一时交易停滞，一时成交量突如其来的上涨，这几个月来，二手房市场的冰火两重天，让不少房产中介老总和业内人士颇有些应接不暇，市场走向到底如何?人人都很迷惑。

不过，值得庆幸的是，从9月开始，日渐平稳的市场交易，让人重新看到了一个理性而健康的二手楼市的来临，业内人士分析，对于市场而言，平稳而规范的二手房市场，将成为房地产市场发展的主力。    

【现象】市场交易重“性价比”

“房东急售房”、“超低价吐血转让”、“跳楼价仅此一套”……在如今房产中介刊登的房源信息广告中，这样的字眼已逐渐开始销声匿迹。以往中介屡试不爽的“超低价”战术，现在却换成了更为务实的“性价比”营销。

“近期以来市场上的购房者，不再容易被低价房所打动，反而更加关注房屋的性价比如何。”阳光家园房产金山旗舰店经纪人小连告诉记者，“和以往找便宜房子的现象不同，现在一般购房者来中介门店，问的都是有没有好房子，并首先告诉我们他们自己的需求，让我们给他推荐房源。”“现在在市场上成交量较大的房源，大部分是满足初次置业者的2～3房、面积在80～120平方米左右的户型，”骊特房产总经理陈德树告诉记者，市场上大部分的购房者多以自住需求为主，“投资客的逐渐淡出，使市场需求开始发生变化，原本受宠的低价房源不再成为人们关注的焦点，反而性价比较高的自住型房源，成为了市场上的主导需求。”“大部分的购房者对房子的户型、社区好坏、生活是否便利都有着自己的要求，而对于价格，他们大多觉得‘合适就好’。”因此，房产中介企业在观察到了市场需求的变化后，在房源信息的发布上，也更加重视对于性价比房源的推介。

买卖双方心态趋稳

“和前段时间不少房东临时抬高价格的现象相比，这段时间以来，房源的价格逐渐开始趋稳，并越来越实在。”家天下房产总经理林斌兵告诉记者，这种现象，尤其表现在一些新区楼盘，“如果购房者在市场上认真淘的话，甚至可以找到一些价格低于市场价的好房源。”随着人们对市场情况判断的越来越客观，“现在的房东和原来相比，已经很理性了，”朝阳房产金山区一店长告诉记者，常规情况下，大多数房东在报价时多会到网站上查询同类型房源的售出价，然后给出一个较为合理的价格，“有些报价较高的房东，在我们的劝说和分析下，也都会同意将价格调低。”在前两个月，由于不少房东价格“虚高”而导致有价无市，市场出现暂时性观望的现象，在这个月以来已经鲜少发生，“卖方的定价越来越务实，而原本虚高的价格也开始出现回落，”南新房产董事长杨岳剑告诉记者，日前由于房价过高而出现交易停滞的现象随着市场的日趋理性化已得到缓解，因此，从月初开始，不少房产中介企业的成交量出现了突然增多的现象，“这主要就是因为在日渐合理的价格体系下，消费者需求的集中释放。”|

【分析】自住需求为市场主流

“自2008年淡市之后，原本长期活跃在二手房市场上的大批投资客已逐渐淡出市场，”诚信达房产总经理王道辉告诉记者，现在市场上购买二手房的客户，至少有70%以上是以自主型需求为主，此类购房者的大量存在，使“性价比”当仁不让地成为二手房购买者最为关注的重点。

“目前活跃在市场上的客户，以购买两房或小三房的初次置业者，或对生活品质要求极高、想要占据稀缺资源的改善型置业购买者为主，”朝阳房产总经理刘强告诉记者，因此，从今年以来，70～120平方米左右的中户型及一些江滨豪宅在市场上受到了购房者的热捧。

“以往打超低价房源的旗号，吸引的大多数是投资客户，”刘强表示，现在市场上存在的是大批自主性客户，对于这部分客群来说，社区好不好，交通方不方便，周边配套齐不齐全才是他们关注的重点。因此，在当下的二手房市场上，性价比较高的房源取代低价房源，成为了二手房购买者的首选产品。

大限将至交易活跃

二手房市场的趋稳、交易量保持着较为旺盛的上升势头，业内人士分析，这受到了今年所颁布的二手房交易优惠政策“大限将至”的影响。

2009年，为了鼓励市场交易，福州市相关部门出台了有关二手房交易税费减免的利好政策，而这种政策的优惠将在今年年底到期。“为了搭上税费减免政策的最后一班车，享受到政策的利好，大部分有着自住需求的购房者都有意识地将自己的购房计划提前，”阳光家园房产总经理高岩告诉记者，从购房成本的角度来计算，提前购房将有可能使消费者节省10%左右的税费，光是这一点，就让大部分购房者提早释放自己的购房需求。据记者了解，在近期的二手房市场上，为了赶在大限之前交易的客户有很多，甚至有不少卖方在双方买卖意愿比较明显的情况下，愿意作出一定的让步促成交易，究其原因，除了为了赶上年底前的政策优惠外，对于银行房贷额度将越来越紧的担忧，也成为卖方价格出现松动的主要原因。

“每年到了年底，都是银行贷款额度较为紧张的时候，”一位有着几次买卖二手房经验的房东赵先生说，如果银行没有额度，放款时间就要拖上很久，而拿到全部房款的时间，也要跟着往后拖。与其如此，不如双方在可以接受的范围内，作出合理的让步以促成交易。|

【后市】二手市场渐成主流

随着二手房市场的日趋稳定，原先在房地产市场上不被人所看重的二手房已经逐渐开始展露出自身的优势所在。作为房地产市场梯级结构中的重要组成部分，二手房市场将逐渐成为房产交易的主力，特别是在一手房价格与二手房价格存在一定的差距时，从某种程度上而言，二手房交易量将会随着市场的进步和发展，逐渐超过一手房。

“9·8期间，福州市公布了未来3～5年，将实施中心城区1800多万平方米的危旧房改造工程，共8幅地块，并对外招商开发。”国广一叶·点房置业董事长叶斌告诉记者，这是继2000年苍霞棚屋区改造以及2007年八一七路中轴线改造工程之后，福州最大的旧城改造项目。因此，当这部分“被动需求”进入楼市时，必将成为未来几年内二手房市场需求量的有力补充。

“只要需求存在，市场交易量就将保持一个良好的上升态势，”叶斌表示，在当前的市场环境下，一、二手房市场将会形成互补的局面，二手房的成交火爆会对一手房造成一定的销售压力，而新房促销的手段等又能够直接激发市场需求，间接也带动二手房的成交量。“购房者在一手房市场上难以找到合适的房子，可以转向二手房市场需求，”从这个角度来说，当二手房的存量市场随着新盘的推出、交房日益扩大时，二手房在市场上所占据的市场份额将越来越大。

“一个未来成熟而完善的房地产市场，将是二手房交易占主导地位的房地产市场，”麦田房产总经理黄少华对二手房市场未来的前景保持乐观，土地资源的稀缺性，决定了可开发土地将越来越少，“二手房市场在未来，必将取代一手房成为市场的主流，而这也是房地产发展到高级阶段的必然趋势。”

【提醒】切勿盲目扩张

尽管目前福州二手房市场已经朝着日趋稳定的方向发展，然而，业内专家依然提醒各家房产中介企业，在市场稳定之时，还是要先从企业自身角度出发，练好内功，“盲目外拓或者扩张都容易引发行业风险。”福州大学房地产研究所所长王阿忠博士这样告诉记者

“扩张也要看整体的市场情况，”黄少华告诉记者，毕竟，房产中介企业适度的发展还是需要的，对于企业的外拓和扩张，我们都应该抱着理性的态度来看待。“从内部和人员的配备、运作和对市场大环境的判定几个条件出发，如果市场呈上升的态势，且企业尚有余力的话，可以考虑进行适度的扩张”，黄少华说，“但切勿打无准备的仗”，看到市场情况开始转好就盲目外扩。

福州的二手房市场目前正朝着一个理性而规范的方向发展，“2008年，市场上大部分的房产中介企业都于淡市中收缩，因此，在2009年市场持续向好的情况下，适度的扩张也是必须的，”康居置业房产董事长陈火源告诉记者，然而，该怎么扩、扩多少，这是房产中介企业在当下必须认真考虑的重点。“开一个店容易，但想要管理好并保持门店的持续盈利，却不简单，”陈火源说，开一家就要管理好一家，在此基础上进行的适度扩张，才有利于房产中介企业的发展和进步。

更重服务品质

随着网络渠道的日益普及，各家房产中介企业房源同质化现象日趋严重，这意味着，在任何一家房产中介内，购房者都能找到自己想要的房源。当房源不再是各家房产中介企业独家拥有时，服务品质如何，就成为购房者选择房产中介企业时最为重视的要素之一。因此，如何提升房产经纪人的个人素质和房产中介企业的服务品质成为了制胜的关键。

“在当下的市场环境中想要做大做强，必须要采用全新的运营模式，从单一房产中介服务，转向加强咨询、提供服务和帮助投资者理财等方面来，以寻求市场上的全新突破。”陈德树告诉记者，从年初开始，骊特房产就注重从人才储备和网络体系等企业运营多方面入手，“苦练内功，才能更好地服务于市场。”作为在福州市场上已有多年发展历史的朝阳房产，不仅注重二手房交易买卖，还跳出了单纯的终结服务，参与一手房的营销代理；康居置业从年中开始，从单一的写字楼+网络经营，发展出了实体门店……“利用自身优势，多管齐下，根据自身优势寻求适合企业发展的最佳途径，”王阿忠表示，房产中介企业自身的发展，将有利于二手房市场更快、更好地朝着一条日趋稳定的道路前进，从而为整个行业的规范化发展助上“一臂之力”。

责编：合肥家园网