任何事物的发展都遵循一定的客观规律，楼市也是如此。毛主席曾经说过：青年人是八九点钟的太阳。其实，楼市也是如此——也就是说，楼市还是处于发展的初级阶段，现在我们完全没有必要为之悲观。问题是，楼市的毛病太多。特别是眼下楼市进入多事之秋，其运行的规律更多受到人为因素政策因素的影响，更不容易让人看得真切。

上半场已结束 金融危机延迟市场规律

房地产行业的上半场其实在2008年就已经结束，但因为金融危机让大调整推迟了两年多。过去十多年，房地产市场所有的利益相关者的角色被认为都是商业行为。政府因为土地财政在做经营，买房者看重的是房产的投资属性而非居住属性，开发商角色本身就是赚钱。

08年全球经融危机的源头正是由美国的次贷危机所引发的。而美国次贷危机是产生的原因是由于美国房地产业泡沫破裂所导致的。为了刺激经济，政府鼓励居民购房。但在全球经济形势不景气的局面下，购房者信心严重受挫。

购房者信心不足反映到市场中，就是除了刚性需求少量释放外，改善型需求、多次置业需求及投资需求因其自身不缺乏住房而持币观望。多次置业者积聚着最多的社会财富，是城市经济发展的主要购买力，他们的观望必将影响整个房地产市场的发展。预计当前市场环境下，提升房产市场信心可能需要采取“组合拳形式”政策来调控。总体来看,08年末全国市场呈现量价齐跌的形态。|

但是09年春节之后，房地产率先走出低谷。中国指数研究院在早春发布的数据让业内兴奋：在３０个重点城市中，有２４个城市２月住宅成交面积环比上升，有１０个城市环比增幅更是超过５０％。数据传递出楼市“回暖”的气息。各地春节后陆续举办的房交会，喜迎“小阳春”。

当金融危机使楼市陷入深重的低迷、一些房企资金链绷紧到即将断裂之时，政府出台的一系列刺激房地产市场的措施及时生效。随后，市场松动了，成交“回暖”了，企业喘了几口气，活过来了。外部环境的变化促使房地产进入调整期；但房地产业并没有经历完整的格局洗牌、秩序重建的过程，而是得益于政策刺激而快速复苏的。

而现在恰恰相反。2011年是房地产史上调控最严厉的一年，开发商目前资金链虽然紧张，但只是缺发展的钱，而不是缺生存的钱。比如说，在内地贷不到款，可以去香港寻找美元贷款。当这些资源都找不到的时候，才是真正的资金困难。

中场休息期 房地产调整将持续一至两年

 “中国房地产已经进入中场休息时间，这段时间里行业的主题是，修改规则，研究新的发展方向。”世联地产董事长陈劲松日前在接受采访时表示，他预测，这个时间仍将持续一到两年。

 这样的思路，相信经过这轮大调整后会得到纠正。首先政府主导的中场调控，是让一部分房产回归到本质。所以保障房建设的实质进展，各方对房地产形成共识，将是中场结束的标志。在中场调整期间，政策绝不会像2008年那样来一个180度的大转弯，因为国家并不会面临当时那种来自外界的压力。

我认为，当前迫切需要解决的问题是避免出现楼市调控“一刀切”或“平均用力”。应该看到，此前部分城市房价确实上涨过快，但是一线城市与二线、三线城市情况并不完全一样，地区差距客观上存在，应区别对待。应该说，中国楼市目前最不缺的就是调控政策，迫切需要建立的是促进房地产业健康发展的长效机制。

假如没有这种长效机制，只是采取治标而不治本的手段，楼市将难免陷入越调越涨的怪圈。一旦调控大权为既得利益集团操纵，调控还可能“上瘾”，坠入上述怪圈也是炒房客愿意看到的。（家园网：朱亚）

责编：合肥家园网