今年上半年是北京楼市历年来最疯狂的半年，成交量突破10万套，连续4月单月突破2万套，成交均价更是达到11350。7月上半月不仅延续了这一高峰，更是在成交量、成交均价、成交总价上纷纷突破历史最高峰。楼市彻底回填08年的缺口。

突破历史 7月上半月二手房成交均价创纪录

根据北京房地产交易管理网数据显示，7月上半月二手房市场继续延续上半年从3月开始的成交高峰，半月成交达11812套，其中住宅11439套，再一次更新了6月创造的历史纪录：同比6月上半月记录11159套上涨5.9%。其中住宅成交量上涨5.6%。

据中大恒基市场部统计显示在二手房成交量创造历史的同时，成交均价也全面超越了07年12月创造的11560的北京二手房均价最高纪录。7月上半月二手房均价达11820，同比6月二手房均价11350半月上涨幅度达4.1%.市场火爆程度明显已经超越07年。目前均价比年初的成交均价8900元，半年累计上涨幅度已达32%！商品房市场成交均价上涨幅度更是惊人，比上月同期上涨达7.4%。目前已经达14500.除07年12月因供应高端的原因突破过15000外，北京商品房市场纪录也已经被打破。

成交房源平均单套面积继续上涨，由6月同期的92.5平方米，上涨到7月同期的93.2平方米。平均总价已经突破百万。中大恒基市场部经理张大伟认为，在7月短短半个月就出现多项历史记录被突破的主要原因有3点：

一是土地市场及商品房市场价格狂飙拉动：从6月开始地王频繁出现，楼面价接近在售房价的情况比比皆是，整体市场出现浮躁。据统计从6月开始，北京市场挂牌房源90%出现了提价5%以上的现象。而在往常出现的需求压价从7月开始已经基本绝迹，市场已经完全进入卖方市场。坐地起价在商品房市场及二手房市场已经非常普遍。

二是需求恐慌：目前的购房者除20%左右的投资者外大部分为压抑了多日的刚性需求， 25%以上的疯涨使已经踏空了上半年楼市的刚性需求出现明显的恐慌。

三是通货膨胀预期，现在的房产市场包括土地，商品房及二手房市场都出现了对通货膨胀恐慌引起的投资需求上涨的现象。已经不能用已经超过1：400的租售比来研究北京房产市场，而这恰恰是市场已经泡沫化的明显标志。

5环内均价万元以下房源首次基本绝迹

根据多家中介公司调查显示，除南五环少数区域外，东西北五环内在7月第一次出现了均价万元以下房源彻底绝迹。

城八区的均价全部高于北京市场均价，这与据地税部门统计数据显示的上半年的城八区二手房成交占全市的50%左右吻合。五环内在今年上半年除南五环边有少量万元以下房源成交，而到了7月，因为大兴黄村等几块高价地的影响，黄村、旧宫等区域业主都提高了售价而出现了成交量锐减，这样出现了7月上半月5环内单价万元房源基本绝迹。

东五环周围

作为CBD辐射区的东五环周边环境较好，地铁八通线、以及京通快速路带给了周边居民便利、快捷的交通环境，方便的交通直接带来的是房屋租赁的发展，目前均价已经接近11000中大恒基建议消费者可以更多考虑管庄周围区域的10年-15年的公房，虽然单价不低，但是总价还比较低。而且交通方便

南五环

南五环外地区主要是大兴区域，交通环境的改善以及居住环境及周边生活配套设施的日益完善，使这一区域的二手房交易量增长迅速。售价也已近万，中大恒基市场部建议消费者可以考虑本区域即将开通地铁的区域，预见在明后年这些区域将会有比较大的上涨。|

西五环

西五环周边主要是石景山地区，该地区可以说是离市中心最近、交通最便利的唯一属于城八区的五环区域，而且有地铁一号线。配套也很完善。中大恒基市场部介绍本区域的二手房中绝大部分是公房再上市，房屋平均单套面积比较小，但是消费者需要注意的是本区域的二手房价格已经上涨到11500左右，仅次于北五环区域。

北五环

北五环周边地区升值表现最为突出。主要包括上地开发区、清河、回龙观、望京北以及来广营一带。房价即使在08年也居高不下，据中大恒基市场部统计：本区域二手房能卖到每平方米12000元以上。建议消费者可以考虑到相对配套更好的望京等区域购买。

从各片区的价格上涨可以看出，本次均价上涨，可以说是普涨，北京二手房市场全面迎来百万时代，平均93.3平方米，单价1.18万，平均总价达到108万。北京一个家庭月收入1万元的家庭需要不吃不喝9年。所以很明显的可以得出现在的市场已经不再是刚性自住需求理性的入市时间。

短期炒作房源增加，市场房源紧缺缓解 但酝酿泡沫化

从交易管理网统计数据得出：目前二手房可售房源在19736套，相比上月同期的17532套在家了近2500套。主要原因是随着价格的上涨，2年内甚至半年内短期炒作房源也开始明显增加。而且随着二手房逐渐走向“疯牛市”，很多房主日益坚定了自己的房子是“皇帝的女儿”不愁嫁的想法。因此，坐地涨价也成了二手房买卖中的常见现象。目前90%以上的房主都对自己房子充满信心，“坐地涨价”的房主竟然占到了70%。中大恒基市场部经理张大伟认为：这一情况最少要延续到国庆前，在10月前国家出台针对楼市的宏观政策的可能不大，即使出台一些预防性金融政策对市场影响也有限。所以房价还有可能有15%的上涨。但是市场的恐慌情绪明显已经在蔓延，买房者需要理性对待市场价格上涨。盲目入市的就很可能站在市场最高点。

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