全国30多个城市楼市政策微调 限购底线不松绑

 

（来源：中国广播网） 楼市调控已进入“关键时期”，各地楼市政策微调也此起彼伏，有统计称，去年8月至今，全国共有超过30个城市出台楼市微调新政。而近日，“沪籍单身人士限购第二套房”的话题再次掀起楼市新波澜。与今年2月被叫停的放松限购新政不同，本次上海的新变化则是对限购政策的进一步细化和收紧。业内人士分析，尽管目前多数微调政策都获默许，叫停的仅有5个，但凡是涉及松绑限购的均被叫停。这说明本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消，大的格局未变；微调也仅是支持刚需，让市场保持一定温度。

 

上海新政对广东没有影响

 

笔者从上海多个区县房地产交易中心获悉，目前单身上海户籍人士如果名下已单独持有一套住房，不能再购买第二套居住房。

 

上海市虹口区房地产交易中心一位工作人员称，现在上海单身青年需要出示结婚证，才能办理一套新购住房的登记手续。有专家指出，该政策从鼓励首套房刚需，抑制改善型需求为目的，打压投资和投机的购房心理，使楼市限购政策更加细化。同时，该政策的信号意义大于其实际意义，表明了上海市政府对促进房价回归的决心。

 

上海市房管局则对“沪籍单身人士限购第二套房”做出解释，说明该政策并非新规定。房管局称，早在2月27日上海市政府办公厅发布《 上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本 市住房保障体系的通知》，其中第四条第三款规定：“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市 限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”3月7日，上海市房管局进 一步发文解释，“该子女无产权住房”是指子女个人不单独拥有产权住房。

 

“各个省市出台的地方性规定对其他省市的影响有限。”合富辉煌集团首席市场分析师黎江如是说，他认为该政策对广东并没有实际影响，对单身人士限购第二套房的政策是基于上海市的实际情况，依据房地产对整个经济环境的影响，以房地产政策的微调来解决经济发展及财政收入等问题。

 

逾30城市楼市政策有微调

 

实际上，楼市政策的微调话题，在上海已不是新鲜事了。今年2月，上海市房管局曾出台限购微调政策，规定持长期居住证满3年可购二套房，但该次调整一周之后就被叫停。而上海市房管局此次则对“沪籍单身人士限购第二套房”解释称，早在2月27日上海市发布的《上海市 人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》就有相关规定，也恰好呼应了上一次放宽限购政策的流产。

 

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各地微调楼市政策 专家称不能断定为政策从严执行

 

(来源：武汉晚报）近日扬州市政府出台的“购房奖励”政策引发了舆论广泛关注。和以前很多地方政府直接触及限购政策不同的是，扬州奖励买房政策的理由似乎非常充分，只对购买成品住房，即已经装修的房子进行奖励。

 

就在扬州奖励性购房政策前途未卜的同时，5月14日，有消息称上海部分区县的房产交易中心“从严”执行限购政策，目前单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，不能再购买第二套住房。不过分析人士称此举不能称为“从严”，上海限购政策没有任何变化。截至目前，尚未有官方对此事发表回应。

 

各地微调楼市政策

 

据统计，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市出台楼市微调政策。

 

从地方楼市新政的内容看，既有减免契税或退税的，也有调整首套房贷利率的，还有提高住房公积金的贷款上限以及改变普通住房价格标准的。当然，还有包括芜湖、佛山、上海成都等公然挑战限购政策的。这些调整政策，除了挑战限购等政策底线的都被第一时间叫停之外，绝大多数都被放行。这也可以看出，限购是目前中央在房地产调控上不可触碰的红线，其它鼓励自住的政策，从总的原则上看，和中央的调控政策并不违背。

 

上海各区县口径不一

 

目前，在上海，奉贤区房产交易中心表示政策无变化，单身上海户籍人士若名下已拥有一套住房，还可购第二套；而杨浦区、虹口区、金

山区等房产交易中心则称，目前以家庭为单位执行限购政策，单身成年

子女已独立，可以购置一套住房，再购第二套则不允许。

 

实际上，去年上海就有区县执行单身人士限购二套房的政策。自上海限购令出台后，各个区县对政策的执行尺度不一，都是按照自己的理解执行。有业内人士表示，此次“收紧”单身人士购二套房或许与近期的市场回暖表现有关。21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，2012年5月前13天，上海新建商品住宅成交34.2万平方米，较4月份同期提升48.1%，并超出3月份同期成交水平。

 

但专家表示，这是政策的重申，执行尺度的统一化，不能说是限购继续从严，而是对具体执行方案的敲定，如何把政策执行得更好。上海限购政策不会有任何变化。

 

扬州奖励政策仍未叫停

 

对于市场关注的另一焦点——扬州对个人新购买的成品住房按购房面积进行奖励，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示并不看好。他认为，近期全国各地的政策松动迹象，多为以保护首套房自住需求为前提的实行差异化信贷和税收政策，而扬州市新政则仅以成品住房为门槛，超越了当前的合理范围。

 

5月12日，北京市市长郭金龙在北京“两会”指出，北京将在今年出台放开“居住证”的政策，目前房产限购条件下，持有北京居住证人群购房视同北京本地户籍人群。

 

然而，地方上的微调政策，表面上是鼓励自住，降低自住购房的门槛，但事实上，在房价并没有合理回归的情况下，自住者根本没有购买能力满足自住需求，地方政府就会以“自住”为幌子，打开抑制投资投机的政策缺口，鼓励自住最终会演化成全面松动，最终使得本轮房地产调控再次功亏一篑。这样的做法，在2009年那一轮疯狂中已经上演过。

 

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马光远:当警惕地方微调楼市政策的蝼蚁效应

 

（来源：北青网）近日扬州市政府出台的“购房奖励”政策引发了舆论的广泛关注。和以前很多地方政府直接触及限购政策不同的是，扬州奖励买房政策的理由似乎非常充分，只对购买成品住房，即已经装修的房子进行奖励。

 

鼓励成品住房，方向无疑是正确的，可以改变长期以来中国毛坯房的种种弊端，这也是住建部一直予以鼓励的事项。然而，令人蹊跷的是，住建部关于鼓励成品住房的政策事实上已经推行十多年，江苏省早在2009年就出台相关政策，并在2011年2月份由省住建厅出台了具体的实施政策，明确各城市可以对购买“家庭自住的第一套成品住房”的行为给予一定的补贴。扬州市早不出晚不出政策，却选择在目前房地产调控非常敏感的时期出台，无法不引起市场巨大的想象空间。而且，从扬州市出台的政策的细节看，其在政策上并没有明确对第几套房进行补贴，只是笼统地进行“奖励”，这很显然是一个政策的擦边球，通过奖励成品住房，打开限购的政策缺口。值得关注的是，扬州出台楼市新政的过程充满“戏剧性”。

 

事实上，在扬州之前，一些地方大大小小的“微调”楼市政策的行为已经不断。根据媒体的统计，从去年8月至今年5月10日，全国共有33个城市出台楼市微调政策。从地方楼市新政的内容看，既有减免契税等或退税的，也有调整首套房贷利率的，还有提高住房公积金的贷款上限，以及改变普通住房价格标准的。当然，还有包括芜湖、佛山、上海、成都等公然挑战限购政策的。这些调整政策，除了调整限购等政策底线的都被第一时间叫停之外，绝大多数的政策被放行。这也可以看出，限购是目前中央在房地产调控上的不可触碰的红线，其它的鼓励自住的政策，从总的原则上看，和中央的调控政策并不违背。

 

然而，我们担心的恰恰是，地方上微调政策，表面上是鼓励自住，降低自住购房的门槛，但事实上，在房价并没有合理回归的情况下，自住者根本没有购买能力满足自主需求，地方政府就会以“自住”为幌子，通过政策的慢慢的微调和蝼蚁效应，打开抑制投资投机的政策缺口，鼓励自住最终会演化成全面的松动，最终使得本轮房地产调控再次功亏一篑。这样的做法，在09年那一轮疯狂中已经上演过。那次打开投资投机购房缺口的是模糊不清的“改善性需求”，一个人不管已经有多少套房，开发商和中介机构都可以将其归为“改善性”需求而享受政策优惠，最终催生了两年多的房价的疯涨。而这一次，很显然，如何突破限购，让投资投机性需求入市，这才是各地微调房地产政策的本质所在。

 

而宏观经济疲弱的表现，给地方调整楼市政策给了莫大的信心和勇气。从4月份宏观经济数据看，无论是规模以上的工业增加值，还是进出口，表现都低于市场预期，宏观经济复苏的情况不容乐观，而地方也好，中央也好，前四个月的财政收入增速也是大幅回落，地方财政“缺钱”声一片。在这种情况下，地方只能将改变财政收入下滑的希望寄托在楼市政策变化上。

 

无论从治理楼市泡沫本身而言，还是宏观经济调结构，转变发展方式的大局而言，坚持房地产调控，抑制投资投机无疑是最正确的选择，如果因为上半年宏观数据的下滑而再次放松楼市调控，那无异于放虎归山之举，已经被捉进瓶子的魔鬼将再次逃脱。中国经济要长期健康发展，不能再依靠催生房地产泡沫等不健康的需求。特别是，应该意识到，中国宏观经济今天面临的困难，恰恰是因为过去对于投资、出口和房地产的过度依赖，导致一些行业盲目的扩张所致，如果不能坚持调控，让房地产相关产业回归常态和理性，中国经济将随时被地产绑架，结构调整和产业升级，回归实体经济就会成为一句空话。

 

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张洪：地方政策频微调 关于楼市调控四个猜想

 

（来源：现代快报） 一段时间以来，关于楼市调控的消息似乎让人无所适从！一些地方悄悄出台救市政策，比如推出税收优惠、放松限购等等，但因为尺度太大旋即被上面叫停；一些地方打擦边球，比如重新定义高档房标准、提高公积金贷款额度等等，因手段隐蔽已被更多城市所借鉴；还有一些地方旧政新推，比如买成品房给予一定的财政补贴等，貌似不违规但其中的潜台词丰富。昨天来自上海的消息则称，上海调控政策加码，单身人士禁买第二套房。

 

种种由地方政府主导推出的政策微调，反映出的是各地普遍面临的财政收入窘境。虽然决策层一再强调楼市调控短期内不会放松，但这一充满变数的多方博弈仍难免让人疑虑：已僵持两年多的楼市调控政策到底该向何处去？

 

笔者认为，楼市调控政策走向有四种，但不同的方式将导致不同的结果，有的后果可能很严重。

 

第一种方式是调控立即退出，政策紧急调头。

 

工业增加值大幅下降、进出口数据大大低于市场预期、FDI连续6个月下滑、工业用电量增速创新低……这两天公布的一系列4月份经济数据再次拉响了经济下行的警报。在这种形势下，市场对这调控政策退出应该说有一定的预期。不久前也有财经评论人士呼吁，为了应对经济危局，政府应该重启楼市和汽车消费刺激政策。因为在拉动经济增长的三驾马车中，消费一时难振、出口明显萎靡，唯一的选择似乎只有加大投资力度来带动经济增长。这一方面是由于房地产投资在固定资产投资中的比重较大，另一方面因为整个房地产的产业链条很长，一旦重新刺激楼市，短期内拉动经济的效果必然非常明显。但这又是一条万劫不复的不归路！应该承认，2008年，包括楼市调控紧急调头在内的一系列经济刺激政策，使得中国率先走出了全球金融危机的阴影。但经济强劲复苏的后遗症同样成本惊人：楼市等资产泡沫迅速被吹大、实体经济空心化趋势明显、物价飞涨居高不下、部分行业产能严重过剩。

 

结论：在缺乏新一轮刺激政策实施的空间而且通胀魔影并未走远的。当下，选择这一方式的可能性几乎为零。

 

第二种方式是调控继续加码，迅速挤出泡沫。

 

放任房价飙涨危害不小，房价大跌同样风险巨大。因为楼市一旦硬着陆，将意味着巨量的银行坏账、大量住房的赎回、大量家庭和企业的破产，这将是中国经济无法承受之重。在这点上，日本和美国可谓有着前车之鉴。一些所谓的专家动辄预测房价将大跌八成，要么是不懂装懂，要么是别有用心。

 

结论：在当前的经济形势下，继续出台更严厉调控措施的可能性很小。更何况，对更严厉措施的设计本身就需要很大的想象力。

 

第三种方式是长期坚持调控，用时间换降价空间。盘点这些年来的种种调控手段，在买房门槛上做文章的“限购令”应该是到目前为止威力最大、效果最好的武器。尽管各界对这一行政手段的争议颇大，可在楼市高烧难退之际，其作为应急措施具有一定的合理性。但必须认识到，“限购令”只能收一时之功而不能作为长久政策，否则付出的将是经济现有问题恶化和整个房地产行业萎缩的代价，调控是为了促使这个行业健康发展，而不是一棍子打死。

 

结论：目前的僵持局面维持的时间越长，对楼市未来供给的影响越大，房价出现报复性反弹的可能性也就越大。决策层肯定也意识到了这一点。

 

第四种是“限购”择机退出，以深化改革和市场化调控作为房地产业长治久安的保证。

 

纵观围绕房价飙涨和投机泛滥的种种争议，大家都习惯于将开发商和投机客妖魔化，而鲜有人意识到，出现这两大问题的根本原因并非是资本的贪婪，而是我们的经济体系生了病。笔者认为，可以从三个方面去认识这一问题：一是把房地产作为经济支柱是否在饮鸩止渴？二是土地财政依赖是否在寅吃卯粮？三是投资渠道狭窄是否恶炒风盛行之源？

 

结论：这无疑是最理性的选择，也和相关部委的口径一致，但现有的调控手段何时退出，相当程度上取决于决策者改革的决心和智慧。

 

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各地政策频频微调 须提防以支持刚需名义托市

 

（来源：南方日报） 楼市调控已进入“关键时期”，各地楼市政策微调也此起彼伏，有统计称，去年8月至今，全国共有超过30个城市出台楼市微调新政。而近日，“沪籍单身人士限购第二套房”的话题再次掀起楼市新波澜。与今年2月被叫停的放松限购新政不同，本次上海的新变化则是对限购政策的进一步细化和收紧。业内人士分析，尽管目前多数微调政策都获默许，叫停的仅有5个，但凡是涉及松绑限购的均被叫停。这说明本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消，大的格局未变；微调也仅是支持刚需，让市场保持一定温度。

 

上海新政对广东没有影响

 

笔者从上海多个区县房地产交易中心获悉，目前单身上海户籍人士如果名下已单独持有一套住房，不能再购买第二套居住房。

 

上海市虹口区房地产交易中心一位工作人员称，现在上海单身青年需要出示结婚证，才能办理一套新购住房的登记手续。有专家指出，该政策从鼓励首套房刚需，抑制改善型需求为目的，打压投资和投机的购房心理，使楼市限购政策更加细化。同时，该政策的信号意义大于其实际意义，表明了上海市政府对促进房价回归的决心。

 

上海市房管局则对“沪籍单身人士限购第二套房”做出解释，说明该政策并非新规定。房管局称，早在2月27日上海市政府办公厅发布《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，其中第四条第三款规定：“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”3月7日，上海市房管局进一步发文解释，“该子女无产权住房”是指子女个人不单独拥有产权住房。

 

“各个省市出台的地方性规定对其他省市的影响有限。”合富辉煌集团首席市场分析师黎文江如是说，他认为该政策对广东并没有实际影响，对单身人士限购第二套房的政策是基于上海市的实际情况，依据房地产对整个经济环境的影响，以房地产政策的微调来解决经济发展及财政收入等问题。

 

逾30城市楼市政策有微调

 

实际上，楼市政策的微调话题，在上海已不是新鲜事了。今年2月，上海市房管局曾出台限购微调政策，规定持长期居住证满3年可购二套房，但该次调整一周之后就被叫停。而上海市房管局此次则对“沪籍单身人士限购第二套房”解释称，早在2月27日上海市发布的《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》就有相关规定，也恰好呼应了上一次放宽限购政策的流产。

 

而梳理近一段时间以来的各地楼市政策，截至目前，全国已有逾30个地方政府进行了微调。主要方式大约有八类。

 

一“免”：免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率恢复基准利率，利率优惠9折、8.5折。譬如，北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。三“变

”：改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、芜湖等。七“放”：放松限购条件。譬如佛山、成都、上海。八“绑”：土地松绑。譬如北京、广州、成都、昆明等。

 

尽管这些微调绝大多数被通过或默许，但可以发现，凡是涉及放松限购令的均被叫停。

 

除了上述今年2月被叫停的上海市“居住证满三年可买二套房”新政外，2011年10月，三类人群取消限购的佛山新政公布不足12小时即被叫停；2011年11月，“放松对购房者的资格审查”的成都新政实行约一周后也便停止执行。

 

须提防以支持刚需名义托市

 

从这些或被叫停或被通过的微调来看，获得通过的楼市微调新政内容主要集中在支持刚需方面，是符合国家强调的“保证房地产市场健康平稳持续发展”这个思路的。合富置业首席分析师龙斌说：“允许地方对房地产政策进行微调，是为了把房地产调控的负面效果降到最低，让市场的交投维持一定活跃度”，但他指出，本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消，所以大的调控格局是不变的。

 

不过仍有人担心，本轮调控已进入关键阶段，面对全国各地此起彼伏的楼市政策微调，调控效果的成果会被逐渐侵蚀。特别是当前地方的楼市新政有打着支持刚需但倾向“托市”的趋势，如果越来越多城市跟风，即使调控大局不变，调控效果也可能会明显打折。

 

 

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楼市微调是大势所趋

 

（来源：中国经济时报）楼市调控再遇反弹。5月7日，扬州市财政局、市房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。通知规定，对个人新购买90平方米-144平方米成品住房，给予所购房屋合同价款4‰-6‰的奖励，此通知将从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。扬州新政一出，立即引起各方广泛关注，同时也被认为是楼市调控遭遇地方反弹，调控政策出现微调的又一信号。

 

中央三令五申强调房地产调控不放松，在这一背景之下，扬州此举不仅不识时务，甚至有些叫板的意思。不过，和以往情况类似，扬州这次也搬出了挡箭牌。8日下午，迫于舆论压力，扬州市房管局在其官方网站删除了相关通知，晚些时候挂出了相关问题的说明，大谈推进成品住房(俗称“精装修房”)建设的好处。该局工作人员也回应媒体表示，上述政策符合省政府要求，政策并未取消。

 

另外值得一提的是，该工作人员还说，网上评价上述购房奖励政策是扬州政府救市行动其实是断章取义，购房奖励政策是鼓励原本要买房的人群，更多地去选择装修房成品住房而非毛坯房，并不是鼓励个人买房。很明显，这种解释显得比较牵强。现在市场对于“救市”过于敏感，加上中央的高压政策，“救市”这种行为反而变成了说不清道不明的东西。

 

换一种角度来说，当前“救市”和“鼓励刚需”真假难辨，因为采取的政策可能都是相同的，效果也可能是一样的，不同则是政策制定者的用心和在什么环境下采用。但是这并不等于打着“鼓励刚需”的幌子，就可以蒙骗人们的眼睛。是不是“救市”，其实只要仔细分析还是可以分辨出来的。

 

欲了解扬州新政出台背景，可以先看看扬州楼市的状况。根据统计部门最近发布的3月新建商品住宅价格指数，扬州环比下调0.1%，同比更是下降了1.1%。而商品房成交量持续萎缩。4月扬州市区商品房合同成交面积12.56万平方米同比下降1.17%，环比减少17.12%；其中商品住宅合同成交9.29万平方米，同比下降14.18%，环比减少17.42%。当月合同成交商品住宅共714套，同比下降16.69%，环比减少24.20%。另外，持续的楼市调控也使得当地土地市场也极为冷清，直接影响到当地政府财政收入。

 

种种迹象显示，扬州新政难以撇清救市嫌疑，同时这也意味着，其是否能闯关成功，还有待观察。和之前芜湖、佛山等地出台的楼市“微调”政策一样，其也可能被叫停，难以“长命”。

 

据北京中原市场研究部统计，自2011年下半年来，已经有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等约30个城市出台了不同角度的楼市微调政策。

 

这些事实说明，在中央强调楼市调控不放松、不动摇的情形之下，其实所谓“不放松”已经被屡屡攻破。从芜湖打响救市第一枪，到鄂尔多斯启动21条救市计划；从武汉出台7000元豪宅标准，到北京普通住房新标准有救市嫌疑，加上首套房贷放宽、公积金贷款政策的调整等等，曲线救市的行动似乎从未中断。难怪业内认为，楼市调控的政策底已经出现。

 

有些地方政府不严格执行中央调控意图，一方面固然有政绩观念作祟的原因，一方面也是属于无奈之举。面对投资下滑、卖地收入锐减，一些地方政府压力较大，不得不想方设法救市。

 

目前，楼市调控已经波及钢铁、建材乃至有色等多个行业，其中以钢铁行业受到的拖累最为明显，一季度全行业出现亏损，钢贸企业老板出现了“跑路”甚至自杀事件，有的房企已经倒闭。媒体在采访中也发现，房产中介行业、地板行业、建筑陶瓷行业、铝冶炼行业以及煤炭行业等都受到波及，日子变得越来越艰难或开始走下坡路。

 

在这种情况之下，如果继续实施严厉调控，还会产生一系列连锁效应，抗风险能力相对较弱的一些行业，如房产中介行业等可能会出现越来越多的关门倒闭或“跑路”现象，事实上，仅在北京近两年以来就有1000多家门店关门歇业。如果严厉调控一成不变地再继续下去，可能将对社会就业和宏观经济带来挑战。

 

茅于轼先生说，下半年如果房价再下滑，政府或许会取消限购政策，下降10%，政府会做出托市的举动。其论断或许并不准确，但是，未来楼市逐步微调将是不得已而为之，更是大势所趋。

 

诚然，楼市调控并不会很快放松，当前应重点研究替代政策，以促楼市长期平稳健康发展。

 

责编：合肥家园网