供不应求难降温 新盘入市无定价

北京市房地产交易管理网数据显示，7月北京商品房日均成交套数749套，虽然环比6月份的805套，下降6.96%；但同比去年7月份的202套，却上升270.79%。7月北京住宅日均成交套数544套，环比6月份的575套，下降5.39%；同比去年7月份的202套，则上升169.31%。这个数字比销售火爆的2007年同期的498套，也高出了9.24%。

据此，部分开发商认为，所谓的成交量下跌，只是环比下跌，而同比仍然是大幅上升。从成交的绝对数值看，市场的成交量依然很大。

与此同时，8月份后北京土地和新盘供应明显加大，统计显示，8月有8宗地块入市，总面积超40万平方米。另外，还将有50个项目开盘，其中18个为新盘，接近上半年21个纯新盘的总供应量。其中，别墅项目达到7个，占总供应量的14%。

8月入市的纯新盘项目中，以相对高端的公寓、别墅、花园洋房等为主，但大多数项目的开盘价格并未确定，这也成为8月楼市的一个“怪现象”。业内人士分析指出，纯新盘的首次开盘对项目后期销售意义重大，定价过高可能会损伤购房人的购买热情，影响项目品牌形象，为后期推盘造成阻碍；而定价过低，虽然会实现现场热销，但也不容易合理判断后期加推新房源时的价格提升幅度。不仅如此，过早公布价格还可能会流失相当部分的购房客户，开发商只得选择根据市场走向的变化，在临近开盘时再公布价格。

“地王”助涨楼市 稀缺区域项目“走俏”

市场数据显示今年上半年,北京楼市共130余个项目涨价,其中朝阳区涨价项目达58个,成为涨价楼盘数量最多的区域;海淀区成为平均涨价金额最高的区域,达每平方米3385.71元。

而北京楼市的“疯涨”与近期各大开发商疯狂拿地也不无关系。从广渠路10号地开始，一时之间京城大小“地王”风起云涌。其中，位于朝阳区奥运村乡(原洼里乡)水源九厂东墙外居住用地最终以19.6亿元的价格成交，这一价格高出挂牌起始价10.86亿元，楼面地价超过1.5万元/平方米。巧合的是，奥运村乡地块最终落入了中国电子下属的成都中泽置业公司的囊中，中国电子曾因在5月底与北京富力展开的广渠门外10号地 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)争夺中一战成名。

地王的诞生也预示着城四区优势地段的项目势必将愈发“走俏”。业内人士表示，目前京城四环以内的优势地段基本被开发完毕，随着地价的不断攀升，位于稀缺区域，拥有便利交通、完善配套的诸多老项目，如远洋万和城、龙湖唐宁one、星河湾等，必将受到市场热捧。

统计数据显示，从2月份开始，远洋万和城每月均能进入北京销售套数前10名。不久前，远洋万和城荣获了上半年北京高端楼市(两万元/平方米以上)住宅销售面积、销售金额、销售套数的三冠王。|

据远洋地产(企业专区,旗下楼盘)相关负责人介绍，远洋万和城所在区域内相似的高档住宅产品比较稀缺，而北四环地缘性客群又相对多，使得其呈现供不应求的局面。而自奥运村乡地块高价卖出之后，周边项目也受其影响涨价不少。而万和城作为北四环区域内唯一在售的高端项目，市场认可度也在不断提升。

“万和城最吸引我的就是地段，北四环就在旁边，其他的项目交通都没有这么便利。”一名万和城置业者表示。

市场通胀预期看涨 高端项目齐热销

而近日北京市场高端项目也纷纷出现了热销局面，7月份北京房地产市场呈现价量齐升的走势。城区四环内高端项目，均价在25000元/平米以上的项目，价格上涨8.8%的同时，销量上涨95%，CBD核心高端项目7月份也近乎疯狂，价格上涨9.3%，销量增加77.4%。

对于高端住宅的此轮热销，亚豪机构市场总监郭毅等业内人士的普遍看法是“通胀预期使得进入楼市的资金量明显增加”。

长期以来，豪宅市场就是危机形势下最好的资金规避渠道之一。香港楼市在1997年遭遇金融危机后，其豪宅市场是整个楼市中恢复最快的；而纽约曼哈顿的豪宅市场在眼下这场金融危机中，是全美跌幅最小的。豪宅的抗跌性可见一斑。但是，想要在现今这个变化莫测的市场之中，实现最佳的投资保值，需要针对不同的市场特征选择合适的投资项目。

“目前市场上的高端项目都有自己的特点，但总体来说，评价一个物业重点要看它的综合素质。而现在购买高端产品的消费者也越来越趋向于理性，他们不会再为一些纯粹的高价产品一掷千金，反而会仔细考虑产品价格与价值的平衡。” 远洋万和城负责人向记者表示。

“我3月份的时候就来万和城看过，也在其他几个高端楼盘看过，都是品质、配套不错的项目。但目前看来，万和城的涨幅较大，我反而能下决心出手了。这说明比较其他几个楼盘，万和城的市场认可度是最高的，这也意味着它的保值性是最好的。” 一名万和城的置业者向记者表示。

专家表示，上半年楼市上涨主要基于08年压抑已久的刚性需求释放，以及全球经济危机背景下通货膨胀预期导致投资客持币入市，但随着市场自身的调节作用，在近期房价上涨之后，成交难度变大趋势日渐明显。这从一个侧面反映部分需求对于过快增长的房价难于承受，热点楼盘经过短期内价格走高后，已很难有与持续上涨相匹配的需求继续跟进，因此，在未来一段时间，楼盘价格继续过快上涨很容易引起需求“倒戈”局面。因此，购房者面对楼市上涨，应该保持冷静的态度，不论是置业还是投资都应当选择地段、配套较好的楼盘。

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