地产股到底怎么了?

　　“7.29”暴跌不是地产股厄运的开始，而是结果。若从7月6日保利地产启动的调整开算，则地产股调整已经接近三个月，地产指数距本轮高点已下跌33.5%。

　　前两个月一泻千里，最近一个月的的地产股也是狐假虎威，边打边退。而今，“金九银十”已然走完一半，地产股的2009是否就此终结? 

　　这不是一个板块的问题，更是整个大盘的问题。

　　“基金很悲观”

　　“跟你说实话，基金们很悲观。” 在与理财周报记者交流时，长江证券知名分析师苏雪晶说。而北京另一位券商研究人士直言说，“据我了解，我身边的基金没有一只目前做多地产股，目前该卖的都卖得七七八八了。”

　　在一个相对稳定的地产行情中，对地产股的价值判断，有三个基本线索，一是成交量;二是开工率;三是资源储备。房地产开工决定经济走势，而房地产销售决定房地产开工，因此房地产销售在他们眼中成为决定大盘涨跌的关键指标。

　　但成交量出了问题。7月以来，主要城市住宅成交面积有所回落。其中，7月份，全国30个主要城市中，住宅成交面积环比上升的城市仅占一半左右，而总成交面积环比则下降约4%。北京、上海、广州和深圳四大一线城市中仅上海的成交量环比上升。

　　进入8月份，成交量萎缩的状况更加明显。根据兴业证券对成交量的监测，8月，全国商品房销售面积和销售金额环比持续下降，其中京、沪、深三地日均成交面积环比分别下滑17%、13%和31%，均出现超过10%的明显萎缩。

　　最新数据显示，9月份第二周，北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落，深圳新房成交量也继续低位震荡。与此同时，房价依然高位盘整。

　　也就是说，“金九”已然泡汤，“银十”呢?

　　“金九银十”基本泡汤?

　　背后的问题是，近期地产成交量萎缩的主要动因又是什么?|

　　“年初以来,全国楼市快速回暖,出现短期内房价背离社会普遍承受能力的局面。因此房地产市场迎来回调只是早晚的事。”一位总部天津的大型基金的资深房地产专家向记者表示。“价涨量缩”成为一个问题，重点城市的成交数据跟踪显示，成交量萎缩的范围开始扩大。大多数城市的房价已逼近阶段性顶部。

　　“目前，主要城市的房价已到阶段性高位，而未来房地产的交易量将受到高房价的抑制。”新世纪基金研究部如此向记者表述。

　　国信证券在最新的调研纪要中指出，从收入月供比和商品房租供比等指标看，深圳、北京、上海等城市的房价已经偏高。同时，去年被压抑的刚性需求到今年6、7月份已基本消化完毕，现在，投资需求已逐渐成为楼市购买力的主导;但在租金没有显著提升的情况下，投资热情也开始下降。下半年，市场流动性偏紧将对商品房销量产生负面影响。

　　基金公司持此价格论的人相当多，但大部分券商的意见相左。

　　“基金很悲观，但是我比他们乐观，我觉得十月份的供应量会慢慢上来的。”苏雪晶的根本性判读在于，目前成交量下滑主要不是价格问题，是供应问题。

　　而国泰君安也表示，“我们认为房地产销售萎缩主要是受到房屋库存减少的影响，无论从房价收入比还是各省市的横向比较来说，都不支持房价过高导致销量萎缩的结论，因此对房地产商来说，现在根本不愁销售问题，销售数据不好并不会导致他们开工不积极。

　　“成交在夏季回落乃是季节现象，从同比来看，成交依然在高位增长;此外从一手房与二手房成交对比来看，一手房的成交更多的受制于供给的限制，各主要房地产商上调新开工面积，预计10月末到11月份左右开始，供给将会大幅增加。”苏雪晶说。

　　“未来是僵持状态”

　　“其实我们早该料到，三四季度应该是地产板块一个僵持的状态，金九银十即便是有，也不要有太高期待。”上述北京机构人士说。

　　“我们很难断定将来不发生什么意外，但是从目前看，地产板块的影响因素，价格、政策、供应等，他们形成了一种不上不下的状态。”

　　“大的地产公司资金链普遍充裕，而且年内信贷政策相信不会出现大幅度的调整，因此房产股调整的力度不会大。”上述北京基金公司地产专家对于房产股的未来走势持如上看法。|

　　“今年的信贷政策已与2007年大不相同。2007年是加息最为密集的一年，多次上调利率和存款准备金率，银行对房地产开发贷款也大幅收紧，造成开发商资金链紧张。但现在开发商的资金链资金链并不紧绷，房企资本金比例降低，房企资金扩张效应重新扩大，资金扩张实力得到增强。"南方基金首席市场执行官傅伟明表示。

　　但是，“虽然新开工面积是滞后指标，但在房地产交易量高速增长数月开工量仍维持低位，说明房地产开发商信心不足。”21世纪不动产上海区域市场中心研究主管黄河滔说。

　　“宏观上问题不大，微观上就是一个成交量的问题，或者说供应量和房价博弈的问题，只要开工率有效放大了房价和供应量都能解决，但这个要靠政府放开土地。另外，目前的开工率要维持上半年那种爆发性增长，我觉得很难，而而释放出楼盘之前这段时间怎么熬呢?”上述北京券商人士说。

　　未来看什么地产股?

　　未来地产股是否还能重拾升势?这取决于市场高度关注的政策动向，未来一至两个月，地产行业政策出台可能存在相对的真空期，下一阶段市场变动将更多反映供求关系的变动。但受中长期通胀预期的影响，宽松货币政策有继续微调的可能。

　　“即便是下一步金融政策开始收紧，诸如万科、保利、招商地产等大公司因为有很强的融资能力，因此也不会影响到它们的扩张计划，拿地会持续到第四季度。它们后市的表现，我们持谨慎乐观的态度。”新世纪基金研究部表示。“但是对于中小房企，市场观望态度还是很强烈。毕竟政策的调整对它们影响会很大。”

　　以东方证券为代表的另一派观点也值得重视：目前一线地区僵持阶段会持续，慢周转使普通住宅开发失去吸引力。二三线地区供应不受限、需求增长、政策支持，将成为普通住宅开发的主战场。因此看好荣盛发展、苏宁环球、中南建设。

　　“有局部机会，但总的说来，地产股今年我们不是很看好。”上述北京券商人士说。

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