2011年以来，房地产开发企业正面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临接近2008年金融危机期间的去库存与去杠杆双重压力。站在当下看未来发展，中国房地产行业正逐步进入行业显著洗牌的阶段。反观之商品房与保障房数量都在显著增长，房子越来越多，政策却没有放松，住房过剩将成为未来房地产业一个无法回避的话题。

2011年，中国住房供应重回“双轨制”，2011年开工1000万套保障房，未来5年共计划开工3600万套。在国内大城市，保障房供应与商品房供应基本达到1：1比例。

在政策严厉的调控下，房地产投资和新开工面积、施工面积都在大幅度增长。商品房的投资开发仍处于高速增长阶段，短期内难以降温。商品房的价格仍处上升阶段。全国地价、房价还存在极大的上升压力，难以在短期内踩“刹车”。

然而随着“限购”、“限贷”等调控手段的延续，大城市的住房需求量将受到抑制。二、三线城市房地产在楼价上升到一定高度后，需求也将放缓。未来几年，宏观经济增长速度放缓，国内外环境波动的机会较大，都将令房地产增加很多不稳定的因素。

从需求端衡量，基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。从趋势性驱动力来讲，未来几年一二线城市的城市化率的递增速度将逐步下行，人口和城区扩张步伐放缓；人口结构的变迁使得30岁至45岁之间的核心购房年龄比例趋于减少，新增需求将主要来自于人口自然增长和家庭结构裂变。

总而言之，未来10年中国房地产最值得关注的是“风险”。

房屋空置率会继续上升。“鬼城”会不断出现。楼价上升势头打上句号。开发商风险加大。投资客进一步撤离市场。面对这些“风险”，中国的房地产业准备好了吗？

商品房空置率是房地产开发的“红绿灯”,而空置率10%是国际公认的房地产开发红灯。应该说,漠视房市过剩的风险是危险的,因为这种风险假如得不到及时化解,其破坏性早晚都会释放出来。是选择长远利益还是眼前利益,无疑考验着各级政府施政能力和开发商们的经营管理水平。

待售房面积骤增,房价仍然居高不下,主要原因是过高的商品房价格和相对偏低的居民收入之间存在矛盾,直接原因则是信息严重不对称。开发商不仅左右着成本信息、销售信息、价格信息、房源信息,也可以借助广告虚张声势、误导大众。在一些被追涨的楼盘,购房者常常遇到房屋已经售馨的情况,无疑加剧了“买涨不买落”从众心理。

对于“住房过剩”的风险,地方政府并非一无所知,但他们却处于一种矛盾的尴尬境地。各级政府决定着土地的供应量、供应类型及转让价格,一旦房价下跌,势必会减少政府的收入,除了土地转让的收入外,还包括税费收入等。同时,政府又是管理者,在国家加强保障性住房政策面前,各级地方政府必须有所表示。

应当说,面对国内房市连年飞涨而形成的高房价,适度下降既合情也合理,但必须采取有效的“软着陆”措施,特别是通过扩大保障性住房比重形成自然的结构性降价,避免出现过快过猛的降价对实体经济产生不利影响。（合肥家园网：朱亚）

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