自2011年以来，在严厉的楼市调控背景下，房源滞销，住宅市场面临的压力越来越大。因此，越来越多的开发商开始转战商业地产，万科、中海、保利等原本以住宅开发为主的一线房地产巨头，如今也大举进军商业地产领域，并且，多家房地产商表示将会全部自持所建的商业物业。

曾有多位地产专业人士表示，商业地产不可以分层或分单位出售，必须坚持只租不售，否则投资回报肯定会低到不能再低的水平。但是在合肥运营商业地产项目的开发商，目前所做的仍然是按照住宅开发的模式运营商业地产，选择大量持有商业物业的仍然只是极少数。  

实力不足造成商业地产运营不成熟

“现金为王”一直被商业地产业内人士称为王道，没有灵活、健康的资金链，商业地产很难操作，而合肥的开发商或许由于欠缺操作一个大型商业地产项目的能力，资金实力很难达到仅靠收取租金来运营一个商业地产项目，所以出售部分物业乃至绝大部分物业来盘活整个项目已经成为大家争相效仿的范式。

拿世纪天乐商业广场来说，其总建筑面积78000 平方米，准备打造成一个集购物、美食、文化、休闲、娱乐等多功能于一体的城市综合体。而据其置业顾问介绍，世纪天乐商业广场自持的物业仅占30%左右，对外出售达70%之多，即使是号称京东方唯一配备的生活广场，自持率也没有超过50%。

除了万达广场和新地中心以外，类似于世纪天乐的综合体项目在合肥还有很多家。例如号称是综合体航母级别的信地城市广场，即使是地处新站区的绝佳地段，商业物业自持率也没有超过40%。所以商铺面积卖到70000 元每平方米，住宅均价也在7500 元平方米左右，开发商很好的解决了资金链问题。

开发商的经济实力较弱与对该项目、该地块未来的升值空间不自信，从而将项目内商业物业分割成小块面积、低总价快速对外出售，以寻求短期内的资金回笼。此类情况体现出合肥开发商从住宅转型商业地产时所经历的一个过渡期，即租售并举、租售结合阶段。当然，合肥目前的商业流动人口和购买力有限也是导致商业配比比率过低的因素之一。|

新地中心是个例外

据统计，合肥目前的商业综合体项目达到20 多个，但也不是所有的商业项目都是靠出售部分商业物业来获得现金流运营商业体，也有极少数的具有雄厚经济实力的开发商完全持有其项目内的商业物业，完全通过开发商的实力与能力运营、培育该项目，最后通过后期成熟的商业物业获得高额的租金收入。这极少数中除了已经开业的包河万达广场以外，正在建设中的政务区新地中心也算其中的一个。

新地中心效果图

新地中心是由成功开发1912 商业街的金大地集团开发，总建筑面积约60 万平方米，其中住宅建筑面积约16 万方、商业建筑面积约15 万方、写字楼建筑面积约17 万方，地下停车面积约12 万方，总投资额达30 多亿元。据其项目负责人介绍，新地中心的购物中心由金大地集团全部自持，自持面积为合肥之最。同时该项目的绝版商街“唐宁街”即将面市，作为政务区商圈核心区位的钻石级商铺，投资价值被十分看好。（合肥家园网：祝光文）

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