联手私募基金拿地、拓展项目，并在开发前期就引入基金，这种过去并不多见的方式，近期频繁出现在保利地产的运作中。

10月30日，保利成都公司、信保（天津）股权投资基金管理有限公司、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议，拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。

资料显示，该项目总用地面积约3000亩，投资总额约55亿元，规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。

携手信保基金

在此次进军四川旅游地产之前，保利地产与信保基金就曾有过一次高调亮相。

10月初的上海土拍会，保利地产联手信保基金力压华润、中海、绿地等，以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块，并一举创造今年上海新的总价地王。

而在今年3月份，保利地产亦曾与信保基金合作以18.7亿元拿下佛山新城一幅地块，该地块其中的一部分还曾经是富力的“地王”部分。

对于双方的具体分工，保利地产董秘黄海曾表示，在合作过程中，基金公司扮演的是财务投资人角色，并不直接参与项目具体开发管理。

黄海还透露，信保基金投资的绝大多数项目都是和保利地产合作的，在房地产项目开发上，保利与信保基金的合作原则是对等投资，共担风险。

这一点在相关分析师看来，却与一般地产基金纯粹追求收益的本质不符，因为一般的地产基金很少在项目未启动时就介入，这类基金只做债权投资，基本上不承担风险。

“其实真正的地产私募基金应该是股权投资，投资人和开发商，共同分担和控制项目风险，保利与信保的合作，似乎有这个趋势。”分析认为。

其实，从信保基金成立的背景看，上述分析完全有可能。

2010年，保利地产作为发起人，联合国内大型金融机构成立了专注于房地产业投资的基金管理机构--信保(天津)股权投资基金。

成立初期，信保基金的注册资本为3000万元，保利地产持有40%的股权，2011年，信保基金增资到1亿元，保利地产的投资成本增至4000万元，持股比例依然是40%。

一位接近保利地产的相关人士曾透露，信保基金成立初期的“国内大型金融机构”实际上指的是中信证券，但信保基金的主导权其实是在保利地产而不是中信证券手中，该基金属于地产商主导的基金，不同于金融主导基金。

另据观点地产新媒体查阅公开资料得知，目前信保基金的实际负责人是保利地产前董事会秘书岳勇坚。

对此，一位分析师向观点地产新媒体透露，信保基金在很大程度上与一般的房地产基金不同，因为信保基金除发起人是保利地产外，其认购人也主要以保利地产集团内部人士为主，所以从资金的募集到投资回报期限，信保基金都更具弹性。

“从根本上将，信保基金和保利地产的利益其实是一致的，这就不同于一般市场上的主动管理型基金，保利地产对投资的项目会拥有完全主导权。”上述分析师称。

基金融资平台

正是由于信保基金和保利地产不同寻常的关系，所以在外界眼中，对保利地产而言，看重的并非信保基金带来的收益，而在于其带来的财务杠杆。

对于成立信保基金的目的，保利地产曾坦言，这是公司认识到房地产金融，对行业未来发展的意义和影响之后作出的决定，信保基金的成功设立，正是保利探索房地产金融发展的举措之一。

另外从规模来看，信保基金于成立当年，就成功募集超过24亿元的资金规模，2011年底，信保基金管理规模突破60亿元，而截至目前，信保基金的募集总额已达到100亿元，在国内已属规模比较大的基金管理公司。

在募集到一定资金后，信保基金开始投资具体项目，目前其绝大多数资金都投向了保利地产自身的开发项目。

据不完全统计，在2010年成立初期，信保基金就曾先后向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入20.08亿元。

而在近期与保利地产联合拿下的上海地王项目中，有消息称信保基金占股为40%，粗略计算，信保基金投入的资金在18亿元左右，如果在计算此前的佛山地块与此次遂宁旅游项目，信保基金投入的资金更不在少数。

由此可知，保利地产对信保基金有限的注资，引来了更多的资金活水，而这还不是全部，今后累计发生的数额可能更大。

对于保利地产此举，相关分析就认为，其之所以频繁选择和信保基金合作拿地和开发项目，是因为保利本身的财务杠杆率比较高，除银行贷款外，在信托暂停的情况下，选择基金就成了为数不多的融资方式，归根到底，这还是保利的一种融资手段。

“保利应该是想借助信保基金这个窗口，打造一个私募股权基金的融资平台，在国内房地产融资渠道缺乏的情况下，寻求更多的发展资金。”

保利地产董事长宋广菊亦曾坦言，相比银行资金风控体系全抵押、全担保的严格、繁琐，私募股权基金的资金很好运用，既不用抵押，又不用担保。

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