更换程序的合法性

小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

取得多方面的支持

调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。

对更换物管企业各方面工作进行交接设计

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到最低。

交接内容

交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。

(1)工程交接：由专业人员分成电气、暖通、土建等小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

(2)财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

(3)文档交接：文档中重点文件为各项法律和承诺性文本，做好签收归档工作。

(4)其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。

防范风险，避免业主或使用人工作、生活受到影响更换物管企业的过程中，经常出现的“风险”有5种情况：

(1)原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。

(2)原物管企业提出高额外补偿。

(3)交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

(4)因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。

(5)引发法律诉讼。引发法律诉讼不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

物业行业的发展在北京不足十年，诸多不规范之处也是事实，更换物业管理公司的行为尚处刚刚“破土”之际，其欠规范就更属必然，就目前的更换物管公司一事，还是要根据不同的问题，进行个案研究，区别对待。相信，随着不断的探索、积累、交流，行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。

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