房价节节攀升，而租金水平却波澜不惊，上海房地产市场目前房价与租金严重背离的现状催生二手房市场出现专业包租“二房东”。

昨日，读者秦先生来电本报编辑部，反映有专业租房中介希望“包租”他所拥有的位于卢湾区打浦路上的海华花园小区一套115平方米的房源，并负责毛坯房装修、配齐家电。“但承租方只支付给我固定租金，不随市场行情波动而波动。这种包租公司是否可靠？会不会隐藏一些陷阱？”

一签三年租金固定

秦先生的这套海华花园小区的租赁房源此前一直租给一家公司作为办公场所，因此至今维持开发商当时的装修，并没有装配家具家电。6月秦先生在结束了与上一位租客的租赁关系后，打算将这套物业继续出租。“一家名叫‘上海大源精选合作公寓’的公司找上门来，说愿意包租我的房子，并重新装修，并配齐家电，然后再转租给租户。但条件是必须与我签3年的长期租赁合同，并且支付给我固定租金每月4000元，租金不随市场行情变化而变化。”秦先生反映。

“我之前租给那家公司的月租金就是4000元/月，几年来租金行情几乎没变。所以，即便是长签3年的固定租金，估计几年内租金大幅上涨的可能性也不大。”秦先生告诉记者。

不过，秦先生心存疑虑：“会不会有什么陷阱？包租利润到底有多大？”

一套房可五六人合租

工作人员在询问了记者工作地点后称该公司在卢湾、静安、同济大学等区域附近都有租赁房源，可单独租赁，也可与人合租。“一般几人合租？可以男女混租吗？”记者询问。“一套房子五六个人合租，男女混租。”工作人员回答。

当记者表示，与陌生人男女混租会不会不安全，如何保证租客人身和财产安全时，对方称：“我们工作人员在带租客看房时，就会对租客有一个判断。这种混租现在很流行的，我们还没遇到过不安全的情况。”据了解，该公司在卢湾、静安的租赁房源目前都已满租，看来颇为紧俏。

记者从21世纪不动产上海锐丰鲁班路店经理包友琼处了解到，秦先生的海华花园三房房源，目前市场上全装全配房源月租金在5500元左右。|

据大源公司的工作人员介绍，海华花园在该公司的合租价是一个房间一个月2000元左右。也就是说，秦先生的这套房源经大源公司转租，就可以获得一个月6000元的租金，与从秦先生处承租来的4000元/月相比，有高达50%的差价收益。

与“房屋管家”服务不同的是，这种包租会对房屋进行简单装饰并配齐家电家具，以获取更高利润。

但据秦先生反映，大源公司的装修也就是涂一下墙面，装配的家电家具在租赁关系结束后，大源公司将全部收回。因此对于大源公司来说，包装房源的成本其实很低。

专家观点 “房东须防群租”

上海中原法律事务部高级经理姚志云分析认为，这种“包租”公司从房东手中承租房源再转租给租客，只要与房东和租客有合同约定，这种承租再转租并从中获取租金差价的行为，就是合法行为。这种包租行为对于房东来说，有收益稳定、省力省心的好处，但从法律角度来说，需要注意以下三点：

首先，房东须与承租公司约定承租房转租必须是合法的使用用途。比如，如果房东明知承租房将用作群租，房东也将承担违法责任。今年6月，《上海市实有人口服务与管理若干规定（草案）》在网上公布，并征求社会公众意见。草案明确规定，针对租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或人均使用面积不低于7平方米。

其次，房东应审核承租公司的资质和注册资金。如果这家承租公司注册资金仅10万元，其承租的房源每月须支付给房东的租金为50万元，一旦租赁市场遇冷，房源租不出去，承租公司将无能力偿还房东损失。

此外，房东还应关注承租方的租赁条件，谨防合同中出现一些隐蔽条款。比如说，房东应与承租方约定，不论房源是否能租掉，承租方都要按时支付房东租金，避免“万一空置，即暂缓支付房东租金”之类的陷阱条款。

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