二手房创纪录的成交量和价格，表明个人“捂房”意愿正在松动，当前房价已达卖方心理顶点。对于还在“捂盘”的开发商来说，这是一个危险的信号。

北京二手房成交再创天量天价

中国指数研究院8月发布的报告称，2009年7月北京住宅期房交易149.04万平方米，环比减少4.78%。剔除保障性住房影响，商品住宅交易套数仍小幅下滑。以刚性需求为主导的市场特点促使二手房交易繁荣，必然对住宅市场产生一定冲击。

来自我爱我家的数据证实了这一点：7月北京二手房市场数据全面突破历史，统计数据显示，7月北京二手房成交量达25977套，环比6月上涨幅度达8.44%，二手房市场再次呈现出量价齐升的交易特征。

根据我爱我家分析，开发商捂盘带来的挤出效应，是导致成交量持续攀升的一个重要原因，部分一手楼盘的捂盘惜售行为，直接导致部分客户分流至二手房市场，7月一二手网签量的对比数字继续扩大，两者的成交量比值为1:1.44，而6月比值则为1:1.34。

另外，楼市连续数月的强势上攻已经吸引了部分投资客的陆续进场，这部分客群交易比重的上扬，也在一定程度上形成了对自住需求客群的挤压效应。我爱我家提供的数据显示，7月有投资意向的客户已占二手房市场的39.28%。

二手房市场顶点隐现

在著名房地产评论人王智中看来，由于二手房的供应主体多元化，没有任何“分利集团”能够控制住二手房供应量，这是一个完全的“自由市场”，供应量和房价绝对成正比，房价越涨，供应量越大（二手房价格上涨了，不想卖的也开始考虑卖了），成交量则代表了市场对价格的接受力，如果成交量下降，表明价格出现拐点或顶点。

二手房创纪录的成交量和价格，表明个人“捂房”意愿正在松动，当前房价已达卖方心理顶点。对于还在“捂盘”的开发商来说，这是一个危险的信号。而当二手房价格依然攀升，成交量却开始下滑，也许价格的短期顶点已经到来。

来自二手房交易更占主导地位的上海的数据也许更能说明问题：继一手商品住宅成交量7月出现今年以来首次环比下跌后，上海二手房成交量也在连涨6个月后首现环比下滑。上海台庆房产研展部提供的统计数据显示，7月上海二手住宅成交28011套，环比上月下降7.3%，这是今年二手住宅成交量连续上涨6个月后，首度出现回调。成交均价为11968元/平方米，环比上月增长2.3%。二手房从7月开始也正式进入了量缩价涨的市场行情，并且量缩、价涨的幅度均高于一手住宅。

在深圳，中原地产的数据显示，7月份二手住宅成交面积约为100.96万平方米，环比6月出现了22.40%的下跌。成交价方面则是环比6月出现超过10%的增幅，达到16787元/平方米。而宝安区二手房成交量以36.47%的下跌幅度，领跌7月二手住宅市场。预计8月份还会再下降1成。

在杭州，杭州透明售房网的数据统计，7月主城区二手房成交总量为4618套，环比减少了约10%。均价方面继续上涨，7月的成交均价为14880元/平方米，依然维持在高位水平。

多个城市的二手房价格触顶、成交下滑，对于依然还在上升阶段的北京来说，颇具警示意义，随着“物业税试行”和“二手房转让期税收减免政策到期”（2009年12月31日），二手房的海量交易，有可能对一手房市场形成倒逼现象。

“刚需”边缘化印证楼市泡沫

对于北京楼市来说，继上半年6个月平均租售比突破1:400后，7月单月北京二手房租售比的比例已经达1:495。今年超过35%的房价涨幅已经使北京的二手房彻底失去长期投资价值。短炒、投机成为支撑目前泡沫化严重的市场继续发展的动力。

“有多少年轻人买得起我们的房子啊”，某东四环楼盘负责人对记者坦言，即便是五环以外的楼盘，依靠自己的收入，甚至“啃老”也很难支付，这就是目前“刚需”购房人的现状——而这也是二手房火爆的一个原因；来自中大恒基的数据显示：7月份北京二手房购买人群中，北京户籍及80后比例为近年来最低，分别为34.13%及29.63%。特别是80后购房比例比2008年下降幅度超10%。

随着以北京籍和80后为代表的“刚需”渐渐被挤出购房团队，北京楼市再次进入投资型购房为主体的“击鼓传花”游戏；对于那些捂盘惜售的开发商来说，尽管依然存在博一把高额收益的可能，但这种远离“刚需”的纯投机行为，的确已经蕴含极大的风险。

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