从上半年的宽松政策环境，到7月份调控政策频频出台，似乎房地产市场又面临着新一轮的调整。

　　业内人士惊呼，楼市再度出现新的 “拐点”。在严控二套房贷的压力下，苏州住宅市场在7月份的成交量逼近100万平方米，达到一年来的峰值，成交价格也水涨船高。未来市场究竟会有什么变化？土地拍卖折射出发展商什么特点？有什么新的板块值得关注？本刊记者联合苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司对当前楼市进行深入分析，以飨读者。

　　房地产市场“拐点”再现

　　在上半年疯狂后，7月楼市调控措施再次出现，二套房贷面临全面收紧、银监会指导银行收紧固定资产贷款，市场预期开始出现下行。统计数据表明，7月份四大一线城市(北京、上海、深圳、广州)成交均出现不同程度的下滑。其中北京期房成交套数、成交面积环比减少10.5%、5.7%；上海商品住宅成交面积环比减少5.37%，成交价格环比增加了1.58%；深圳新建商品住宅销售面积为54.83万平方米,环比下降17.4%；广州网上签约售楼数共计6653套,比6月网上签约10502套大幅下降36.6%。

　　判断拐点出现的基础，来自于各城市存量的变化和短期供应不足，供需矛盾下成交价格也水涨船高，高房价和收入下降的滞后效应将挤压出市场中的刚性需求。来自投资市场的观察告诉业内人士，防御性的投资需求表现出强烈的入市愿望。如果货币监管机构收缩了信贷窗口，该类需求将成为支撑下半年楼市成交的主力。从国家统计局公布的房价指数来看，截至7月全国房价已经连续5个月环比上行；土地开发指数的降幅从转窄转向增长，表明开发商的投资意愿有所回转，但从开工到形成供应之间的时差仍对市场造成了恐慌情绪。

　　显然，七月市场所有焦点集中在二套房贷政策对市场的冲击上，借鉴2007年的市场经验，二套房贷收紧将挤压房地产市场的投资价值，将会有更多的投资者选择离场。业内人士认为，一般而言，房地产波动长三角滞后珠三角约2-3个月时间，因此，继珠三角出现大幅下滑后，长三角在四季度极有可能后继发生。

　　市场的担忧被证明并非杞人忧天，早在2008年底就有专家指出，国内经济并不能支持房地产行业短期内进入恢复路径。但央行为烫平通缩压力释放的货币拉高了市场流动性，同时货币乘数出现上行，在通胀预期下房地产成交开始出现回暖，成交不断创出历史新高。在一片向好的表现下，有业内人士仍然认为，上半年的成交并不具有代表性，在经济调整期资产市场出现中期上行不是偶然事件，尤其在通缩和通胀之间，资产市场更是趋于表现出波动，只是本轮上行出现得太过突然和诡异。|

　　一个办法让放贷更规范

　　7月27日，中国银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》(以下简称办法)，进一步规范银行放贷行为，确保信贷资金流向实体经济和关系国计民生的重要项目。《办法》值得关注的地方有两点，一是规范了合同签订、发放与支付、贷后管理三个部分，其中“发放与支付”规定贯彻贷款“实贷实付”的理念，将贷款资金支付分为“贷款人受托支付”和“借款人自主支付”两类，规定单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元的，应采用贷款人受托支付方式；二是关于“受托支付”，按照银监会给出的相对和绝对标准，相关贷款应根据借款人本身，以此保证贷款支付到位，防止贷款被挪用。

　　从政策的内容上来看，《办法》其实并无新意——早在09年4月，银监会就已起草《流动资金贷款管理办法》、《固定资产贷款管理办法》、《个人贷款管理办法》和《银行业金融机构项目融资业务指引》。本次《办法》的正式出台，只是对前期工作的落实。

　　从《办法》发布后市场反应来看，市场普遍认为这是下半年银行收缩放贷的重要信号。业内人士认为，固定资产的贷款金额数都比较大，500万的上限并不具有任何代表意义。《办法》的实施是为了让贷款资金不被挪用，确保该部分贷款流入实体经济。货币政策调整早在二季度时就已经在市场取得一致，分歧在于出台的时间和调整的力度。《办法》是在上半年7.36亿元天量信贷的基础上，银监会实施风险管理的第一步，即对下半年的放贷行为尤其是信贷流向做出规范，加强监管，避免风险的积累和叠加。

　　业内人士还注意到，2009年4月份同时出台了四个《办法》，未来银监会防范信贷风险的措施还将继续，《流动资金贷款管理办法》、《个人贷款管理办法》和《银行业金融机构项目融资业务指引》也将相继出台。

　　从上半年的宽松政策环境，到7月份调控政策频频出台，似乎房地产市场又面临着新一轮的调整。

　　业内人士惊呼，楼市再度出现新的 “拐点”。在严控二套房贷的压力下，苏州住宅市场在7月份的成交量逼近100万平方米，达到一年来的峰值，成交价格也水涨船高。未来市场究竟会有什么变化？土地拍卖折射出发展商什么特点？有什么新的板块值得关注？本刊记者联合苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司对当前楼市进行深入分析，以飨读者。

　　土地市场迅速升温

　　8月5日，苏州市国土资源局国有土地使用权挂牌竞价会在苏州市房产交易大厦4楼举行。本次国土局共推出23宗地块，总建筑面积1586119平方米，成交总价达547088万元。其中苏地2009-B-11号无人应价现场流拍，苏地2007-B-16号、17号、23号、24号、28号、32号六宗地块由于只有一家单位报名竞价，分别以底价成交。|

　　自5月份以来，一些城市的土地市场地王频出，万科、保利等大型上市公司纷纷出手拿地以补充土地储备，引起社会舆论的关注，增加了市场对房地产未来发展的担忧。对比这些城市，本次苏州土地拍卖呈现出以下特点。

　　——上市房企在苏拿地速度放缓。虽然有保利集团的高调加入，但万科、中海、栖霞等上市房企在本次土拍会上一改在其他城市的基调，空手而回，让业内大失所望。业内人士认为，在政府显露出加大调控力度的态度后，各上市公司对土地市场已转为谨慎。独墅湖B-14号地块早已被市场虎视眈眈，成交楼面价达到7549元/m²并未出乎市场意料。

　　——开发商阵营分明。回顾上半年苏州楼市，真正受益的多为大型房企，中小型房企的资金链并没有市场预料的乐观。从统计数据来看，苏州上半年住宅成交约400万平方米，其中仅中海的销售面积就达到33万平方米，企业销售面积排名前十位的发展商上半年总销面积达到140万平方米，占比达到35%。大型房企的市场占有率进一步提升，加快了市场阵营分化，使得中小型房企可选择性减少。

　　——防御性拿地态势分明。即使有上半年楼市销售火爆的背景，但对未来通胀的担忧也促使开发商加快拿地速度以期在通胀中寻求发展空间。业内人士注意到，本次土拍会上有6块土地被个人拍得，这些“个人”中不乏有财团或私企背景，他们参与土地市场或为企业开拓新业务、或为寻求投资生利。

　　苏州楼市新需求抬高价格

　　2008年是以刚性需求为主导的市场，受压抑的改善型需求在09年初开始放量，且保持相对稳定的释放水平，7月份继续呈现放大之势。从供应结构来看，90m²以下小户型的首购型产品也很所占比例首次低于10%，而180m²以上的改善型需求也首次超过40%，在成交结果亦趋同。受到上海、杭州等一线城市二套房政策收紧的影响，苏州政策虽尚未执行，但对开发商和消费者的心理预期造成影响，这也可视为改善型产品供需两旺的主要原因。

　　一季度时，业内人士就指出，推动苏州楼市成交的主力为改善型需求，依据来自于90m²以下房型成交比例的下行和90-144m²产品成交比例增加。但从5月份开始，180m²以上产品(主要为别墅和高端公寓)成交强劲增长，反映出需求主力由改善型需求转变为投资需求。从一些专业研究机构监控的城市来看，高端房产在价格上涨幅较多。|

　　刚性需求对价格的敏感度较高，在目前市场价格高企和供应紧张的市场背景下，刚性需求已经被挤出市场，再期待刚性需求入市已经不太现实。相反，主动投资型、防御投资型需求和有实力的改善型需求将是三四季度支撑市场成交主力。

　　2008年下半年价格一路下滑，今年1月开始反弹进入上升通道，7月份价格仍在攀升，成交均价达到7456元/m²。 7月份苏州市郊区大盘纷纷提升价格，包括太阳城、中海国际社区、路劲i主场以及新城金郡等，而这些大盘是成交的主要来源项目，对7月份价格整体上扬起到很大推波助澜的作用。

　　在通胀预期和主力需求转型的背景下，业内人士认为至少在三四季度苏州市场价格不会出现较大回落，判断的依据在于市场供应的紧缺和高端物业成交比例增加。即使银行严格执行二套房贷，投资客群对高端物业的需求也不会出现较大回落。

　　板块走势一：青剑湖板块再度升温

　　位于阳澄湖和现代大道中间的青剑湖板块，作为园区“双极”之一规划发展。板块规划为5万人低密度中高档居住片区，随着新行政中心区域的开发和中新科技城的建设，未来青剑湖区域将形成集商贸、办公、居住等为一体的城市综合体，成为园区北部新城。板块凭借优越的生态资源环境、较低的价格获得了市场认同，经过3年的开发，目前已形成以青剑湖为中心的园区宜居中心，金色湖滨、观澜丽宫、上郡等项目环立其中。

　　青剑湖板块与现代大道板块形成了园区房地产市场中刚性需求最集中的区域，与现代大道板块相比，青剑湖板块在价格、居住环境上优势明显。板块内目前在售项目较少，但后期开发量体较大，招商地产、九龙仓、鼎欣房产、北京城开、中新置地等实力房企已经进入。其中中新置地做为园区房地产开发的重要力量，承担了开发中新生态科技城的任务，其开发的青湖语城将在10月份进入市场，该项目主要为90m²以下户型产品，主打生态居住环境和优能生活方式，面向市场刚性需求。项目在8月8日售楼处公开，受到了园区年轻白领和投资客群的认同。

　　板块走势二：沧浪新城板块再度升级

　　沧浪新城位于苏州中心城区以南，紧邻南环路高架和越溪城市副中心，新城规划为城市副中心，建成集商务、居住、创业、生态功能于一体的现代新城。目前新城内已建成住宅量体超过200万平方米，居住人口已达到15-20万人左右，已经在苏州城南形成了一个新的人口聚集中心。|

　　随着新城的开发和大型房企的进入，以前为市场所诟病的生活配套也得到了改善。其中世茂运河城引入了大润发卖场，新沧商贸中心和四季商业街也已开业，商业配套高、中、低档次齐全，医院、学校也已进入，沧浪新城对中心城区、新区和吴中区的购房客群吸引力大增。

　　本次土地拍卖会上推出的位于南环路南、福星路西的商业地块被园区华成地产公司取得，项目规划建设为集餐饮、娱乐等业态为主的商业中心。项目建成后将与世茂运河城、新沧商贸中心相呼应，成为区域重要的商业配套。

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