调控之下  商业地产更显火热

新国八条、限购令、房产税、加息、提准……自2010年下半年开始，合肥楼市就开始不景气，加上2011年初第三轮调控的轮番轰炸，全国楼市迈入转折性调控期。在严厉的楼市调控背景下，房源滞销，住宅市场面临的压力越来越大。

然而，在住宅市场被政策性压制的同时却给商业地产带来了很好的发展机会。由于商业不限购，加上合肥这座城市的迅速崛起，很多开发商开始把眼光投向商业地产，包括像万科、中海、保利等原本以住宅开发为主的一线房地产巨头，如今也大举进军商业地产领域。

与此同时，投资性购房者也开始转战商业地产，合肥所在售的商业地产项目也因此更加受到关注。在商业地产发展趋势越来越强、越来越多元化的情况下，合肥的商业地产迎来了全新的发展方向。

商业地产的六种开发模式

据了解，商业地产从实践来看共有六种开发模式：定单式开发模式，以万达地产的开发模式为代表；单一的出售模式；出售后统一管理或者叫售后返租和包租的形式；以租代售模式（这种模式主要应用在二三线城市，以租代售主要解决单价或者总价高的问题。）；开发商出售加持有模式；开发商完全持有。

从商业地产方面来讲，最佳的模式当然是完全持有，因为只有持有才能保证它的品质和资产不断地增殖。然而，完全持有对于开发商的资金要求非常的大，在如今“现金为王”一直被商业地产业内人士称为王道的主旋律下，没有灵活、健康的资金链，商业地产就很难操作，因此，选择大量持有商业物业的仍然只是极少数。今天，我们主要来谈一谈商业地产的第一种开发模式——定单式开发模式。|

“先招租，后盖房”  万达广场典型的订单式模式

在合肥，一提到商业地产大家首先想到的就是万达广场。没错，万达广场自去年12月20日开业以来，已经慢慢地深入人心！时而在公交车上会听到三三两两结队的人们说去万达广场看电影、逛商场、唱歌什么的。

熟不知，万达广场所实践的就是典型的订单式商业地产开发模式。万达集团自2001年就开始涉足商业地产，通过将主力店出租给品牌商家带来影响力，再通过高价出售底铺盈利；到2004年又率先推出了“订单式”开发模式——“先招租，后盖房”；时至2008年，商业项目不遗余力地引进世界知名品牌，全力打造主力店。

长近400米、两层设计的万达室外步行街实景

拿已经开业的合肥包河万达广场来说，在项目还未建之前就与国际著名的品牌商家签订了合约，完全按照他们的要求给量身定做。据了解，沃尔玛在入驻万达广场时曾明确要求入驻物业进深不能低于40米、层高不低于6米、柱距间要求9米以上等；影院在确定落户这里时，也对楼板承重和层高提出了明确要求。

合肥万达广场总经理朋汪勤在接受媒体采访时说，“合肥万达广场已经跨过了第一代单店模式、第二代纯商业组合模式，进入到目前的第三代城市综合体，第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场、精品百货、大型超市、数码广场、影院、KTV、电玩城等丰富业态和品类，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。”|

资金链是保证  招商也很重要

某业内人士在谈到商业地产开发时说，“要做订单模式，首先开发商要有足够的资金实力，能够应对长期的资金流动压力，否则，为百货店的设计做好了，开发商也支撑不下去了。”而在这方面，万达算是比较有准备的，万达集团董事长王健林曾在多个场合说“不存在资金和运营压力，不存在招商困难，不存在投资者不赚钱的担忧”。由此看来，由于资金链的限制，缺乏强大资金链支持的中小型开发商是不可能以此方式运营商业地产的。

合肥包河万达广场效果图

王健林还多次在公开场合宣讲过万达的“招商经”，其中就包括一条“低成本、低租金和高租金的商业业态要相互搭配，功能互补”。他表示，“定单地产”有四个层次，一是联合协议，二是平均租金，三是共同设计，四是先租后建。核心内容是，万达要保障建设的商业地产符合客户的要求。联合协议就是与未来商业地产的下游租户签订战略性的合作协议；平均租金是解决谈判成本和规模扩张矛盾的办法，目的是降低谈判所消耗的成本；共同设计和先租后建是订单式商业地产的典型特征，就是根据客户需求，在建筑施工前就确定设计方案，保证不出“废品”。

深思熟虑  不能盲目开发

然而，商业地产分析师王浩表示“订单模式也并非适合每个项目”，一方面，主力店的成功招商会让项目后期营销批上美丽外衣；另一方面，入驻品牌对开发商“低租金、高门槛、严管理”的要求，将不可避免地产生资源分配上的人为不公平以及“后遗症”。而这，恰恰是鲜为人知的内在隐忧。所以，在大家都把眼光投向商业地产准备进军这块沃土的时候，还是得深思熟虑，权衡利弊之后再下手，以免未来在运营上出现这样或那样的问题。（合肥家园网：祝光文）

相关链接：合肥商业地产仍没有走出住宅开发的运营模式

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