收紧二套房贷一事，起源于银监会6月22日印发的《关于进一步加强按谒贷款风险管理的通知》。通知指出，部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题开始暴露。

7月8日，广东银监会在转发银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理通知》的通知意见中，要求各银监分局开展检查落实，重申：不允许出现假按揭，不允许以变通方式突破监管机构规定的按揭首付比例、二套房贷等规定。对违规者一经查实，坚决问责，违法者将移交公安或监察机关追究法律责任。

笔者认为：广东省出文重调严格执行二套房贷规定，主要是房价上涨过快，必然引发投机泡沫，对银行信贷安全构成威胁，因此有必要提前对此采取措施加以抑制。

近期房价上涨过快的主要原因在于：

一方面上半年信贷增加过度，流动资金涌入非生产和非贸易领域，主要是楼市和股市引发资产不正常暴涨。从去年11月9日，党中央和国务院推出4万亿投资计划刺激经济，银行信贷投放增长量逐月抬高。1-5月是5.83万亿元，1-6月是7.36万亿元，是去年同期投放的几倍，上半年比去年全年投放量增加了24%。

另一方面，新房成交量和房价上涨幅度较快城市，主要在北京、上海和深圳等一线大城市。深圳6月份新房价格是14908元/平米，环比5月份的12902元/平米上涨了15.5%，以今年2月份10988元/平米低位起算上涨了35.7%。具体楼盘方面，象龙岗的公园大地最新推盘价格，较去年底时涨了53%；前海的依云伴山最新推盘价格，较2个月前开盘时上涨了14%。

分析这些地区房价上涨的动力，一方面是国际化和开放程度较高，放开商品房“限外令”后，部分境外资金涌入；另一方面，作为经济中心城市和地区的土地房产，本身具有财富聚集功能，增值性强，流动性过度，民间资金境外资金一起杀进市场，催动了价格短期上涨的速度。

笔者观点：

一、从目前情况看，部分房价上涨过快过猛的地区和城市将会严格收紧二套房贷。上海、北京、杭州和深圳等城市，江浙、广东等地区，如果现在不主动调整，泡沫和风险就会越积越大，直至不可收拾地步。|

二、全国范围内收紧房贷政策的可能性不大。要看到，全国大多数二三线城市房价，还处于三四千元/平米的正常水平以内，由于土地财政是当地政府的主要经济来源，刺激经济的成果还没有在这些城市体现。因此，信贷政策的宽与松，必须因地制宜，以适度宽松与推动地方经济发展为原则。

三、要引导投资资金向二三线城市转移。应围绕一线城市，形成中小城市集群，根据当地不同特色和基础条件，借助一线城市的资金和人才资源优势，发展本地区产业经济，提高城市化进程和当地居民收入水平。中央今年推出一系列区域开发战略，比如海西经济区、成渝经济区等，都是非常有效的分流手段，由点到面，即缓解一线城市资金、人口过度集中造成的房价高企困境，也有利于夯实区域经济发展基础和后劲。

四、房贷政策在短期内时紧时松，只会造成房价和成交量的大幅剧烈波动，收紧二套房贷只能治标，不能治本。要有效解决市场供需矛盾，平抑过度投机炒房，一方面要加大资本市场直接融资，引导分流炒房资金；另一方面要充分挖掘大中型城市的土地开发潜力，增加房产开发量供给。在中心城区房价上涨过快时，唯有增加土地供应频次，加快房产建设开发速度，才能真正缓解“房荒”预期。比如上海已将南汇区并入浦东区；深圳提出了“扩关”的构想，准备把土地供给量充裕的特区外龙岗、宝安和光明新区，一起纳入到特区范围统筹发展，以解决中心城区土地供应紧张局面。

总之，目前国内经济面虽然转危为安，但同时面临着出口需求减少，内部消费不足，经济结构急需转型等难题和巨大的就业压力。促进城市化进程，发展房地产业，是解决内需、拉动经济和就业的主要手段。因此，预计明年初房贷优惠政策将有部分微调，包括七折利率措施可能取消。但全面收紧信贷和打压房地产开发的措施不会发生。中心城市的房价，将从短期内的暴涨暴跌，转为窄幅波动；二三线城市在区域经济发展带动下，有较好的潜力和上升空间。

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