的配套设施齐全程度会直接影响房租的价格。实际上，并非如此。

记者在调查中了解到，在北京路附近，70平方米的出租房去年的月租是1200元，今年涨到1500元左右，涨幅25%；100平方米房屋的月租从去年的2000元涨至2500元，涨幅为25%；125平方米至150平方米住房的月租则从去年的3000元涨至3500元，涨幅为17%。

一位从事房产业务超过5年的中介人员表示，影响房租价格的最大因素是房源的稀缺性。比如，现在开发商和部分业主多会青睐大户房型，小户型的房子较少，这部分出租房的房源也就最容易出租。所以中心城区的房租上涨，通常是以小户型首当其冲。这些租房客“填满”六七十平方米的小户型房源之后，会选择户型较大的房子租住。

灭掉房租市场的“虚火”

王俊杰认为，随着新型城镇化的不断推进，城市发展不断提速，特别是乌鲁木齐，随着外来人口的大量涌入，下半年，乌市住房租金将保持稳中有升的态势，不会像这两年涨速过快。

汪磊分析，今年三月份“国五条”出台，二手房交易市场异常火爆，导致乌鲁木齐的二手房交易量同比增长4倍。受此影响，乌鲁木齐的房屋租赁市场房源减少，虽然短期内房屋租赁价格还未大幅波动，但预计今后一段时期内乌鲁木齐的房屋租赁价格仍呈上升的趋势。

新疆财经大学教授朱宇在接受媒体采访时表示，当前大背景下，乌鲁木齐房源紧张是一个现实，根本问题还是供求关系紧张。从这方面来说，房租上涨也符合市场规律，市场的问题最终还需依靠市场去解决。政府和单位一直较侧重于经济适用房的分配，但是还有一个重要的渠道往往被忽略了，就是要大力建设价格较低的公共租赁房。

各单位做好公租房的分配工作，让符合条件者都能积极报名、入住公共租赁房，最好能给出比在外租房便宜点的价格。此外，政府和单位还可以对在外租房的人员进行补贴。对生活困难的低保户和流动人口，应尽量多分配廉租房和经济适用房。

记者从乌鲁木齐市住房保障管理办公室获悉，乌鲁木齐市自2010年开始建设公租房，截至目前，已建设公租房13671套，到“十二五”末将达到2.3万套。在8月20日举行的2013年度保障性住房摇号仪式上，推出了1599套公租房，有1138户居民摇到公租房号码，其中外来务工人员占24%。

受访专家及业内人士认为，“抑制房租疯涨”须理性居住与政策保障良性互动。在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了80%人口的住房问题。

对于张雅仪来说，目前并不能解决她的实际问题，但在她看来，如果更多的人享受到公租房，租房市场就不再紧张，她的房租也自然会降下来。

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