9月上市次新房源量环比涨53%

    主因是营业税优惠政策将到期及二手房价涨势趋弱；目前议价空间增大

    记者从中大恒基等中介了解到，９月１日至２０日，北京市场上5年以内的次新房房源新增量突破了2万套，同比8月同期的1.3万套增加达53%。业内人士分析认为，营业税优惠政策即将到期的预期增强，以及现在不少区域二手房价涨势趋弱，均是近段时间次新房挂牌量突增的重要原因。

　　次新房挂牌量环比增加一半

    刘先生３年前在国瑞城投资买了套房，一直都用于出租，８月底租赁合同正好到期，刘先生就选择将这套房子在中介公司挂牌出售。刘先生说，想趁着现在房子还比较抢手，而且去年年底出台的税收优惠还没到期，尽快把房子出手。

    近段时间像刘先生这样的房主不在少数。统计显示，9月份以来，北京二手房市场新增房源量达到3.25万套，其中次新房新增了约2.02万套，占到总的新增房源量62%。而8月份同期，新增房源总量仅为2.70万套，次新房新增量为1.30万套。两相比较，9月份5年内次新房房源新增量比8月份同期增加了0.72万套，增幅达到53%。

    政策叠加效应影响卖家预期

    美联地产总经理白纪远分析认为，9月份以来次新房挂牌量猛增，很重要的原因还是政策因素。一方面是9月初出台了８４号文，该新政的主要目的是打击阴阳合同，而另一方面，去年底出台的二手房营业税减免政策在今年年底也即将到期，是否续期尚无定论。

    “84号文出台对于现在的市场来说，是差额收税，而且是只对2年内的次新房收，所以影响不是非常大，但是如果营业税减免政策不续期，那么两项政策一叠加，84号文‘杀伤力’就大了”，白纪远说，如果营业税优惠到期，那么5.5％的营业税征收恢复之前的条件，即不满五年出售商品房，全额征收营业税。而需要贷款买房的购房者，按目前银行放贷的要求，合同成交价必须接近市场成交价，而市场价往往是政府指导价的一倍以上，以此纳税，则所要缴纳的营业税将会增加一倍。 |

    议价空间明显增大

    业内人士认为，目前很多区域的二手房价出现增长乏力的趋势，这也使很多房主产生了落袋为安的心态。据统计，9月目前均价12380元/平米环比8月全月的12450元/平米，均价已经出现了微跌，在这种情况下，很多惜售的房主也因担心会踏空行情而选择挂牌出售。

    在北京二手房市场成交中，交易所需缴纳的税费都是由购房者承担的，这主要是房源相对紧缺导致的。据白纪远介绍，由于目前房价已经远远超过大部分刚性需求的承受范围，大量五年内次新房集中挂牌上市的同时，市场上需求的观望比例在逐渐增加，不少卖家已经开始接受议价或分担税费。

　　■ 算账

    营业税优惠到期,未满两年房交易多缴2.2万

    业主陈先生名下有一套次新房，当初买入房产的价格是８０万元，是按40万元报税的，现在欲以100万卖出，建委目前指导价格为50万。那么陈先生的房产在84号文出台以及营业税优惠到期前后税费的变化如何呢？麦田房产和中大恒基专家认为，这需要分不同情况来分析，一种是陈先生的房子未满２年，另一种是陈先生的房子满了２年但是未超过５年，如果未满２年84号文出台前，缴1.8万元税费，如果满2年未满5年，缴1.25万元税费。但是等到年底营业税的优惠政策到期后，无论哪个年限的房产都需要缴税费8万元，两者的差别很大。

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