最近，国家发改委、国家统计局公布数据显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格平均水平上涨，连续5个月上涨，而且7月份同比涨幅达1%，创下今年以来最高涨幅。7月份成都房价出现了最近15个月来首次同比、环比价格指数双双上涨。楼市再次火爆已经是不争的事实。但是，就在上周央行提出下半年货币政策将执行“动态微调”，这是最近两个月之内，在“二套房房贷”从紧之后的又一次信贷政策变化信号。中央的频频动作让下半年的楼市笼罩在“调控”的影子之下。下半年成都楼市的走势并非一帆风顺，传统的旺季将充满变数，“加紧推盘”之声又重新响起。

“动态微调”增加不确定因素

近日，央行发布二季度货币政策执行报告，提出下半年对货币政策的执行进行市场化“动态微调”。虽然中央再三强调适度宽松的货币政策不会改变，但是央行态度上的变化依然引起了一些开发商的重视。

世家机构首席分析师樊邦勇认为：这个实际上反映的是政府进退两难的困境。在金融危机深入之下，全球不得已同步采取大举增加流动性的方式刺激经济复苏。但是就中国而言，短期内楼市和股市却出现了出乎意料的反弹，在经济基本面没有获得实质性改善的情况下，这种反弹是不可持续的，有泡沫再起的风险。因此，中央说要微调货币政策，然而，股市反应似乎又有些过度，楼市目前尚未见萧条。如果股市和楼市因此陷入大跌，显然更为不利，所以中央又声明不会采取规模调控，只是适度宽松加动态调控。

因此，就调控初衷来讲，中央对房地产的理想目标应是平稳发展，避免大起大落，具体到下半年走势，“动态微调”实际上就隐含了当局会根据具体市场变化针对性出台鼓励和打压政策的意味。楼市在经历了上半年的大好行情之后，在针对性地信贷紧缩条件下，如果走上一个相对理性的轨道的话，那么下半年的行情就多以自身运行规律为主，中央只有在出现极端情况下才会进行“动态调整”。“动态微调”成为悬在楼市头上的达摩斯之剑，也将是下半年楼市走势不可踩的红线。

“实体经济”影响楼市之本

虽然上半年楼市走强，股市火爆，但是中国的实体经济的复苏却并不如人意，出口量依然下滑，失业率依然居高不下，并且很多专家都认为国际金融危机还未见底。楼市上半年的回暖除了刚性需求的集中爆发，也与宽松的货币政策有关。有媒体报道大量资金流入了楼市和股市。在成都，据记者了解，今年上半年投资客又重回楼市，甚至有些投资者就是房产开发商，据业内人士讲一些中小开发企业因实力有限，近年来都面临无项目可做的尴尬境地，但是这些公司，或者说这些公司的老板手中仍有为数可观的现金，加上对房产行业非常熟悉，自然将房产投资作为首选。这一情况也从侧面反映了资金流入楼市的情况。

四川省社科院房地产研究专家蒋华东认为，现在一些城市的楼价涨跌与市场已经脱节，而是大量流入的投资资金在推动楼价上涨。所以下半年，如果实体经济复苏，那么楼市对资金的吸引力下降，楼市将会重新走回市场轨道，保持理性平稳发展。但是，如果实体经济继续低迷，那么这样的情况就还会持续，楼市将不可避免地出现泡沫。

如果房地产泡沫会对实体经济产生不利一面，一旦发生这种情况，国家肯定会出台政策进行调控，比如更严厉的货币政策，物业税提前出台等。所以今年下半年，全国楼市也好，成都楼市也好，都充满了变数。建议开发企业加紧推盘，慎重拿地。|

“供应井喷”旺季的日子也许不好过

经过了上半年的热销，成都楼市存量房大减，某些地区甚至出现了供不应求的局面。据记者了解，在9月份前后将有大量楼盘上面。

据世家机构分析成都楼市下半年的市场供应量肯定会明显高于上半年的供应量，整体水平介于2007年下半年和2008年下半年之间，预计平均每月供应量在90万平米左右。秋交会可能出现瞬时井喷，房价整体稳中有升，局部涨幅明显，但由于大多数区域和中大户型库存压力的存在，整体价格将保持平稳，涨幅相对有限。不过通胀预期一旦加强，肯定会增加投资者进入楼市的力度和速度，给房价带来不理性上涨的变数。

红星国际推广总监冯珏认为，由于去年的楼市冷清，导致现在很多项目都是在楼市复苏之后，才开始动工，从项目开动到面市的周期在9个月左右，所以很多项目集中在9月份放量，还有部分项目为了避过夏季的淡季期，也将推迟开盘到秋季。而且从7月开始，成都的土地市场又开始活跃，从拍卖的情况来看，成都开发商仍然保持了理性，土地价格并没有达到07年顶峰的水平，由于相对便宜的土地放量，也将促使原来拿地的开发商加快开发速度。在下半年有利因素和不利因素同时存在的情况下，加紧推盘依然很重要。

“二套房限贷”温柔一刀

6月22日，银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，明确提出“严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；7月17日，银监会召开的2009年第三次经济金融形势通报会上，刘明康再次强调，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。这显示了中央继续执行“9.27”二套房限贷政策的决心。这个政策的威力在下半年的楼市将慢慢显现。

据世家机构分析，今年四五月份的成交量已经超越2007年高峰期。但是，从需求结构而言，目前市场主要以首次置业的刚性需求者为主，辅以适度的改善性需求和投资者需求支撑，这种需求结构是不可能长期持续如此之高的成交量的。因此，各方对于投资和多次置业的改善型需求在2009年下半年进场接力维持市场大好局面给予了厚望，在此信贷紧缩的最新形势下恐难以达成。短期内在刚性需求不能持续高成交量，投资和改善型需求受阻的情况下，成交总量将不可避免地出现明显下跌，相应地在资金实力最强的这两类群体缺位的情况下，楼市价格上涨乏力。

今年上半年信贷投放增量已经远远超出近几年的全年水平。一方面给予包括房地产在内的诸多产业宽松的融资环境，另一方面，银行在上半年的超额发放大大减轻了全年的信贷任务压力。因此，在已无放款指标压力，银监会又三令五申的背景下，2009年下半年的个人按揭贷款环境将趋于严格，短期内针对投资和改善型需求的商品住宅销售造成明显的负面冲击。而在2010年初新的信贷任务压力下，可能会有所回缓。

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