“总价46万起”，“买一层送一层”，“金九银十”的京城楼市中，Loft项目俨然成了一支中坚力量。本报记者统计显示，9、10月份，北京有14个Loft项目开盘放量，据业内人士分析，Loft风行，主要原因之一是其变现较快，以及可以省下一部分土地出让金。

    14个Loft“金九银十”开盘

    本报记者统计发现，9、10月份北京开盘的Loft项目有14个，其中包括合生世界村、合立方、华贸城等纯新盘。而市场上仍在售的Loft项目还有10来个，比如尚城、美利山Loft等，因此预计未来一段时间北京市场销售的Loft产品将达到20余个。

    从区位上看，新开盘的Loft项目主要位于朝阳区、海淀区、通州区，价格多在10000元-20000元/平米。

    据业内人士介绍，北京的Loft产品出现于2000年9月底，中远地产（也就是现在的远洋地产）首次推出了Loft的项目，但随后几年Loft产品一直发展缓慢。直到2007年，随着住宅市场的火爆，不少开发商开始将一些商业配套和公建项目改装成Loft推向市场，2008年后，配套商业改成商住项目的产品越来越多。2009年以来，由于年轻人的追捧，Loft产品热度不减，并有升温之势。

    产权年限多为四五十年

    记者调查发现，北京Loft楼盘推盘营销过程中，大多采用买一层送一层，售价略高于周边单层产品，但在均衡下Loft单层价格具有优势。比如位于朝青的青年工社，预计均价20000元/平米，购房时只计算底层面积，折合下来每层的价格为10000元/平米，而朝青区域普通住宅产品的价格在15000-18000元/平米。

    此外，Loft产品一般面积较小，多数在90平米以下，所以总价也相对较低。据记者统计，9、10月份开盘的Loft项目主力面积在40平米-80平米，总价多数在百万元以内。不过，尽管有价格上的优势，但是无法落户、无法使用住房公积金贷款和住宅商业贷款、水电煤气按商业标准收取等问题，也令不少购买者打了退堂鼓。

    从项目性质来看，Loft项目极少有“以住宅立项，70年产权”，一般以商业或办公楼立项，产权年限为40-50年。

    开发热情高缘于变现快

    记者采访发现，开发商乐意开发Loft，其中有一簿成本账，暗藏了土地出让金的“玄机”。中经联盟秘书长陈云峰告诉记者，对于开发商来说，如果做成Loft，那么交一层面积的土地出让金，可以得到两层面积，比如交50平米的土地出让金，可得到100平米的面积，就算按75平米的价格来卖，开发商还是有赚头的。 |

    北京易居研究所副所长牟增彬认为，开发商把商业做成Loft来销售，主要是为了变现快。牟增彬说，这样一来就由商业功能变成了居住功能，相对而言，商业地产的运营成本要高一些，变现也慢一些，而改成有居住功能的Loft后，就销售来说更容易一些，而且与普通住宅首付30%相比，商业立项的项目需要首付50%，这就进一步加快了变现的速度。

　　■ Loft生活

    “为住别墅做准备”

    2002年，小金从巴黎读完博士回北京开了一家画廊。就读于奢侈品管理行业的她，却更喜欢贴近自然的生活。经过朋友介绍，她选择在798的一个loft厂房居住。“我们一边享受着高大空间的敞亮，一边忍受着物业的不方便。”她回忆那时候说，后来798也越来越商业化了。

    去年，小金决定离开798，她在苹果社区买了一套二手Loft，层高5.8米。“虽然没厂房高，但也可以做些小创意。”她说，户型面积为160多平米，是东南北三面采光的，户型设计是3室两厅两卫，原来的房东买了也没有入住，一直是毛坯房。

    由于小金不跟老人一起住，所以一层原本设计为给老人孩子的卧室，她将其隔断出一个小的衣帽间和小客卧，这样不仅梳妆打扮好出门更方便，朋友来了，也能将就住一下。同时，她还将厨房改成开放式，增加了酒吧台，三面采光的一层更加开阔。

    由于喜欢厂房的感觉，所以地面没铺瓷砖或地板，直接用水泥地面处理，墙面颜色也保持跟地面色系一样，用简单的涂料处理。沙发的色泽和款式每个都不相同，冲击力很大，也有一种混搭的魅力。客厅挑空处理，有一面墙是高至天花板的书架，起到了很好的装饰作用。

    一层很酷，二楼有温馨的感觉。两个卧室之间是一个半开放的书房，墙面贴了感觉温馨的壁纸卧室是田园和欧式混搭风格，不仅舒适，还有别墅的品质感。

    “最开始喜欢Loft是因为特别，现在喜欢是为将来住别墅做准备。”小金调侃道。 |

　　■ 购买提示

    先看项目再看产品

    “买房本来就很复杂，再加上是Loft产品，需要事先了解的事情就更多了。”成功购买了Loft的林先生，经常向朋友们讲述自己购买Loft的经历。Loft，从最早的概念，到现在越来越多的开发商炒作，买房者也经历了从懵懂茫然，到摸清头绪的过程。购买这种产品，从项目到户型，都需要格外留意。

    选择项目，了解三个方面

    首先，要先了解项目产权。由于Loft产品对层高有一定要求，所以现在市场上大多数Loft产品的产权都是办公立项或商业立项，这样产权年限就是40年或50年。一般来说，办公和商业立项的产品，水电均为商用收费标准，而且没有市政煤气入户。这种情况下，开发商会建议购房人使用电磁炉来烹调，加上水电收费标准较民用高，购房人需要计算，常年居住会多产生的生活费用。但现在也有一些项目的开发商，可以做到将民用水电、市政煤气引入项目。但产权还剩多少年，购房人也要多问一句，有的项目拿地时间较早，剩下的年头并不多了，所以购房之前了解清楚，以免日后心里不舒服。

    其次，由于现在很多Loft楼盘都会采取“买一层送一层”的方法，这对购房人来说看上去有很大诱惑力。但是，到底值不值，购房人要认真算账。如果周边项目平层产品均价在10000元/平米左右，那么Loft买一层送一层，均价超过20000元/平米自然就不合适了。有的项目会强调，按照实际面积销售，看似价高，但如果综合周边同品质平层产品，再看是否稀缺及产品质量，也许相对就不贵了。

    最后，也要问清楚，物业费怎样收取。因为大多Loft产品都会有买赠的面积，就会多出很多实际面积，这部分面积入住后物业费如何收取，一定要事先问清，并签到购房合同中，以避免将来有纠纷。

    选择户型，注意三个要素

    首先，最重要的当然是层高，这是影响舒适度的重要因素。北京市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类产品的层高划了一个分界线，其中规定：当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。也就是住宅立项的Loft，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的Loft，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。

    其次，要注意Loft户型的空间。Loft结构与平层的最大区别是拥有灵活的空间，可以设计挑空，这样既节省了实际空间又可以灵活安排，不受平层的拘泥。

    再次，要了解谁来做隔层。现在有的项目需要购房人收房后自己来做隔层。所以隔层怎么做，会是一个大问题，因为如果层高4.9米，如何分两层而不压抑，是一个技术性的操作，非专业人士很难处理得当。

责编：合肥家园网