二季度时，笔者曾撰文指出三季度楼市可能出现变局，当时主要从成交量上进行研判。从外部环境分析，货币政策、尤其是狭义货币供应量（M1）是房地产市场的先行指标，从内部因素考量，房产成交量称得上是市场变化的“晴雨表”，而价格滞后于成交量；至于新开工量、土地购置面积仅能凑凑合合的称为行业先行指标，而非房地产市场。

因为只有房子好卖时，企业才会积极拿地、开工，这些因素之间的细微差别与关联，需要业界人士慢慢体味。所以说，关注房产成交量变化，在很大程度上可以预知市场走势。

那么，当前情形若何？从区域市场看，北京、上海、深圳、广州四个一线城市，6月份商品住宅成交今年首次出现集体环比下跌，它们具有风向标的价值。从全国市场看，虽然最新公布的1-7月全国商品房销售面积同比增长37.1%，但7月份却环比出现二成的下滑。

笔者判断，今年6月将成为全年商品住宅成交量的高点，不仅对全国而言，也包括多数一二线城市。笔者长期跟踪上海楼市动态变化，曾在5月初提出上海楼市“撑竿跳”或者5月或者6月将触顶，不可能复制2007年疯狂。现在看来，确实是6月达到峰值。今年2-7月，上海一手商品住宅的成交量依次为80万平米、154万平米、190万平米、210万平米、219万平米、202万平方米。而2007年6月高点是266万平米。

总体而言，从成交量上分析，今年上海楼市的热度超过2006年，不太可能超过2007年。为什么会这样？这要从市场运行的性质上深究，2006年上海楼市，是经历2005年下半年深调之后的恢复性增长；而2009年楼市，注定也是历经2008年之低迷后的反弹性增长——在流动性过剩这一特殊因素推动下，今年市场实际上已多少有点过度反弹的病态。

市场发烧，有两种机制可以降温。一种来自外部。通过政策调控让其“吃药”，近段时间紧缩二套房贷、打击捂盘囤地等政策即是，只是与前几年屡屡下猛药相比，调控力度小了很多，这也算是进步的表现吧。效果已有显现，尤其是二贷房贷利率由七折恢复到无折扣甚至是1.1倍后，贷款成本大增30-50%。部分投资投机需求已开始观望。更重要的是，给市场一种政策紧缩的预期，在资产市场中，预期的作用大于一切。

另一种机制源自内部。众所周知，人体可以抗击部分病毒，比如感冒即使不吃药，七天后也会痊愈。市场也一样，一只“无形之手”左右着市场走向，像今年二季度全国楼市的快速走热，注定不能持久。投资投机需求是增加了不少，可以刚需为代表的自住需求却有房价恐高症，面对飙升的房价，只能知难而退。刚需和投资需求，哪个规模更大，答案显而易见。

因此，7月成交量出现萎缩，绝非偶然。当然，业界还有一种声音，认为成交量下跌的主要原因是供应紧张。我只能同意一半。确实，今年以来很多城市商品住宅供不应求，上海尤其如此，每个月都是供小于求。放宽视野，自2005年至今年，历年的全国房屋竣工面积都小于商品房销售面积，这也是导致房价持续上涨的重要原因。

但还有一个事实不能忽视：1998-2008年，全国已经给开发商出让，但尚未开发的土地面积多达12亿平方米。这也就意味着，只要市场转好，开发商总归有丰富的土地储备拿出来开发、销售，如此，则供应量总是略小于销售量，但从未出现过严重的供求失衡。你可以说开发商太精明，也可以说“市场之手”太神奇，还可以说政府打击闲置用地太不力。

不妨再举一个例子，2006年底，上海可售一手商品住宅超过1400万平米，相当充裕；2007年楼市火爆，至年底大幅减少至500万平米左右，紧张得不得了；2008年市场低迷，又升至850万平米；今年近几个月来一直徘徊在520万平米左右，可说相当紧张。但仔细想想，2007年底一样紧张时，却迎来了2008年上海商品住宅的供大于求。

对市场形态来说，供应很重要，但需求更重要。如果接下来需求持续萎缩，则目前520万平米的“少得可怜”的可售量，只会导致房价继续上涨，但却难以逆转——成交量下滑的大势。而随着成交量的持续下滑，价格最终会涨不动，甚至转跌，而在这一过程中，可售量会重归升途。房地产市场很复杂，也很奇妙。大家看楼市，一定要抓住要点。上海楼市成交量，上半年是爬陡坡，下半年将是溜缓坡。

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