业内分析：此举限制了炒房，但也“误伤”了部分刚性需求

　　昨天下午，南京市公积金管理中心召开新闻发布会，宣布今起全面收紧住房公积金政策，这也是今年以来首个进行调整的房地产政策。记者获悉，由于南京市今年公积金的“库存量”明显减少，因此昨天调整的“主题”就是缩减买房人的贷款金额，个人还贷能力系数由0.45下调至0.3；此外，购买面积在144平方米以上的高档房，以及夫妻双方中任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度均下降为可贷额度的一半。南京市公积金管理中心副主任张明远强调说，目前执行的个人最高30万元、夫妻最高60万元的公积金最高限额不变。

　　调整时间

　　南京市公积金管理中心副主任张明远介绍说，新政策将从今天起正式执行，凡是在昨天下午5点前录入南京市住房公积金贷款信息系统的贷款申请，仍将按原政策执行。其后提交的贷款申请，将一律按新规办理。他还表示，这一新规并没有执行的“截止日期”，属于暂时性调整，最快今年底、明年初时，管理中心将会根据公积金的运转情况再次进行调整。

　　调整内容

　　可贷额度计算公式中的个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。

　　官方解读：收紧是因公积金放贷吃紧

　　张明远表示，今年1-9月份全市归集住房公积金50.69亿元，从数量上看还是比较可观的，同比去年增长了16.6%。“我们没料到的是，今年南京的房子卖得特别好，这也使得公积金的放贷量与日剧增”，张明远说，截止到9月30日，南京市今年已发放公积金贷款97.8亿元，比去年同期增长224.5%，住房公积金个贷率(贷款余额/归集余额)已经达到96.2%，而且以每周1个百分点的速度递增。张明远用“相当吃紧”来形容今年的南京公积金资金状况。他说，“其实，南京今年的公积金‘存货量’早已是负增长了，特别是近几个月来，每个月的资金缺口都在10亿元左右。”他表示，如果不进行合理控制的话，将很容易出现贷款困难。

　　从公式中不难看出，个人还贷能力系数从0.45下调到0.3，其实就相当于个人的可贷额度下调了33%。以今年30岁的李先生为例，他每月公积金缴存额为200元，缴存比例为10%，由于男性的法定退休年龄为60岁(女性为55岁)，李先生的实际可贷年限为30年，那么他的公积金可贷额度为200/10%×0.3×12×30=21.6万元。|

　　个人公积金可贷额度计算方法

　　借款人住房公积金可贷额度＝借款人住房公积金月缴存额÷借款人住房公积金缴存比例×个人还贷能力系数×12(月)×实际可贷年限

　　记者调查：个人可贷额度下调了33％

　　提醒：这个可贷额度与最终的实际贷款额度并不是一回事。根据南京的现有规定，个人最高可贷30万元的公积金，夫妻双方最高可贷60万元。还是以李先生为例，如果他的月缴存额提高了一倍，达到了400元，那么他的可贷额度就变成43.2万元，根据最高限额，他只能贷30万元公积金。

　　购买144平方米以上的高档房，可贷额减半。

　　官方解读：支持中低收入买房人获贷款

　　从根本上讲，公积金应重点关注中低收入群众。“144平方米以上的房源都是高档住宅，大多数的购买者收入较高，这样的限制有利于更好地支持中低收入的买房人获取贷款。

　　记者调查：不鼓励、不支持购买高档房

　　以上文中的李先生为例，假设他的月缴存额为400元，那么他的可贷额度为43.2万元。按照新规定，可贷额要减半，实际上李先生的可贷额就变成了21.6万元，由于没有超过30万元的个人最高可贷限额，李先生就可以贷到21.6万元的公积金。

　　再假设，李先生的单位收入又增加了，每个月的缴存额涨到了600元，缴存比例依然为10%，他的可贷额度为600/10%×0.3×12×30=64.8万元。这样一来，即便按照昨天的新规定可贷额度减半，李先生的可贷额依然达到32.4万元，照样可以贷足30万元的公积金。

　　二次申贷公积金的，可贷额减半。

　　官方解读：保证公积金的普惠性

　　张明远表示，为保证公平互助，管理中心决定对多次使用住房公积金贷款的行为作出限制。具体为，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的，贷款全部结清后再次申请公积金贷款的，其贷款额度为可贷额度的50%。|

　　记者调查：对想换房的年轻小家庭影响大

　　这一规定对打算换房的家庭，特别是年轻的小家庭来说，影响是最大的。陈先生在南京一家事业单位供职，单位每月为其缴存的公积金额度为100元，缴存比例为10%；他的爱人是一位小学教师，月缴存额为400元，比例同样是10%。他告诉记者，这个月他们原本打算换房，可是这一新规出来后，对他们的打击蛮大的。“我算了一下，我爱人可以贷满30万的最高额度，我可以贷到11万多，两人加起来将近42万，可按新规，我爱人只能贷17万，我只能贷5万多，这就逼得我们要去多贷20万元的商业贷款，额外多出来的利息太让人心疼了。究竟何时换房，我还要考虑考虑再决定”，陈先生无奈地说。

　　调整影响

　　月缴存额640元以下的影响大

　　南京市公积金管理中心贷款处处长宋宁表示，这次受影响的主要是购买高档房以及二次使用公积金的买房人，对于其他购房者来说，影响并不大。那么，此次调整后，还有哪些人可以贷足30万元的最高额度呢？

　　“我们在确定还贷能力系数时，进行过一次测算，发现月缴存额达到640元的，几乎不受什么影响”，宋宁说，这部分人群的可贷额度算下来都在60万元以上，即使减半以后，仍然达到30万元以上，照样可以贷足30万的最高额度。而公积金月缴存额在640元以下的买房人，不仅贷不满30万，能贷到的额度也要大幅缩水了。如果某市民月缴存300元，缴存比例为10%，可贷年限为30年，那么调整前他可以贷30万，现在只能贷16万了。

　　宋宁还表示，一些年纪较大的买房人也会受到影响，这是由于其可贷年限比年轻人少很多，因此能贷到的额度也会相应减少。

　　“误伤了”刚性需求的买房人

　　此次公积金政策的调整，令不少正在办理公积金的买房人措手不及。在江北上班的吴先生上个月刚把自己在城北的旧房子卖掉，打算在单位附近换套更大的房子，跟开发商都谈好了，面积160多平方米，总价82万元，这次政策一出，让他很头疼。“本来我和爱人两个人可以贷到60万元的公积金，现在只能贷到30万，我还得多贷30万的商业贷款啊！”

　　河西一家开发企业的营销主管表示，从政策的内容上看，主要是收紧了放款的额度，而实际上伤害的恐怕并不是投资客，而是刚性需求的买房人。|

　　对二手房市场影响不是很大

　　这次调整对二手房市场又会有多大影响呢？南京我爱我家市场部经理舒莉莉认为，影响可能并不大。根据我爱我家的统计，今年南京二手房平均每单的贷款额度为45万元，而按照调整后的公积金政策计算，一户家庭使用公积金贷款最多还可以贷到30万元，剩下的15万则可以使用商业贷款。同时，在购买二手房的过程中，商业贷款占到的比重通常较大，因此公积金政策调整的影响不大。

　　专家观点

　　收紧并不意味着政府出手调控

　　尽管在很多人看来，此次南京公积金政策的调整是对房地产调控的一个信号，象征着政府正出手干预市场，抑制购房需求。不过，在苏鼎房地产研究所所长宋坚的眼里，这次只不过是一次“例行公事”。

　　“今年南京的房子卖得太好了，申请公积金的买房人与日俱增，公积金中心是真的没钱了”，宋坚说，花出去的多了，收进来的少了，管理中心自然会选择“收紧”，这是正常行为，没什么可奇怪的。“很难说此次公积金政策调整的背后体现了政府意志，只能说是管理中心的一次自我调控。”

　　宋坚表示，如果政府真的要出手调控的话，就会提前收回今年起执行的南京楼市购房优惠政策，之所以没有这么做，就是因为全国上下，从中央到地方，不会再次采取去年初的经济从紧政策，而是适度放宽，以稳定为主。他认为，目前的购房主力军已经不再是刚性需求的买房人，而是那些不用公积金贷款、甚至不用贷款的有钱人为了规避通货膨胀而选择买房，因此这一政策的施行对市场不会造成太大影响。

　　他还预测，对于普通买房人来说，当下或许正是买房的好时机。“市场的供大于求，利空消息的增多，将使得开发商的神经紧绷”，宋坚认为局部打折的楼盘会越来越多，普通买房人还价的机会也会大大增加。

　　热点答疑

　　二手房执行时间分两种情况

　　我申请的组合贷款在公积金中心9月24日已经批完了，现在还没接到放款通知，请问从贷款审批到放款还要几天时间？

　　解答：只要10月9日之前批完的全部按照老的放，不受影响。一手房只要抵押了就可以放贷，二手房分两种情况：如果有担保，那么可以直接房贷，如果没有，要等抵押后才能放贷。|

　　在外地已用公积金购过房，来宁再贷算二次

　　我2001年在外地贷过公积金，2002年还清，现调到南京工作，需要重新买房，是否算二次贷呢？

　　解答：仍属于第二次申请，可贷额需减半。

　　已用省贷再用市贷仍算二次

　　我第一次购房用的是省公积金，已经还完，这次使用南京市公积金，算首次用吗?

　　解答：省公积金同步执行调整后的政策。省公积金是南京住房管理中心省级机关分中心，省级机关和市公积金贷款一样，相互有联系机制，无论主贷人在省级机关还是在南京市贷款都要出示有关的贷款证明来执行这样的政策。

　　对首付比例无影响

　　公积金贷款的首付比例有变化吗？

　　解答：没有变化，仍维持商品房两成、二手房三成的现有规定，第二次使用公积金贷款的，首付比例相同。

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