7、8 两月通常是楼市淡季，今年7月京沪穗深四大一线城市成交量纷纷回落，全国一半城市住宅成交面积环比下滑。但济南却有点反常：实时数据显示，7月成交量下滑很少，进入8 月又传来一片涨价声。 济南楼市后市如何，火爆后面隐藏着怎样的变数？

淡季不淡

济南市建委“透明售房”数据显示，6月份新建住宅成交量3555 套。7 月份的数据还没有出来，记者将每日成交数据相加，约在2100套左右，降幅很大。

但业内人士的感觉与此有很大偏差。一位资深地产研究者告诉记者，由于有些楼盘上报数据不太及时，数据有些滞后；济南专业地产顾问机构信立怡高以市内 40多个楼盘的每日纸合同签约量统计，实时性更强，其数据是，7 月新建住宅成交 3007套，比6月的3064套只降了57 套。“这是很反常的。去年7 月比6 月降了 300套呢”，8月12日，其研究人员告诉记者。

“交易量下滑并非市场变冷，而主要由7 月房源整体供应量减少所致。”山东经济学院附近某楼盘销售经理乔先生表示：“ 7 月份不少大盘都进入了尾盘阶段。很多房源充足的楼盘，成交量其实还是上升的。比如我所在的楼盘6 月售出 32套，7月卖了42套。”

信立怡高策研部经理李臻也有同感。他们监测到，7 月的尾盘多了10 个。她分析“淡季不淡”的原因，一个是去年压抑了一年的刚性需求释放，一个是通胀预期让一些人买房保值，再一个，追涨心理让投资需求有所抬头。

8月的销售情况怎样？8月 17日，记者询问学府蓝山、金色阳光花园两项目的销售人员，得到的回答是基本与上月持平。

普遍调价

进入8月，“6 成楼盘酝酿每平方米涨价50-200元”的消息传出，信立怡高策研部经理李臻表示有所耳闻，他们调查的结果是，大概是一半左右的楼盘有涨价的动向。

记者8月17 日电询10 多个售楼处，发现涨价也比较普遍，幅度有高有低。名士豪庭预计本周推出部分小高层，均价 7100 元，比6 月中下旬、7月中下旬的两次开盘分别涨了400元、 200元；领秀城刚刚放出了10套房，均价 6500 元，比1 个月前的上次开盘涨了200多元；学府蓝山本月开盘比半年前的上次开盘涨了500多元；海信·慧园8月 16 日开盘推出70 多套房，均价5700 元，而6月中旬还是5300元。

也有的楼盘涨的较少。中海·紫御东郡 8 月底将开盘推出近 200套房，均价5300 元，比7月25 日开盘时涨了 50 元。堤口路上的金色阳光花园“据说要涨 100来块钱”，但是“从 5 月份以来都是平均每月调 1 － 2次，每次 50－ 100 元”，不算突然。路劲·御景城在7 月推出一栋3号楼后，开盘后涨了50元。

为什么在淡季涨价？李臻分析，推动因素主要有二：去年楼市遇冷，不少楼盘今年销售任务定得低，上半年已基本完成，资金回笼的压力不大；去年楼市遇冷让不少开发商减慢了拿地、开工的步伐，今年下半年和明年上半年的楼市供应量会缩减。

但是，她认为涨价的根基并不稳。“毕竟实体经济尚未全面复苏，我们会建议找我们咨询的开发商不要盲目乐观。”|

一些业内人士对涨价也持质疑态度。“这应该是部分楼盘信心膨胀。我察觉保利、中海等大开发商对未来市场的预估还是比较谨慎。”一位从业 10年的销售经理说，“大盘才是市场的风向标。”

“小盘房源少、风险小；而有央企背景的企业在当前形势下也不会那么出风头。”搜狐焦点济南房地产网主编寻珊珊也对上述销售经理的观点表示赞同。

静观后市

一看行情好就涨价，但好行情到底能持续多久？记者调查发现，开发商对未来的信心并不很充足，对“政策要收紧”的担心比较普遍。“开发商今年夏天为我们增加了 7 、8 月的任务量，这是反常的。”东部某楼盘销售经理称：“他们担心政策马上会收紧，趁这波行情好时赶紧出货。我感到8 月会有不少大盘会加速补充货量，你看一些大盘的广告牌出现在了经十东路上。”

信立怡高研究人员还介绍：“首次置业者渐渐退出新房市场，二次甚至多次置业者大量入市。估计后者约占购房者总数的6－ 7 成，其中改善型自住与投资之比约为 9： 1。”该研究人员说，虽然改善性自住也是刚性需求的一部分，但毕竟不如首次置业者紧迫。

对投资性需求，记者在采访中发现，二套房房贷政策执行上还存在空间。“4成首付还比较严，但有的银行能做到8折利息甚至更低。”东部两个楼盘的售楼人员告诉记者。

同时，消费者的观望情绪出现。“房价涨起来没完，可选的房源又不多，我准备买二手房了。”一位初次买房的朋友告诉记者。

当被记者问及“如果你是购房者，你怎么选择”时，李臻说：“价格很不稳定，再等等看吧。” 寻珊珊想了想说：“ 我会等全运以后再看看。 ”

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